Un chantier insuffisamment préparé va immanquablement entraîner de refaire des choses déjà faites. En effet, les différents travaux à entreprendre pour rénover une maison sont interdépendants et doivent donc être séquencés méthodiquement.
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Comment rénover une maison ?

Que vous soyez propriétaire ou potentiel acquéreur, que vous souhaitiez investir, louer ou bien tout simplement remettre votre intérieur au goût du jour, il y a plusieurs choses à savoir avant d’envisager des travaux de rénovation dans votre maison.

En effet, rénover une maison n’est pas un exercice aussi simple qu’on pourrait le penser, mais au contraire nécessite un réel savoir-faire pour lequel l’approximation n’a pas sa place. Afin d’éviter le moindre dérapage, il est nécessaire de bien préparer son projet.

Les Secrets de l’Immo vous expliquent tout ce qu’il faut savoir avant de rénover sa maison et vous accompagnent dès vos premières interrogations jusqu’à la concrétisation de vos travaux.

Quelles sont les étapes pour rénover sa maison ?

Etape 1 : L’étude de l’existant

Pour éviter toute mauvaise surprise en plein chantier, il est essentiel de procéder à une analyse préalable poussée de l’existant. Il est en particulier capital de réaliser une prise de cote exhaustive afin de connaître précisément les dimensions de la maison. La réalisation de sondages est également fortement conseillée, afin d’ausculter la structure de l’édifice sous la surface des revêtements existants.

Cette tâche en apparence anodine est primordiale et va conditionner le bon déroulement de votre projet de rénovation. C’est pourquoi il ne faut pas hésiter à faire appel à un expert, qui pourra réaliser un diagnostic complet de votre logement.

Etape 2 : La conception et les formalités administratives

Un chantier insuffisamment préparé va immanquablement entraîner de refaire des choses déjà faites. En effet, les différents travaux à entreprendre sont interdépendants et doivent donc être séquencés méthodiquement. Il faut par ailleurs vérifier scrupuleusement la compatibilité des différents ouvrages entre eux, sans quoi non seulement le cout final sera plus important, mais cela aura un impact négatif sur le calendrier des travaux et in fine sur la date de livraison.

L’étude technique permet dès le début du projet de :

  • Déterminer les éventuelles contraintes techniques.
  • Faire la synthèse entre les différents corps d’états afin d’éviter les incompatibilités techniques.
  • Réaliser un descriptif détaillé des travaux.
  • Chiffrer le coût des travaux et vérifier que celui respecte le budget alloué à votre projet.
  • Etablir un planning prévisionnel des travaux.

Certains projets nécessitent par ailleurs de remplir des formalités administratives (dépose d’une demande de permis de construire ou bien d’une déclaration préalable de travaux par exemple). Celles-ci doivent être effectuées en amont des travaux et peuvent conditionner tout ou partie de ceux-ci.

 

La réalisation d’une étude technique est un exercice long et chronophage, qui demande du savoir-faire et du temps. Encore une fois, la confier à un professionnel permet de s’assurer un démarrage du chantier dans les meilleures conditions.

Etape 3 : Les travaux de gros-œuvre

La première étape des travaux à proprement parlé est la phase de démolition. Avant de faire, il est en effet le plus souvent nécessaire de défaire. Il va vous falloir abattre des cloisons, déposer des revêtements ou des équipements existants, afin de faire place nette. Attention toutefois à ne pas fragiliser l’édifice de la maison lors de cette étape en touchant à des éléments structurels.

Vient ensuite la réfection du gros œuvre qui n’est valable que lorsque la solidité des éléments structurants du bâti est à revoir, donc souvent dans le cas d’une maison ancienne.

Le gros œuvre est l’ensemble des travaux qui contribuent à la solidité et la stabilité de l’édifice. Il comprend les opérations suivantes :

  • Assainissement : l’assainissement est le système permettant l’évacuation des eaux usées. Que vous soyez raccordé au réseau d’assainissement collectif (tout-à-l’égout), ou que vous possédiez un système d’assainissement autonome (fosse septique), la réfection de votre système d’assainissement est une opération lourde et complexe, mais parfois incontournable.
  • Dallage : le dallage est le plus souvent réalisé en béton armé. La dalle est soit coulée directement sur le plancher du rez-de-chaussée préalablement recouvert d’un isolant thermique (dallage sur terre-plein), soit en ménageant une lame d’aire entre la dalle et le plancher existant (dallage sur vide sanitaire). Dans ce dernier cas, l’isolant thermique sera posé sous le plancher du rez-de-chaussée.
  •  Élévation de murs porteurs : ils constituent l’ossature de la maison et sont réalisés le plus souvent à base de brique, parpaing, béton cellulaire, ou bois. Ils servent de points d’appuis lors de la création de nouveaux planchers ou lors de modifications de la toiture.
  • Créations d’ouvertures dans les murs porteurs : pour pouvoir ouvrir ou même supprimer un mur porteur, il est nécessaire de reprendre les charges qui s’y accumulent. On réalise alors ce qu’on appelle un linteau entre deux appuis, en béton armé ou en posant un profilé métallique type IPN. Les créations d’ouvertures sont très utiles dans l’optique de réaménager l’espace à l’intérieur de votre maison.
  • Charpente et couverture (mise hors d’eau) : constituée de pièces de bois et/ou de métal, la charpente permet de soutenir la couverture et contribue au maintien de la stabilité de la construction. La couverture, quant à elle, vise à assurer une parfaite étanchéité de votre toit. Il est nécessaire de rénover la charpente et la couverture si la mise hors d’eau de l’édifice n’est plus assurée pleinement et de façon pérenne. Cette réfection doit être prévue de façon plus ou moins fréquente en fonction des matériaux constitutifs de votre toiture (tuiles, ardoises, zinc…).
  • Menuiseries extérieures (mise hors d’air) : il s’agit des fenêtres et des portes qui donnent sur l’extérieur de la maison. Les menuiseries extérieures jouent un rôle important car elles contribuent à l’isolation de votre intérieur. Rénover ses menuiseries extérieures peut permettre d’augmenter l’isolation thermique ou acoustique de votre maison, d’en augmenter la luminosité ou encore la sécurité. C’est donc un des travaux de rénovation les plus utiles et bénéficiant d’un très bon rapport gain de confort/prix.

Etape 4 : Les travaux de second-œuvre

Le second œuvre désigne par définition tout ce qui ne relève pas du gros-œuvre, et donc tout ce qui ne concourt pas directement à la solidité et à la stabilité d’un bâtiment.

On distingue différents travaux de second œuvre :

  • Isolation et cloisonnement : l’isolation peut être effectuée par l’extérieur (la plus efficace, mais également la plus onéreuse), par l’intérieur, ou être directement intégrée au matériau de construction. On associe généralement la phase de l’isolation par l’intérieur à celle de l’agencement des pièces, c’est-à-dire au montage des cloisons et des faux-plafonds. En effet, il vous faudra alors incorporer les matériaux isolants (laines minérales) dans les structures en placoplâtre, de même que les gaines qui serviront au passage des câbles électriques. L’isolation (thermique ou acoustique) est l’un des aspects les plus importants de la rénovation de votre maison, car c’est celui qui va le plus en améliorer le confort. Il est donc souvent pertinent de profiter du réaménagement de votre espace pour améliorer l’isolation de vos murs et planchers.
  •  Plomberie : les travaux de plomberie comprennent la réfection du réseau de tuyauterie et d’évacuation afin d’améliorer l’approvisionnement en eau des pièces concernées (cuisine, salle de bain, buanderie) ainsi que l’évacuation des eaux usées et des eaux vannes.  Il est aussi bien sûr envisageable de changer vos équipements sanitaires et votre robinetterie (évier, toilettes, lavabo, douche, ou baignoire) pour gagner en qualité et en confort.
  • Électricité : la réfection de l’installation électrique comprend le passage des câbles électriques et des gaines associées, la mise en place ou le changement du compteur et du tableau électrique. Le renouvellement de l’appareillage électrique (prises de courant, interrupteurs, sorties de câbles, spots, appliques et suspentes lumineuses), et enfin la pose et le raccordement des équipements électriques (radiateurs, sèches-serviettes, électroménager, VMC) font aussi partie des travaux de rénovation électrique que vous pouvez envisager.
  • Ventilation : pour assurer un bon renouvellement de l’air ambiant et éviter la condensation, une maison se doit de disposer d’une ventilation performante. Ajouter ou améliorer son système de ventilation est donc également l’un des postes de travail les plus utiles au moment de rénover votre chez-vous. Il existe différents systèmes de VMC (ventilation mécanique contrôlée) : la VMC auto-réglable, la VMC hygroréglable, et les VMC simple et double flux. Associée à une bonne isolation, la VMC double flux est la solution la plus efficace car son fonctionnement limite les pertes de chaleur, ce qui permet de réduire votre facture de chauffage.

Etape 5 : Les finitions et la décoration

Les finitions désignent l’étape finale des travaux de rénovation. Ce sont elles qui vont déterminer l’aspect final de votre intérieur. Elles sont donc tout aussi importantes que les étapes importantes car encore plus visibles. Elles regroupent les travaux suivants :

  • Revêtements de sol : il peut être intéressant de changer ses revêtements de sol. Le choix de ceux-ci doit alors reposer sur plusieurs paramètres comme l’usage des pièces, l’esthétique souhaitée, ainsi que la facilité d’entretien. Dans une pièce humide (salle de bain, cuisine, WC…), on posera un sol étanche : carrelage, sol souple, ou encore un parquet en bois exotique. Dans le séjour ou les chambres, on se focalisera plutôt sur un sol résistant, chaleureux et facile à entretenir : parquet massif ou contrecollé (trop fragile pour une chambre d’enfant), carrelage, parquet stratifié…
  • Revêtements muraux et peintures : de la même manière, vous pouvez choisir de rénover vos revêtements muraux en fonction du type de pièce et de l’esthétique recherchée. Privilégiez un revêtement facile à nettoyer dans une cuisine ou une salle de bain : carrelage, peinture lessivable, papier-peint lavable en vinyle ou intissé… Pour les pièces de vie, le choix est vaste : peinture, papier-peint, lambris, béton, liège…
  • Menuiseries intérieures : n’hésitez pas à repenser vos menuiseries. Les détails à régler sont nombreux entre les portes intérieures, leurs poignées, les plinthes, les coffrages pour masquer les tuyaux apparents, et les meubles encastrés (meubles sur-mesure tels qu’un dressing, une bibliothèque, ou des placards). Les meubles de cuisine et de salle de bain, ainsi que les escaliers sont aussi des éléments très importants d’un point de vue esthétique et pratique et ne doivent absolument pas être négligés.
  • Eclairage intérieur : un bon éclairage contribue à se sentir bien chez soi et permet de créer différentes ambiances en fonction des pièces où l’on se situe. Il doit être choisi avec soin, car il a également une fonction utilitaire. Multipliez les points lumineux dans chaque pièce de vie pour varier les ambiances (dynamique ou tamisée). Dans le salon, pensez à installer un plafonnier, qui permettra un éclairage général de la pièce, ainsi que des appliques, lampadaires et lampes à poser dans les zones que vous souhaitez éclairer spécifiquement (table basse, canapé, buffet…). Pensez aussi à poser un éclairage direct au-dessus de certaines zones stratégiques : le plan de travail de la cuisine et l’évier, la table sur laquelle vous mangez, le lavabo de la salle de bain, des liseuses murales de chaque côté de votre lit…
  • Travaux de façade : selon l’aspect que vous souhaitez donner à votre future habitation, le type d’isolation choisi (par l’intérieur ou par l’extérieur), et le plan local d’urbanisme (PLU), vous pouvez avoir envie de couvrir vos murs extérieurs d’un bardage (en bois, PVC, métal…), d’un crépi, ou encore d’un placage (pierre, terre cuite, béton…). Quel que soit le revêtement que vous choisissez, retenez qu’il devra être entretenu régulièrement pour pouvoir résister durablement aux agressions extérieures (pollution, intempéries, UV).

Etape 6 : L’ameublement de la maison

C’est souvent l’étape la plus gratifiante dans un projet de rénovation de votre maison, celle qui vient sublimer tout le travail réalisé en amont. Changer votre mobilier doit vous permettre de gagner en confort et en praticité, tout en rendant votre intérieur plus esthétique. Cette étape est pour autant loin d’être évidente que ce soit pour choisir le mobilier ou pour monter et installer celui-ci. Il faut éviter de dégrader les finitions fraîchement réalisées, ce qui requiert rigueur et dextérité. 

Enfin, on oublie souvent à quel point la logistique associée à l’ameublement est lourde et difficile à gérer entre livraisons incertaines et transport compliqué. C’est pourquoi faire appel là encore à un professionnel pour la décoration de votre maison est souvent un gain de temps, mais surtout l’assurance de ne pas avoir de mauvaises surprises au pire moment.

Pourquoi rénover une maison ?

Quelles sont les raisons d’entreprendre une rénovation, partielle ou globale, de votre maison ?

Améliorer le confort de vie

L’un des principaux intérêts d’entreprendre des travaux de rénovation chez soi réside dans le gain de confort et de qualité de vie que ceux-ci vont engendrer. Comme expliqué précédemment, l’amélioration de l’isolation thermique ou acoustique de votre maison va avoir un impact considérable sur le confort de celle-ci. Il en va de même pour l’ajout ou l’amélioration de votre système de ventilation, qui assainira l’air ambiant au sein de votre maison.

Réaliser des économies

Une des autres motivations principales pour rénover sa maison est le gain économique à moyen ou long terme que cela peut représenter. Un édifice sain et bien conçu sera en effet plus économe énergétiquement et vos dépenses en électricité ou en gaz en seront automatiquement réduites. Ces économies au long cours sont loin d’être négligeables et auront un impact concret sur votre portefeuille.

Economie d’énergie

Qui dit économe énergétiquement dit bien souvent plus écologique. Rénover sa maison s’inscrit donc dans une démarche vertueuse d’un point de vue environnemental. C’est d’ailleurs l’un des objectifs affichés par le gouvernement pour les prochaines années : en venir à bout avec les passoires thermiques. De nombreuses aides ont d’ailleurs été mises en place pour encourager les rénovations thermiques. Celles-ci sont décrites plus en détail un peu plus loin dans cet article.

Valoriser votre maison

Enfin, rénover sa maison peut s’avérer le meilleur moyen de valoriser celle-ci. Cela peut déjà s’avérer intéressant lorsqu’il s’agit de votre résidence principale dont la valeur intrinsèque va augmenter, mais c’est aussi primordial lors d’un investissement immobilier locatif. En effet, la rénovation peut vous permettre de transformer le bien que vous vous apprêtez à acheter et donc de maximiser les loyers locatifs que pouvez espérer en tirer, augmentant mécaniquement la rentabilité de votre projet d’investissement. Plusieurs options peuvent ainsi être envisagées :

Augmenter la surface habitable

Il existe différents moyens envisageables d’augmenter la surface habitable de votre maison en fonction des projets. Il est par exemple possible de construire une extension ou de surélever celle-ci. Le plus simple étant souvent d’aménager des parties de votre maison encore inexploitées comme les combles. En augmentant le nombre de mètres carrés carrez de votre maison, vous augmentez la surface que vous pouvez louer et in fine, vous augmentez les loyers potentiellement recevables.

Réaménager l’espace pour en changer la destination

Moyennant la création et/ou la suppression de quelques cloisons, vous pouvez par exemple imaginer transformer un pavillon familial en une colocation. En fonction de la situation géographique de votre bien et du marché locatif local, cela peut permettre d’augmenter significativement le montant auquel vous pouvez imaginer louer celui-ci.

Diviser l’espace en plusieurs lots

Dans le même esprit que la mutation en colocation, vous pouvez transformer votre maison en plusieurs appartements. Il est important de savoir que tous les biens n’ont pas la même valeur locative sur le marché, car tous ne sont pas autant recherchés en fonction du contexte local. Un T2 peut par exemple se louer bien plus cher au mètre carré qu’un T4. Il devient alors plus intéressant de louer deux T2 qu’un T4. Ce principe peut encore une fois vous permettre de maximiser le potentiel locatif de votre bien.

Quel est le coût de la rénovation d’une maison ?

Les coûts moyens au m² de la rénovation d’une maison

Le prix moyen au m² d’une rénovation de maison peut aller de 800 à 3 500 € par mètre carré environ selon l’ampleur du projet :

Rénovation légère

Rénovation complète

Rénovation lourde

Entre 300 et 800 € TTC / m²

Entre 800 et 1 500 € TTC / m²

Entre 1 500 et 3 000 € TTC / m²

  • Rafraîchissement des finitions (réfection des revêtements de sols, du papier peint et des peintures)
  • Remplacement du mobilier et des objets de décoration

  • Recours à un professionnel recommandé, mais pas indispensable
  • Rénovation de cuisine et salle de bain
  • Rénovation de l’électricité
  • Rénovation de la plomberie et des réseaux
  • Remplacement des menuiseries extérieures
  • Modification de l’aménagement par la création ou la suppression de cloisons

  • Recours à un professionnel fortement recommandé
  • Travaux de gros œuvre (ouvertures ou création de murs porteurs, modification des planchers)
  • Réfection complète de l’électricité et de la plomberie
  • Rénovation de l’isolation
  • Toute autre modification structurelle profonde de l’appartement

  • Recours à un professionnel obligatoire

Quelques exemples de coûts particuliers pour la rénovation d’une maison

Type de rénovation

Prix moyen HT

Précisions

Ouverture dans un mur porteur

1000€ à 4000€

Le tarif (Hors IPN) sera fonction de la taille de l’ouverture et de la complexité des travaux (épaisseur, etc..)

Pose de plancher

20€ à 40€ / m2

Ce prix de référence concerne la pose d’un plancher type OSB hors matériaux

Réfection d’une charpente bois

80€ à 180€ / m2

Le prix au m2 dépendra du niveau de réfection lié à l’état de votre charpente

Rénovation des murs

30€ à 45€ / m2

Remise en état, préparation et peinture

Rénovation de la toiture

40€ à 200€ /m2

En fonction des matériaux d’origine (tuiles, ardoises, zinc)

Rénovation de l’isolation

40€ à 110€ /m2

En fonction de la destination (cloison, plafond, combles)

Pose de faux plafond en placoplâtre

45€ à 70€ / m2

Ce prix comprend les matériaux

Montage de cloison en placoplâtre

30€ à 45€ / m2

Compter 10% supplémentaire pour du placo hydrofuge

Rénovation électrique simple

1200€ à 1900€

Changement du tableau

Rénovation électrique complète

40€ à 130€ / m2

Tableau, circuit électrique, prises, etc..

Rénovation complète de la plomberie

10 000 €

Pour une maison de 150 m2

Remplacement des menuiseries extérieures

400€ à 1500€ pièce

 

Peinture des murs

20€ à 30€ /m2

 

Fourniture et pose d’un parquet flottant

50€ à 100€ / m2

 

Fourniture et pose de carrelage

80€ à 150€ / m2

 

Changement fosse septique

15000€ – 20000€

Micro-station

 

Les éléments qui peuvent faire varier le prix de rénovation d’une maison

Certains critères peuvent faire varier le coût d’une rénovation de maison de façon substantielle, et notamment :

  • La superficie. Plus la surface est grande et plus vous pourrez bénéficier d’un effet d’échelle et réduire les prix unitaires.
  • L’état d’origine du bien et l’ampleur du projet.
  • Le choix des matériaux (peintures, revêtements de sols, revêtements muraux, menuiseries, etc.).
  • La qualité des équipements et accessoires (mobilier, robinetterie, électroménager, décoration).
  • Faire appel à un professionnel

En fonction de la complexité de votre projet et de votre expérience personnelle en la matière, il peut être intéressant économiquement de recourir aux services d’un ou plusieurs professionnels pour tout ou partie de vos travaux (architecte, maître d’œuvre, artisan, entreprise générale, bureau d’étude). Cela peut paraître contre intuitif, mais en plus de garantir une dépense à bon escient de votre argent, un professionnel vous fera à coup sûr gagner du temps et vous évitera quelques tourments.

Les aléas de prix pour la rénovation d’une maison

Il est primordial de prévoir une marge de sécurité lors de l’établissement de votre budget prévisionnel car la rénovation est par essence faite d’aléas. Il est donc rare de ne pas avoir de surprises, bonnes ou mauvaises, au cours du chantier.

Comment financer ses travaux de rénovation ?

Afin de favoriser la rénovation énergétique des bâtiments français, l’État a mis en place un dispositif d’aides financières très complet. Éco-prêt à taux zéro, crédit d’impôt, certificats d’économies d’énergies, aides régionales… Consultez notre article dédié à ce sujet

Il est important néanmoins de noter que pour bénéficier de ces aides à la rénovation, il faut impérativement confier ses travaux à une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

Rénover sa maison soi-même ou faire appel à des professionnels ?

La lecture de cet article vous aura démontré que restaurer une maison ne s’improvise pas. Vous devez nécessairement prendre en compte de nombreux paramètres techniques, réglementaires et connaître les normes en vigueur. Il vous faudra par ailleurs acheter ou louer l’outillage adapté, souvent très onéreux, sans lequel vous ne pourrez atteindre la qualité de résultat escomptée.

C’est pourquoi il est fortement recommandé de recourir à un professionnel pour la rénovation de votre maison. Ce conseil est d’autant plus vrai si vous souhaitez rénover dans le but d’un investissement, car vous aurez alors impérativement besoin de maîtriser le coût de votre projet tout au long de celui-ci pour garantir la rentabilité de celui-ci.

Il existe de nombreuses professions qui peuvent vous assister dans votre projet de rénovation, sur une partie spécifique de celle-ci ou dans sa globalité (architecte, maître d’œuvre, artisan, entreprise générale, bureau d’étude). Quoi qu’il en soit, il est essentiel de choisir un professionnel qualifié disposant de toutes les assurances pour la rénovation que vous souhaitez.

Ce que nous pouvons faire pour vous

Les Secrets de l’Immo est le partenaire qu’il vous faut pour vous accompagner dans votre projet de rénovation. Chaque étape de celui-ci est gérée par un expert dédié qui saura en maîtriser les enjeux particuliers :

  • Nos chasseurs de biens sélectionnent pour vous les perles à fort potentiel dans le cas d’un investissement immobilier.
  • Nos architectes réalisent une étude poussée de l’existant, conçoivent le projet et s’occupent de l’intégralité des formalités administratives.
  • Nos compagnons réalisent les travaux dans les règles de l’art et nos conducteurs de travaux suivent ceux-ci de près pendant toute la durée du chantier afin de s’assurer du respect du cahier des charges.
  • Nos décorateurs sélectionnent les meilleurs produits et matériaux dans le respect de votre budget et vous proposent un aménagement sur mesure selon vos goûts et vos envies.

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