Plus on monte dans les étages et plus le prix d’achat du bien immobilier est élevé. À l’inverse, les logements qui se situent au rez-de-chaussée bénéficient d’une décote à l’achat.
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Faut-il investir dans un appartement au rez-de-chaussée ?

Sombre, bruyant, risque de cambriolage : si vous songez à investir en rez-de-chaussée, vous avez forcément ces inconvénients en tête, qui vous font hésiter. Pourtant, face à la tension foncière et au prix élevé des logements dans les grandes villes de France, ce type de bien immobilier constitue une option à envisager. Car il existe tout de même un sérieux avantage à acheter un appartement en rez-de-chaussée : la décote sur le prix d’achat, qui augmentera sensiblement la rentabilité de votre investissement.

 

Pourquoi investir dans un appartement au rez-de-chaussée ?

 

Il existe plusieurs sortes de rez-de-chaussée :

  • L’appartement normal, qui donne sur la rue ou l’intérieur d’un immeuble ;
  • L’appartement en rez-de-jardin ;
  • Le souplex : il s’agit d’un duplex inversé, qui se compose d’un espace en rez-de-chaussée et d’un espace dans les caves. Celui-ci est surtout prisé des jeunes actifs, qui peuvent ainsi disposer d’une pièce en plus pour installer par exemple un studio de musique ou une petite salle de cinéma ;
  • Le logement atypique : loge de concierge ou de gardien, ancien atelier : ce type de bien possède un cachet très recherché des locataires.

 

Voyons à présent les avantages d’investir dans un appartement en rez-de-chaussée.

 

Investir dans un appartement en rez-de-chaussée pour profiter d’une décote

 

Plus on monte dans les étages et plus le prix d’achat du bien immobilier est élevé. À l’inverse, les logements qui se situent au rez-de-chaussée bénéficient d’une décote, eu égard à la faible demande et aux différentes nuisances (bruit, manque d’intimité et de lumière…). Cette décote pouvant aller jusqu’à 40 %, il est ainsi possible d’investir dans l’immobilier avec un budget moindre.

 

Acheter un appartement au rez-de-chaussée pour payer moins de charges de copropriété

 

Au titre des dépenses qui grèvent votre investissement locatif, citons les charges de copropriété. Un certain nombre d’entre elles peuvent certes être déduites de vos revenus locatifs si vous avez opté pour le régime du réel, ou récupérées sur le locataire, mais il reste intéressant d’en diminuer le poids.

 

Deux types de charges de copropriété doivent être distinguées :

  • Les charges générales de copropriété : elles concernent l’assurance de la copropriété, l’administration de l’immeuble ou encore les travaux. Acquérir de l’immobilier en rez-de-chaussée ne vous permettra pas de vous en affranchir, car elles sont calculées en fonction des tantièmes que vous détenez, indépendamment de l’étage où se situe le bien ;
  • Les charges spéciales de copropriété : elles désignent les dépenses liées au fonctionnement des équipements communs, comme l’ascenseur. Comme votre locataire ne s’en servira pas, vous n’aurez pas à participer à cette dépense. Seule exception : si l’ascenseur dessert un parking ou une cave auquel le preneur a accès.

 

Lire aussi : Nos conseils pour réussir votre investissement immobilier

 

Investir en rez-de-chaussée pour cibler les personnes en quête d’accessibilité

 

Ne pas grimper les escaliers pour rentrer chez soi, pour déménager, pour monter ses courses, une poussette : l’accessibilité d’un appartement en rez-de-chaussée constitue un véritable plus pour nombre de locataires, dont les personnes âgées ou en situation de handicap.

 

Il est aussi possible d’envisager un usage mixte du logement en rez-de-chaussée. Pourquoi pas cibler les professionnels libéraux comme les médecins, avec un bien divisé en habitation et lieu d’exercice de l’activité professionnelle ?

 

Acheter un rez-de-chaussée pour bénéficier d’un extérieur

 

Le bien en rez-de-chaussée peut donner sur une cour, une terrasse ou un jardin. Il est aussi possible de demander à la copropriété un droit de jouissance exclusive pour un espace commun. Temporaire, ce droit ne pourra pas être transféré ni valorisé dans le cadre d’une revente à un autre acquéreur. Il ne permet pas non plus d’engager des petits ou grands aménagements sans consultation de l’assemblée générale des copropriétaires.

 

Attention si le rez-de-chaussée bénéficie d’un extérieur vous ne profiterez pas d’une décote sur le prix de vente. Les extérieurs sont très prisés, particulièrement en ville !

 

Lire aussi : Comment réussir son projet de surélévation ?

 

Investir dans un appartement en rez-de-chaussée pour s’affranchir de la concurrence

 

Si certains biens atypiques en rez-de-chaussée connaissent une forte demande, les autres restent au contraire assez longtemps sur le marché. Les acheteurs ne se bousculant pas, vous avez plus de chances que votre offre d’achat soit acceptée !

 

Quelle rentabilité pour un appartement au rez-de-chaussée ?

 

La rentabilité d’un investissement au rez-de-chaussée est l’atout principal de ce type d’acquisition. Nous vous le disions plus haut, ces logements bénéficient d’une décote à l’achat, qui va de 20 à 40 %, par rapport à ceux situés sur un étage élevé.

 

Prenons un exemple chiffré. Pour investir dans les Hauts-de-Seine, dans un trois-pièces de 55m2, vous allez débourser 310 000 € en rez-de-chaussée et 440 000 € s’il se situe au troisième étage. Supposons que le loyer soit fixé à 1 250 € par mois. Le taux de rentabilité brute de ce logement atteint respectivement 4.8 % en rez-de-chaussée et 3.8 % pour l’étage supérieur.

 

Autre facteur à prendre en compte si vous souhaitez investir à Paris ou dans une ville où est appliqué l’encadrement des loyers. La loi Elan prévoit un plafond de loyer au mètre carré, qui varie en fonction de la superficie et du nombre de pièces indépendamment du positionnement du logement dans les étages. Si le plafonnement peut générer un écart conséquent entre loyer de marché et loyer plafonné pour des biens situés aux étages supérieurs, l’écart se resserre pour les logements en rez-de-chaussée en raison de la décote. Vous êtes donc moins affecté par les règles contraignantes du plafonnement des loyers.

En additionnant prix décoté et loyer élevé, vous pouvez espérer améliorer votre cashflow et l’équilibre financier de votre investissement.

 

Lire aussi : Comment calculer la rentabilité locative ?

 

Quels sont les inconvénients d’acheter un logement en rez-de-chaussée ?

 

Vous le voyez, investir dans un appartement en rez-de-chaussée comporte de nombreux avantages… Qui ne suffisent peut-être pas forcément à compenser ses nombreux inconvénients.

Ces inconvénients subis par vos locataires peuvent se traduire par un taux de vacance locative plus important. Il convient alors de trouver les solutions adéquates pour les minimiser !

 

Le risque d’insécurité pour un appartement en rez-de-chaussée

 

Facilement accessible, l’appartement en rez-de-chaussée est une cible toute trouvée pour les cambrioleurs. Ce risque se traduit par une surcote de la prime d’assurance habitation. Ne lésinez pas sur la sécurité pour conserver votre locataire dans les lieux !

 

Quelques équipements peuvent permettre au preneur de se sentir en sécurité au rez-de-chaussée comme :

  • Des grilles de protection aux fenêtres : prenez le temps de contacter la copropriété et les services d’urbanisme, qui peuvent imposer le respect de certaines normes comme la forme et la couleur des barreaux ;
  • Une alarme ;
  • Des volets roulants sur les fenêtres ;
  • Des fenêtres oscillo-battantes, qui permettent au locataire d’aérer le logement même s’il ne se trouve pas dans la pièce ;
  • Un verrou à plus de 3 points pour la porte d’entrée du logement.

 

Certaines de ces installations peuvent aussi vous permettre de diminuer le malus de votre assurance habitation, voire de l’annuler complètement.

 

Lire aussi : Faut-il investir dans l’ancien ?

 

Le manque de luminosité d’un appartement au rez-de-chaussée

 

Autre inconvénient de l’appartement en rez-de-chaussée : il n’est pas lumineux. Or ce critère figure parmi les plus importants pour les candidats locataires. Toutefois, certains logements disposent d’une grande baie vitrée ou d’une hauteur sous plafond qui peuvent atténuer cette affirmation.

 

Là aussi, il est possible d’engager quelques travaux pour améliorer le logement en rez-de-chaussée et faire entrer plus de lumière, comme :

  • Changer les fenêtres pour des modèles à huisserie plus fine, étant entendu que certaines règles d’urbanisme peuvent vous l’interdire dans les grandes villes ;
  • Abattre une cloison et la remplacer par une verrière ;
  • Peindre les murs en blanc et poser un sol de couleur claire pour qu’ils n’absorbent pas la lumière.

 

Bon à savoir : visitez toujours le rez-de-chaussée en journée et lumières éteintes pour apprécier la luminosité du logement.

 

Le manque d’intimité d’un logement en rez-de-chaussée

 

Comme le rez-de-chaussée donne sur la rue, le locataire peut avoir du mal à se sentir chez lui face au va-et-vient incessant des passants. La vue, elle aussi, est souvent rédhibitoire !

 

Pour pallier cet écueil, il existe plusieurs solutions comme :

  • Poser un film dépoli ou un film effet miroir pour empêcher les regards indiscrets à l’intérieur du logement ;
  • Installer des jardinières, plantes grimpantes et autres verdures devant les fenêtres ;
  • Accrocher des stores ou des voilages.

 

Les nuisances sonores d’un appartement en rez-de-chaussée

 

Sans surprise, le rez-de-chaussée est plus bruyant qu’un appartement en étage. Bruit des passants et des voitures, livraisons matinales, présence d’un restaurant ou d’un bar à proximité immédiate peuvent rapidement devenir gênants pour le locataire.

Il faudra donc porter une attention toute particulière à la situation géographique de votre rez-de-chaussée.

 

L’isolation et les nuisibles pour un appartement au rez-de-chaussée

 

Très souvent, l’appartement en rez-de-chaussée se situe au-dessus d’une cave ou d’un garage et est ainsi davantage susceptible de subir des remontées d’humidité. En outre, il sera plus difficile à chauffer qu’un logement en étage : encore un inconvénient pour le locataire !

 

En parallèle, si le logement se trouve à proximité d’un restaurant, il peut être plus exposé aux souris, rats et autres nuisibles.

 

Le délai de revente d’un logement en rez-de-chaussée

 

Vous l’avez compris, les acquéreurs sont peu nombreux à se positionner sur les biens en rez-de-chaussée. En conséquence, ils ne se priveront pas de négocier le prix de vente, ce qui diminuera d’autant votre plus-value…

 

En conclusion, investir dans un appartement au rez-de-chaussée ne constitue pas forcément un bon plan, sauf si vous bénéficiez d’une surcote intéressante. Le turn-over des locataires, la difficulté de revendre ce type de bien ou encore les frais supplémentaires liés à l’aménagement et la sécurisation du logement doivent être soigneusement pesés avant de vous lancer dans ce type de projet.

 

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