L’immense majorité des achats immobiliers sont concrétisés grâce à un prêt amortissable. Moins connu, le prêt in fine présente pourtant de nombreux avantages pour les acquéreurs souhaitant réaliser un investissement locatif et qui sont fortement fiscalisés. Économie sur l’imposition des revenus fonciers grâce à la déduction des intérêts, différé du paiement de l’IFI ou encore rémunération du capital nanti n’en constituent que quelques exemples. Tout ce que vous devez savoir sur le prêt in fine en investissement locatif.
Pour bénéficier de l’effet de levier de crédit, vous préférez, avec raison, financer votre investissement immobilier grâce à un prêt immobilier. Les prêts aidés étant consentis pour l’achat de la résidence principale, il vous reste deux options à envisager : le prêt amortissable et le prêt in fine.
Tout crédit immobilier fonctionne selon un principe simple : en contrepartie de la mise à disposition d’un capital pour acquérir un bien immobilier, la banque se rémunère avec des intérêts d’emprunt, qui sont calculés sur la base d’un taux d’emprunt.
In fine signifiant à la fin en latin, vous comprenez bien vite ce qu’est un prêt in fine. Avec ce type d’emprunt, vous remboursez la totalité du capital emprunté en une seule fois : lors de la dernière échéance.
La différence essentielle entre le prêt in fine et le prêt amortissable tient au remboursement du capital emprunté et des intérêts.
Avec un crédit amortissable à taux fixe, vous remboursez des mensualités tout au long de la durée d’emprunt, qui se composent d’une fraction d’intérêts et d’une fraction de capital. Calculés sur le capital restant dû, les intérêts sont dégressifs. Au début du remboursement du prêt, ils représentent la majorité des échéances, la situation s’inversant ensuite. Le tableau d’amortissement fourni par le banquier vous permet de connaître la composition des échéances.
À l’inverse, les mensualités d’un prêt in fine se composent uniquement d’intérêts. Le remboursement in fine du capital intervient lors de l’ultime échéance. Calculés sur la base du capital emprunté et non du capital restant dû, les intérêts sont plus importants que dans le cadre d’un prêt amortissable. En revanche, comme les échéances ne comportent pas de capital, elles sont d’un montant largement inférieur à celles du prêt amortissable.
Eu égard à son fonctionnement risqué, le prêt in fine est proposé moyennant un taux d’emprunt largement supérieur à celui du prêt amortissable. Ce qui a priori a l’air d’être un inconvénient se transformera en avantage certain pour l’investisseur fortement fiscalisé qui cherche à réaliser un investissement locatif.
Le prêt in fine apparaît risqué pour les organismes de crédit, qui vont exiger en contrepartie une garantie particulière : le nantissement sur un produit d’épargne comme l’assurance vie ou le PEA.
Cette sûreté réelle consiste à accorder un droit de saisie sur les fonds nantis. En clair, si vous ne parvenez pas à rembourser le capital emprunté au terme du prêt in fine, la banque ira piocher dans l’épargne mise de côté sur le produit financier. Deux hypothèses sont à envisager :
Les fonds bloqués seront indisponibles sauf pour la banque, ce qui signifie que vous ne pourrez pas procéder à des arbitrages (vente ou achat de nouveaux actifs, répartition sur d’autres supports) excepté pour la part supérieure au montant du capital garanti.
Le prêt in fine présente des avantages qui ne doivent pas occulter ses inconvénients.
Le prêt in fine peut vous aider à améliorer le cashflow de votre investissement locatif et à agrandir la surface de votre patrimoine immobilier, tout en maîtrisant votre imposition.
En devenant investisseur immobilier, votre stratégie consiste à générer des revenus complémentaires grâce à un bon taux de rentabilité. Sauf à disposer d’un apport important, il est difficile d’atteindre l’équilibre parfait entre charges et recettes locatives avec un prêt immobilier amortissable, et donc, l’autofinancement de votre investissement. Vous devez consentir un effort d’épargne chaque mois pour compléter l’écart entre les mensualités d’emprunt et les loyers perçus.
À l’inverse, puisque les mensualités d’un prêt in fine (charges) sont largement plus faibles qu’en prêt amortissable, les revenus locatifs (recettes) vous permettent de générer un meilleur cashflow.
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Une première option pour l’imposition des loyers consiste à choisir le régime micro (micro-foncier pour une location vide et micro-BIC pour la location meublée), qui vous procure un abattement de 30 % (en vide), 50 % en meublé et 71 % en meublé classé.
Une autre solution s’avère plus avantageuse, particulièrement si vous vous situez dans une tranche marginale d’imposition (TMI) haute : le régime réel. Celui-ci vous autorise à déduire des charges de vos revenus fonciers ou BIC, dont les intérêts d’emprunt. À ce titre, le prêt in fine vous permet de réaliser de substantielles économies, pour deux raisons.
D’une part, le fait que le prêt in fine soit consenti moyennant un taux d’intérêt plus élevé que le prêt amortissable vous permet mathématiquement de déduire une masse bien plus importante d’intérêts.
D’autre part, les mensualités étant uniquement composées d’intérêts, l’avantage fiscal fonctionne à plein jusqu’à l’ultime échéance. Alors qu’à l’inverse, avec un prêt amortissable, la part des intérêts diminue au fil du remboursement. Vous en déduisez donc de moins en moins, ce qui fait augmenter votre revenu imposable d’autant.
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L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est exigé du contribuable dont la valeur nette du patrimoine excède 1.3 million d’euros. Petite subtilité de la loi fiscale : le bien n’est pas intégré dans le calcul de l’impôt tant que vous ne commencez pas à rembourser le capital. Avec un prêt in fine, votre logement ne sera donc pas comptabilisé dans l’assiette de l’impôt jusqu’à ce que vous le soldiez.
La banque n’accepte qu’une prise de risque modérée sur votre épargne placée. Toutefois, il est possible d’obtenir un meilleur rendement de son assurance vie en choisissant des unités de compte relativement sûres, investies par exemple en obligations et immobilier (parts de SCPI, par exemple). Les gains générés vous permettront de nantir le capital avec un effort d’épargne moins important, voire de dégager une plus-value que vous placerez dans un autre projet immobilier ou personnel.
Tout d’abord, vous ne pourrez pas obtenir de prêt in fine sans apport. Vous devez nécessairement nantir au minimum 30 % du capital emprunté sur un support d’épargne. Ce montant peut être revu à la hausse par certains établissements bancaires.
Par ailleurs, le taux d’emprunt élevé peut être un frein pour les investisseurs qui se situent dans une TMI inférieure à 30 %. Le montant de leur impôt ne suffira pas pour absorber le surcoût du crédit, même si cet écueil peut être pallié par le report du déficit foncier créé.
Enfin, l’intérêt du montage pourra être remis en cause si le rendement de l’assurance vie ou du produit financier est inférieur au taux d’intérêt que vous avez obtenu pour le prêt in fine.
Alors, crédit amortissable ou prêt immobilier in fine : que choisir pour un investissement locatif ? Effectuons une comparaison du coût total du crédit et du cashflow réalisé pour que vous puissiez prendre votre décision.
Simulation du coût du crédit avec un prêt in fine et un prêt amortissable
Crédit amortissable
Somme empruntée : 150 000 €
Durée du prêt : 15 ans
Taux d’emprunt : 0.9 %
Apport personnel : 15 000 €
Prêt in fine
Somme empruntée : 150 000 €
Durée du prêt : 15 ans
Taux d’emprunt : 2.41 %
Apport personnel : 30 000 €
Rendement assurance vie : 3.5 %
Projet locatif
Revenus locatifs : 800 €/mois
Revalorisation du loyer : 1.5 % par an
Foyer fiscal
Nombre de parts : 2
Revenu net imposable : 60 000 €/an
Revalorisation des revenus : 2 %/ an
| Prêt amortissable | Prêt in fine |
Montant emprunté | 135 000 € | 150 000 € |
Mensualités du prêt | 802,04 € | 301,25 € |
Prime mensuelle assurance-vie | – | 420,36 € |
Loyer | 800,00 € | 800,00 € |
Effort mensuel | 2,04 € | -78,39 € |
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Apport personnel | 15 000 € | 30 000 € |
Versements sur assurance-vie | – | 75 664,63 € |
Capital amorti | 135 000 € | – |
Intérêts versés | 9 368,01 € | 54 225,00 € |
Total des dépenses | 159 368,01 € | 159 889,63 € |
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Impôts payés en 15 ans (CSG-CRDS compris) | 171 683,36 € | 152 619,14 € |
Total des dépenses avec impôts | 331 051,37 € | 312 508,76 € |
Choisir le prêt in fine vous assure ainsi une économie de 18 542. 60 € en 15 ans.
Pour obtenir un prêt in fine, vous devrez présenter une situation financière stable, avec des revenus conséquents. Il vous faut en effet pouvoir supporter financièrement le poids de la mensualité et l’effort d’épargne imposé pour nantir le capital. Sauf bien entendu à disposer d’une enveloppe suffisamment importante pour un nantissement intégral !
Toutefois, par le truchement de la défiscalisation et dans l’optique d’une bonne connaissance des produits financiers objets du nantissement, le prêt in fine peut s’avérer être la solution optimale pour concrétiser votre projet d’investissement locatif.
L’équipe d’experts des Secrets de l’Immo vous accompagne dans l’étude de votre stratégie de financement pour votre investissement immobilier. Prenez contact pour une étude approfondie de la solution la plus adaptée à votre situation familiale, professionnelle et patrimoniale.