Pour le financement de votre projet immobilier, deux options s’offrent à vous : le prêt amortissable ou in fine. Les banques vous proposeront avant tout le premier, qui présente un avantage certain : son taux est le plus bas du marché. Pour l’obtenir, encore faut-il que vous respectiez le taux d’endettement de 35 %. En investissement locatif, il peut être judicieux d’ajouter un différé de remboursement au crédit amortissable pour optimiser votre cashflow.
Le prêt amortissable est le plus distribué en France pour financer un achat immobilier. On parle d’amortissement pour désigner l’extinction graduelle d’une dette. Ainsi, le remboursement du capital emprunté s’effectue sur plusieurs années, au maximum 25 ans.
Le crédit amortissable repose sur un croisement entre le taux d’emprunt et la durée d’emprunt. Le taux d’intérêt permet de calculer la masse des intérêts d’emprunt, qui constituent la rémunération des banques pour la mise à disposition des fonds. Il peut être fixe ou variable, mais ne peut pas excéder le taux d’usure déterminé par la banque de France. La durée de prêt conditionne le taux d’intérêt : plus elle est longue, plus le taux est élevé.
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Vous remboursez un prêt amortissable au moyen de mensualités d’emprunt. Celles-ci se composent d’une part d’une fraction de capital, d’autre part, d’intérêts d’emprunt.
Le taux d’emprunt est appliqué au capital restant dû. En conséquence, les intérêts sont dégressifs. Au début du remboursement du prêt amortissable, les mensualités comportent plus d’intérêts que de capital, la situation s’inversant ensuite. Pour connaître la répartition intérêts / capital des mensualités, reportez-vous au tableau d’amortissement, aussi appelé échéancier.
Avec un crédit amortissable à taux fixe, les mensualités demeurent inchangées tout au long de l’amortissement. À l’inverse, avec un taux variable, les mensualités peuvent progresser à la hausse ou à la baisse à chaque changement de taux. Au regard de la faiblesse structurelle des taux d’emprunt, le taux variable a quasiment disparu du paysage bancaire français.
Le crédit amortissable et in fine fonctionnent différemment. En effet, avec le prêt in fine, les échéances se composent uniquement d’intérêts. Vous remboursez le capital en une seule fois, à la dernière mensualité. Autre différence entre le prêt amortissable et in fine : le taux d’emprunt, qui est bien plus élevé pour le premier que pour le second.
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Vous avez sans doute déjà souscrit un prêt amortissable pour l’acquisition de votre résidence principale. Reste donc à nous pencher sur ses avantages dans le cadre d’un investissement locatif.
Premier avantage du prêt amortissable, à condition bien entendu de choisir un taux fixe : vous savez dès la signature de l’offre de prêt combien celui-ci va vous coûter et le poids des mensualités sur votre budget mensuel.
Si vous choisissez le régime fiscal du réel, vous pouvez déduire des charges de vos revenus fonciers, dont les intérêts d’emprunt. Un mécanisme qui vous ouvre la possibilité de créer un déficit foncier pour réduire vos impôts. Toutefois, au regard du fonctionnement du crédit amortissable, vous profiterez de cette réduction fiscale essentiellement en début de remboursement.
Autre atout du prêt amortissable : l’organisme de crédit demande généralement un apport personnel pour l’investissement locatif, de l’ordre de seulement 10 % du capital emprunté. Avec 40 000 euros, vous pouvez vous offrir un bien immobilier de 400 000 euros.
Pour obtenir un prêt amortissable, vous devez d’une part souscrire une assurance de prêt, d’autre part, consentir une garantie. Aussi appelées sûretés, les garanties de prêt immobilier se décomposent en deux grandes catégories : les sûretés personnelles et les sûretés réelles.
Les sûretés personnelles comprennent le cautionnement par un organisme de cautionnement et la caution personnelle d’une personne physique. Si vous faites appel à un proche, cette garantie sera gratuite. Comptez 1.2 % du montant du prêt pour les frais de garanties d’un cautionnement, avant restitution d’une partie des fonds lorsque le crédit amortissable est soldé.
Les sûretés réelles peuvent être l’hypothèque, l’inscription en privilège de prêteurs de deniers ou encore le nantissement. Supposant un formalisme assez lourd et le recours à un notaire, les deux premières représentent entre 1 et 2 % du montant du financement. Le coût du nantissement quant à lui s’élève à 130,60 euros.
Avec un crédit amortissable, vous avez le choix entre l’ensemble de ces garanties. À l’inverse, un prêt in fine doit toujours être couvert par un nantissement, ce qui suppose un apport personnel d’au moins 30 % du capital emprunté. Tous les emprunteurs ne disposent pas forcément de cette mise de départ !
Le prêt amortissable est enfin un produit relativement souple. Il est possible de négocier certaines clauses afin de sécuriser votre investissement locatif :
Intéressons-nous maintenant aux inconvénients du prêt amortissable dans le cadre d’un investissement locatif.
Pour avoir l’accord d’un banquier sur un prêt amortissable, encore faut-il que le ratio charges / revenus n’excède pas le taux d’endettement de 35 %, assurance de prêt comprise. Le HCSF a émis une recommandation visant à drastiquement limiter le nombre de dossiers au-delà de ce plafond. Aujourd’hui, ce type d’emprunt est réservé à 80 % aux acquéreurs de la résidence principale, dont au moins 30 % de primo-accédants.
Peut-être êtes-vous déjà en train de rembourser un ou plusieurs prêts immobiliers et excédez-vous le taux d’endettement. Pour pouvoir obtenir tout de même un prêt amortissable, vous devrez disposer de revenus et d’un reste à vivre importants, au regard des recommandations du HCSF.
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Autre écueil du prêt amortissable : l’autofinancement de l’investissement locatif et le cashflow. Dans le calcul, vous devez prendre en compte les revenus locatifs générés par la location, les charges que vous supportez et la fiscalité. Si vos recettes locatives sont supérieures à vos dépenses (mensualités d’emprunt, impôt sur le revenu, charges de copropriété…), alors vous dégagez un cashflow positif, c’est-à-dire un excédent de trésorerie.
Avec un crédit amortissable sur une courte durée, les mensualités seront supérieures au loyer que vous pouvez effectivement demander. Vous devrez donc consentir un effort d’épargne qui nuit au calcul du cashflow.
En augmentant la durée d’emprunt, vous abaissez mécaniquement le montant de la mensualité, mais vous remboursez plus d’intérêts d’emprunt. Or si ceux-ci sont déductibles de vos revenus, eu égard à leur dégressivité, ils ne pèseront plus grand-chose durant la seconde moitié du prêt. À nouveau, vous devrez injecter de l’épargne dans votre investissement locatif, ce qui aura une conséquence négative sur votre cashflow.
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Pour pallier les inconvénients du prêt amortissable, vous disposez de deux leviers à actionner : le différé de remboursement et choisir un autre type de prêt pour financer votre investissement locatif, à savoir le prêt in fine.
Comme son nom l’indique, le différé de remboursement consiste à débuter l’amortissement non pas au déblocage des fonds, mais quelques mois plus tard. Le différé peut être total : vous ne remboursez ni le capital ni les intérêts d’emprunt, ou partiel, et dans ce cas, vous remboursez seulement les intérêts.
Ce montage s’avère utile pour booster le cashflow de votre investissement locatif. Vous pouvez par exemple différer le remboursement le temps de réaliser des travaux ou de trouver un locataire. De cette manière, vous n’assumez pas les mensualités tant que le logement est vide, et cet excédent de liquidités peut être mis en réserve pour d’autres dépenses, pour financer le remboursement à venir du crédit ou servir d’apport pour un nouveau projet immobilier.
Le prêt in fine est consenti moyennant un taux plus élevé que le prêt amortissable. Toutefois, comme les mensualités se composent uniquement d’intérêts, elles sont plus faibles, ce qui présente un double avantage pour votre investissement locatif. D’une part, l’écart loyers / mensualités est moins important, d’autre part, vous déduisez l’intégralité des mensualités jusqu’à l’ultime échéance. Votre cashflow apprécie !
En outre, le prêt in fine présente un autre avantage pour les investisseurs : la capitalisation de la poche nantie. Vous devez en effet consentir un nantissement d’au moins 30 % sur un produit d’épargne. Pendant toute la durée de remboursement du prêt, l’épargne produit des intérêts, que vous pourrez ensuite soit utiliser pour rembourser le capital emprunté, soit affecter à un autre projet immobilier.
Prêt amortissable et prêt in fine : vous vous demandez encore quelle formule privilégier pour votre investissement ? Notre équipe vous accompagne dans la détermination de votre stratégie d’investisseur. Nous vous proposons également un investissement locatif clé en main adapté à votre budget.