L’assurance loyer impayé vous propose de percevoir une indemnisation si un locataire ne vous paie pas ses échéances.
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Faut-il souscrire une assurance loyer impayé (GLI) ?

Le taux de rendement de votre investissement immobilier dépend de nombreux facteurs, mais essentiellement des loyers perçus. Comme tout propriétaire bailleur, vous redoutez particulièrement un risque locatif : les loyers impayés. Pour vous prémunir contre cet aléa, vous avez la possibilité de souscrire une assurance loyer impayé. Définition, fonctionnement et coût : on fait le point sur la garantie des loyers impayés (GLI).

 

Qu’est-ce que l’assurance loyer impayé ?

 

Comme son nom l’indique, l’assurance loyer impayé vous propose de percevoir une indemnisation si un locataire ne vous paie pas ses échéances. Vous avez le choix entre deux types de contrat : une assurance groupe auprès d’un professionnel de l’immobilier qui pratique la gestion locative et une assurance individuelle. L’étendue de la protection peut varier en fonction du contrat souscrit.

 

Les risques couverts par l’assurance loyers impayés

 

Le contrat d’assurance loyer impayé comporte généralement deux garanties de base :

  • La garantie contre les loyers impayés : elle est activée après un délai de franchise. L’assureur se substitue au locataire défaillant et prend en charge les loyers non versés. Il s’occupe également de la procédure de recouvrement des impayés ;
  • La protection juridique : les frais liés à une action judiciaire contre le locataire seront couverts, partiellement ou intégralement, par l’assureur.

 

En fonction de la compagnie d’assurance que vous choisissez, vous pouvez aussi être assuré contre les dégradations locatives commises par votre locataire.

 

Bon à savoir : l’assurance loyer impayé ne doit pas être confondue avec l’assurance propriétaire non-occupant. Obligatoire si votre bien immobilier se situe en copropriété, la PNO s’assimile à une multirisque habitation adossée à la protection responsabilité civile.

 

Lire aussi : Comment effectuer un investissement locatif autofinancé ?

 

Les conditions pour l’assurance loyer impayé

 

Nombre de bailleurs se heurtent à une exclusion de garantie au moment d’activer leur assurance loyer impayé. L’assureur ne communique pas forcément clairement sur les critères qu’il exige, et le plus souvent, le bailleur découvre que son locataire n’y répond pas seulement au moment où un litige survient.

 

Un écueil qui se produit parfois même dans le cadre d’une délégation de gestion locative, alors que le bailleur croit que c’est au mandataire de s’assurer que le locataire remplit bien les conditions. Nous vous les exposons à présent.

 

Les conditions tenant au logement

 

Le logement doit constituer la résidence principale du candidat locataire. Peu importe que la location soit vide ou meublée, mais il n’est pas possible de souscrire une assurance loyer impayé pour une résidence secondaire ou un investissement en location saisonnière.

 

Les conditions tenant au locataire

 

L’assurance loyer impayé ne pourra jamais être activée si le locataire ne présente pas des garanties suffisantes de solvabilité. Selon les contrats, il doit percevoir un salaire allant de 2.7 à 3 fois le montant du loyer augmenté des charges locatives. En outre, sa situation professionnelle doit être stable (CDI ou fonctionnaire), ce qui exclut les candidats travailleurs indépendants, les intérimaires et CDD.

 

Si vous souhaitez prendre une assurance loyer impayé alors que votre locataire est déjà dans les lieux, il faudra que celui-ci soit à jour de ses échéances sur une période allant de 6 à 12 mois avant la conclusion du contrat.

 

Les conditions tenant au bail

 

Le bail de location meublée ou vide doit être conforme aux prescriptions légales en la matière.

 

Lire aussi : Immobilier : faut-il faire un investissement dans l’ancien ?

 

Quels sont les risques liés aux loyers impayés pour votre investissement locatif ?

 

Les loyers impayés vous exposent à deux risques majeurs :

 

  • La difficulté ou l’impossibilité de rembourser le prêt immobilier ayant servi à financer l’acquisition du bien en investissement locatif

 

La banque a en effet calculé votre capacité d’emprunt sur la base de vos revenus augmentés de 70 % des loyers. Si ceux-ci ne vous ont pas été versés, ils peuvent gravement mettre en péril votre budget ;

 

  • La longueur et la pénibilité d’une procédure d’expulsion 

 

Si vous avez prévu une clause résolutoire dans le contrat de bail, vous devrez contacter un huissier pour signifier un commandement de payer au locataire. Sans versement volontaire de sa part dans les 2 mois suivant la signification, vous devrez saisir un juge pour qu’il prononce la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, étant entendu que celle-ci est interdite pendant la trêve hivernale. 

 

Si le contrat de location ne comporte pas de clause, vous devrez saisir un tribunal. Le juge peut tout à fait décider d’accorder un délai de paiement plutôt que l’expulsion….

 

Quels sont les avantages de la GLI ?

 

Vous l’avez compris, l’assurance loyer impayé vous permet d’être couvert contre le risque d’impayés, peu en importe la raison. En outre, vous serez dédommagé des frais liés à l’ouverture d’une procédure d’expulsion, et l’assureur prend en charge les formalités liées aux procédures de recouvrement de loyers impayés.

 

En outre, si vous faites face à des dégradations locatives, vous serez indemnisé à hauteur de la somme définie au contrat.

 

Enfin, comme vous le verrez plus bas, il est possible, sous conditions, de déduire les primes versées au titre de l’assurance loyer impayé.

 

Quels sont les inconvénients de la GLI ?

 

Les avantages de l’assurance loyer impayé ne doivent pas occulter ses inconvénients : 

  • Elle est coûteuse, comme vous le constaterez au paragraphe suivant ;
  • Il faut remplir un certain nombre de conditions pour pouvoir l’activer. Or, le bailleur n’en est pas toujours prévenu par l’assureur ;
  • Les loyers impayés et dégradations locatives ne sont pas intégralement pris en charge par l’assureur. Il faut déduire les mois de franchise, et tout ce qui excède le plafond de remboursement restera à votre charge ;
  • Le contrat repose sur une notion d’aléa, ce qui signifie que vous ne pourrez pas vous assurer en cours de location si vous avez déjà été confronté à un impayé de loyers avec votre locataire actuel. En outre, les vérifications que vous impose l’assureur avant de souscrire le contrat font quasiment disparaître cet aléa. Dès lors qu’il n’existe plus, pourquoi l’assurer ?

 

Quel est le coût d’une assurance loyer impayé ?

 

Le prix de l’assurance loyer impayé dépend en premier lieu du type de contrat choisi. Souscrit pour un nombre important d’adhérents, le contrat groupe revient moins cher que le contrat individuel. 

 

Ensuite, le tarif de l’assurance loyer impayé dépendra de l’étendue des garanties, notamment si vous optez pour un délai de franchise très faible ou pour un haut plafond d’indemnisation.

 

Comptez 1.5 à 3 % des loyers annuels pour une assurance de groupe ou pour assurer plusieurs logements, entre 2 et 4.5 % des loyers annuels pour une assurance individuelle.

 

Toutefois, si vous avez opté pour le régime réel, sachez que vos cotisations d’assurance font partie des charges déductibles de vos revenus fonciers ou BIC.

 

Dans quels cas faut-il souscrire une garantie des loyers impayés ?

 

Eu égard au coût et au fonctionnement de l’assurance loyer impayé, vous prendrez le temps de mesurer l’opportunité d’en souscrire une ou non. Sachez pour information que bien qu’il n’existe pas de chiffres officiels sur les impayés de loyers, selon la magistrature et les professionnels du secteur seuls 1.5 à 3 % des propriétaires-bailleurs y sont confrontés. Voici dans quels cas l’assurance loyer impayé est recommandée :

 

  • Lorsque les loyers représentent une fraction significative de vos revenus ou sont affectés en majeure partie au remboursement du crédit immobilier ;
  • Lorsque vous possédez un patrimoine d’envergure. Vous profiterez d’une part d’une cotisation négociée, et en mutualisant les risques d’impayés pour plusieurs logements, vous avez plus de chances d’en sortir gagnant.

 

Quelles sont les alternatives à l’assurance loyer impayé locataire ?

 

Voici deux alternatives qui vous permettent de vous prémunir contre le risque d’impayés, hors souscription d’une GLI.

 

La caution

 

Une personne physique s’engage par un acte de cautionnement à se porter garant du paiement des loyers et des frais de remise en état du logement dégradé. La caution simple vous permet de faire appel au garant seulement si le locataire ne paie pas ses dettes locatives. La caution solidaire vous permet à l’inverse d’actionner le garant dès que le premier impayé se présente, sans même passer par le locataire.

 

Notez que vous ne pouvez pas cumuler une caution avec une assurance loyer impayé sauf si le preneur est un apprenti ou un étudiant.

 

La garantie Visale

 

Remplaçant la garantie universelle des risques locatifs (GRL), la garantie Visale présente un avantage de taille : elle est gratuite. Elle vous couvre contre les impayés dans la limite d’un loyer de 1 300 € en région et de 1 500 € à Paris et de 36 mois d’impayés. Les dégradations locatives sont également prises en charge à concurrence de 2 mois de loyers et charges.

 

En revanche, cette garantie est bien plus restrictive que l’assurance loyer impayé. Comme elle, la Visale fonctionne uniquement pour un logement habité à titre de résidence principale, mais les locataires éligibles doivent :

 

  • Être âgés de 18 ans et de moins de 31 ans, ou ;
  • Être âgés de plus de 30 ans seulement si l’entrée dans les lieux se produit dans les 6 mois suivant une prise de poste, ou ;
  • Conclure un bail par le biais d’une association qui se porte garante d’eux.

 

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