En parallèle d’une assurance de prêt, vous devez consentir une garantie à l’organisme de crédit pour qu’il vous accorde un financement immobilier. Plusieurs options s’offrent à vous : les sûretés réelles (hypothèque, inscription en privilège de prêteur de deniers, nantissement) et les sûretés personnelles (cautionnement par un organisme ou une personne physique).
Le plus souvent, c’est le garant de prêt immobilier qui est choisi, car cette sûreté présente l’avantage d’être facile à mettre en place et peu coûteuse.
Un crédit immobilier mobilise des fonds importants, sur une durée allant jusqu’à 25 ans. Pour se prémunir contre tout risque de défaillance, la banque impose d’abord la souscription d’une assurance emprunteur, pour se protéger contre le décès, l’invalidité et l’incapacité de l’emprunteur, qui l’empêcherait de travailler et pourrait nuire à sa capacité à faire face aux échéances.
Vous pouvez également devenir défaillant dans le remboursement du prêt du fait d’un aléa comme la perte de travail ou l’insolvabilité. La caution a justement pour but de protéger l’établissement prêteur des conséquences d’une défaillance dans les situations non couvertes par l’assurance.
Avec une caution, un tiers prend l’engagement de rembourser la dette (capital restant dû augmenté des intérêts et pénalités) si l’emprunteur ne parvient plus à assumer ses mensualités d’emprunt. Le tiers joue donc le rôle de garant de prêt immobilier, de la même façon qu’un garant en location s’engage à payer les loyers si le locataire ne remplit pas ses obligations.
Le garant immobilier peut être un organisme de cautionnement, comme Crédit Logement, SOCAMI, CAMCA, CNP caution (salariés du privés) ou CASDEN (qui garantit les prêts immobiliers fonctionnaires).
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Le fonctionnement et l’étendue des obligations du garant de crédit immobilier dépendent de la personne qui consent à la sûreté : organisme ou personne physique.
Si vous ne parvenez plus à rembourser votre emprunt, l’organisme de cautionnement paie à l’établissement bancaire le montant de la dette, ce qui lui donne ensuite un droit de recours contre vous pour récupérer ses fonds.
Avant des procédures extrêmes comme la saisie revente judiciaire du bien, l’organisme privilégie des pistes comme un échéancier, un rééchelonnement de la dette ou la vente à l’amiable du bien immobilier.
Le cautionnement par un garant d’emprunt immobilier peut prendre deux formes : la caution simple et la caution solidaire. Dans les deux cas, l’obligation d’information de la banque lui impose de prévenir le garant dès le premier impayé. Le contrat de cautionnement peut être à durée déterminée ou indéterminée.
L’acte de cautionnement signé entre l’emprunteur et le garant de prêt immobilier implique la prise en charge de la dette par la caution en cas de défaillance, mais après que le créancier a actionné le débiteur en paiement. En d’autres termes, la banque doit d’abord demander à l’emprunteur de payer les échéances en retard avant de se retourner contre la caution. C’est ce que l’on appelle le bénéfice de discussion.
La caution simple entraîne aussi le bénéfice de division, en cas de pluralité de garants de prêts. La banque devra diviser ses actions en paiement auprès de chaque garant pour recouvrir intégralement la dette.
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La caution solidaire fait tomber le bénéfice de discussion : le banquier n’a pas à vous demander le paiement avant d’actionner le garant. C’est sur ce principe que fonctionne la caution d’un organisme d’un cautionnement. Si vous optez pour un garant personne physique, la banque imposera toujours la clause de solidarité et donc la renonciation au bénéfice de discussion. De cette manière, elle peut recouvrer ses fonds dès le premier incident de paiement, sans laisser la situation empirer.
En caution simple comme en caution solidaire, sauf à ce que la convention prévoit le contraire, l’engagement est transmis aux héritiers en cas de décès. Toutefois, si la convention de cautionnement est à durée indéterminée, alors les héritiers ne sont responsables que des dettes nées avant le décès de la caution.
Le garant de prêt immobilier s’engage sur l’intégralité de son patrimoine (personnel et professionnel) et revenus. L’engagement porte sur le capital emprunté, les intérêts de retard et les pénalités. Il est toutefois possible de restreindre la portée de l’engagement à une fraction du capital.
Le régime matrimonial du garant de prêt immobilier a aussi une incidence sur la portée de son engagement. Dans le cadre du régime de la communauté réduite aux acquêts ou du PACS, si les deux époux souscrivent ensemble l’acte de cautionnement, alors les biens communs sont engagés. Si seulement l’un d’eux signe le cautionnement, alors il engage seulement ses biens propres.
En régime de séparation de biens, les époux qui signent un cautionnement engagent leurs biens propres et communs. Si un seul signe, seuls ses biens propres sont engagés.
En concubinage, la caution peut seulement engager ses biens personnels.
Vous avez donc le choix entre un organisme de cautionnement et un garant personne physique. Voici les critères d’acceptation de la garantie par la banque et le formalisme à respecter.
Comme la banque, l’organisme de cautionnement étudie votre solvabilité avant de se porter ou non garant de l’emprunt. S’il refuse, votre demande de prêt suivra sans doute le même chemin, sauf à mettre en place une sûreté réelle comme l’hypothèque.
Pour se décider, l’organisme de cautionnement prend en compte :
Si votre dossier est accepté, vous signez un acte de cautionnement avec l’organisme. L’accord de cautionnement sera ensuite indexé à votre offre de prêt.
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Il est beaucoup plus difficile d’offrir un garant de prêt personne physique à la banque, car il dispose nécessairement d’une moins bonne solidité financière qu’un organisme spécialisé.
Pour accepter votre demande, la banque va donc soigneusement examiner la solvabilité de la caution, au regard des critères que nous venons d’exposer. Si elle dit oui, il faudra conclure un acte de cautionnement selon un formalisme bien précis édicté par le Code civil. Un acte notarié n’est donc pas nécessaire, un acte sous seing privé suffit.
Selon la jurisprudence, le respect du formalisme de l’acte de cautionnement n’est toutefois pas une condition de sa validité.
La banque ne doit pas accepter l’engagement d’une caution si son patrimoine est manifestement disproportionné au montant du prêt.
De la même manière, la banque ne doit pas accepter un garant personne physique alors que l’emprunteur n’a manifestement pas la capacité de remboursement nécessaire pour assumer l’emprunt.
Chaque année, la banque est tenue d’informer la caution sur l’étendue de la dette restant à couvrir. À défaut, elle ne pourra pas exiger la prise en charge par le garant de prêt des pénalités et intérêts de la dette.
Enfin, les deux mentions suivantes du Code de la consommation doivent être incluses dans l’acte de cautionnement sous peine de nullité :
Outre de vous permettre d’obtenir votre financement, un des avantages du garant de prêt immobilier est son coût. Avec un garant personne physique, la prestation est le plus souvent gratuite.
Avec Crédit Logement, le coût du cautionnement représente 1.2 % du montant du prêt, sachant que 75 % des fonds affectés au fonds mutuel de garantie vous seront restitués si vous ne connaissez aucun incident dans le remboursement de l’emprunt.
Au final, le total de l’opération après restitution se limite à 0.5 %. C’est bien moins que l’hypothèque (jusqu’à 2 %) et que le privilège de prêteur de deniers (autour de 1 %), qui implique des frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé de l’emprunt.
À savoir : le cautionnement par organisme de cautionnement peut être gratuit pour les fonctionnaires.
Autre avantage de la caution : vous pouvez présenter un garant de prêt immobilier pour tous types de projets immobiliers (achat de la résidence principale, acquisition de la résidence secondaire, investissement locatif), que vous achetiez en direct ou via une SCI à l’IR ou à l’IS.
De la même manière, la caution peut être accordée pour tous types de prêts : prêt amortissable, prêt in fine, prêts réglementés…