Le choix du véhicule d’investissement immobilier est une étape importante pour votre projet d’investissement locatif. Il va en découler notamment l’application d’un régime fiscal spécifique plus ou moins avantageux selon votre situation patrimoniale, vos objectifs d’investissement et la présence ou non de co-investisseurs.
Le choix du véhicule d’investissement immobilier est une étape importante pour votre projet d’investissement locatif. Il va en découler notamment l’application d’un régime fiscal spécifique plus ou moins avantageux selon votre situation patrimoniale, vos objectifs d’investissement et la présence ou non de co-investisseurs.
Dans la grande majorité des cas, la SCI (société civile immobilière) s’adapte parfaitement aux projets immobiliers en proposant deux régimes fiscaux distincts :
la SCI à l’IR (ou transparence fiscale), soit le régime fiscal par défaut ;
la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés), sur option, permettant d’emprunter le régime fiscal des sociétés commerciales.
Dès lors, si votre dévolu se porte sur la SCI, il faudra choisir entre ces deux régimes fiscaux. Pour mieux vous aider dans votre décision, nous allons vous expliquer les avantages et inconvénients de ces deux régimes au regard de la particularité de votre investissement immobilier.
Une SCI est une société constituée par plusieurs associés (au moins deux) dont l’objet social est la détention et la gestion d’actifs immobiliers.
En tant que personne morale, la SCI se substitue aux personnes des associés pour détenir un ou plusieurs biens immobiliers. Ainsi, les associés ne sont pas propriétaires du bien immobilier en nom propre, mais propriétaires de manière indirecte.
En effet, au lieu de détenir le bien immobilier, ils détiennent des parts sociales leur conférant un droit de vote pour certaines décisions et un droit sur les bénéfices en fonction du nombre de parts détenues. La volonté des associés s’exprime par l’intermédiaire d’un mandataire social élu par ces derniers : le gérant.
Si l’objet social d’une SCI ne diffère pas selon le régime fiscal choisi, le choix entre IR ou IS a des implications notables sur la manière dont les revenus de la SCI sont imposés et donc la rentabilité nette de votre investissement immobilier.
Qu’est-ce qu’une SCI à l’IR ?
La SCI à l’IR est la société la plus communément répandue pour acquérir un bien immobilier. Souvent utilisée à des fins patrimoniales et/ou pour s’associer entre membres d’une même famille, elle présente l’avantage de la simplicité de gestion et de permettre de bénéficier des régimes spéciaux de l’immobilier applicables aux particuliers (déficits fonciers, Pinel, Denormandie…).
Juridiquement, on utilise le terme de transparence fiscale pour parler de la SCI à l’IR. En effet, le régime de la transparence fiscale rend imposables les recettes générées par la SCI directement entre les mains des associés.
Autrement dit, le régime fiscal applicable aux recettes de la SCI sera l’impôt sur le revenu si l’associé concerné est une personne physique. Par contre, si l’associé est une société à l’IS, les recettes seront imposables à l’IS. L’utilisation du terme SCI à l’IR est donc partiellement dévoyée puisque cela va finalement dépendre du régime d’imposition de l’associé, qui on vous l’accorde, est une personne physique dans la majorité des cas. Pour plus de simplicité, on va présupposer qu’il s’agit d’une personne physique.
Dès lors, les revenus générés par la SCI à l’IR vont s’ajouter aux autres revenus de l’associé pour ensuite être imposés selon le régime fiscal applicable (tranches marginales de l’impôt ou impôt forfaitaire des plus-values immobilières). Il s’agira principalement de deux catégories :
les revenus fonciers pour les recettes locatives issues d’une location nue
les plus-values immobilières lors de la revente d’un bien immobilier.
Ainsi, la détermination du résultat imposable se fera selon les règles applicables à chacune de ces catégories de revenus. Par exemple, il faudra respecter les règles de déductibilité des travaux applicables aux particuliers pour déterminer le revenu foncier imposable. Idem pour calculer la plus-value, il faudra se référer aux règles applicables aux personnes physiques.
Qu’est-ce que la SCI à l’IS ?
La SCI à l’IS est une société non transparente fiscalement c’est-à-dire que les revenus générés par cette dernière sont imposables au niveau de la société avant d’être distribués aux associés sous la forme de dividendes (si ces derniers ont voté pour la distribution de dividendes). Le régime fiscal applicable aux bénéfices de la SCI est l’impôt sur les sociétés.
Autrement dit, la SCI à l’IS implique un double régime d’imposition :
sur les bénéfices réalisés par la SCI au taux de l’IS de 15 % pour les bénéfices inférieurs à 38 200 euros et 26,5 % au-delà
sur le versement des dividendes aux associés au taux forfaitaire de 30 % (flat tax)
À première vue, le régime de la double imposition de la SCI à l’IS semble moins avantageux que celui de la transparence fiscale. À vrai dire, cela va dépendre de votre revenu fiscal de référence et du type d’investissement immobilier envisagé.
Quelles sont les différences entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS ?
Le choix entre les deux régimes emporte un nombre de différences importantes et notamment la possibilité de faire de la location meublée avec une SCI à l’IS (chose impossible avec une SCI à l’IR).
SCI à l’IR
SCI à l’IS
Baux d’habitation autorisés
Location nue
Location nue et meublée
Régime d’imposition des loyers
Tranche marginale de l’impôt catégorie revenus fonciers
Impôts sur les sociétés
Régime d’imposition des plus-values
Plus-value immobilière des particuliers (36,2 % – abattements)
Impôts sur les sociétés (régime des plus-values professionnelles)
Déduction des charges
Travaux d’entretien, de réparation et d’améliorationFrais de gérance et de gestion locativeIntérêt d’empruntTaxe foncière
Toutes les charges engagées dans l’intérêt de la SCI
Intérêts d’emprunt de l’associé
Déductible des revenus fonciers
Non déductibles
Rémunération du gérant
Non déductible (considéré comme des revenus fonciers s’il est associé)
Déductible
Amortissement de l’immeuble
Non déductible
Déductible
Imposition des associés personnes physiques
Selon le régime fiscal des revenus de la SCI (plus-value ou revenus fonciers)
Régime des revenus de capitaux mobiliers (dividendes)
Régime fiscal plus-values de cession des parts sociales
Plus-value immobilière des particuliers (36,2 % – abattements)
Régime des plus-values mobilières
Droit d’enregistrement cession de parts sociales
5 % à charge de l’acquéreur
5 % à charge de l’acquéreur
Obligation comptable
Non
Comptabilité d’engagement
TVA
Sur option
Su option (ou de plein droit)
Imposition des revenus fonciers : SCI à l’IR ou SCI à l’IS ?
Pour l’imposition des revenus fonciers, le choix entre SCI à l’IR ou SCI à l’IS dépend de la structure de ces revenus et de votre taux marginal de l’impôt sur vos autres revenus.
En effet, si votre investissement locatif implique peu de travaux déductibles de vos revenus fonciers (entretien, réparation et amélioration) et que vos revenus imposables (après application du quotient familial) sont supérieurs à 26 000 euros, la SCI à l’IS commence à être intéressante pour maximiser vos rendements locatifs.
Revenu global imposable (après application du quotient familial)
Taux imposition des bénéfices locatifs pour une SCI à l’IR ou en nom propre
Taux d’imposition estimé des bénéfices locatifs transitant par une SCI à l’IS*
Inférieur à 10 084 euros
0 % + 17,2 % = 17,2 %
39,5 %
De 10 085 à 25 710 euros
11 % + 17,2 % = 28,2 %
39,5 %
De 25 711 à 73 516 euros
30 % + 17,2 % = 47,2 %
39,5 %
De 73 517 à 158 122 euros
41 % + 17,2 % = 58,2 %
39,5 %
Plus de 158 123 euros
45 % + 17,2 % = 62,2 %
39,5 %
A contrario, si vous engagez des travaux déductibles des revenus fonciers importants (capable de générer un déficit foncier), le choix de la SCI à l’IR peut être intéressant puisqu’elle va vous permettre de défiscaliser en diminuant votre revenu global imposable dans la limite de 10 700 euros par an (surplus reportable pendant 6 ans).
À noter néanmoins que la SCI à l’IS permet de déduire toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société pour minimiser le bénéfice imposable. Ce qui n’est pas le cas pour la SCI à l’IR puisque la déduction va dépendre des règles relatives aux déficits fonciers.
Ainsi, sauf à bénéficier d’une niche fiscale immobilière ou de générer des déficits fonciers, la SCI à l’IS sera dans la majorité des cas plus intéressante pour un investissement basé sur les rendements locatifs.
Plus-values immobilières : SCI à l’IR ou SCI à l’IS ?
Pour les plus-values immobilières, la SCI à l’IR est plus intéressante puisque c’est le régime des plus-values immobilières qui s’appliquent.
En effet, l’assiette de calcul de la plus-value immobilière tient compte de la valeur d’acquisition du bien ainsi que des travaux réalisés (ceux non déduits au titre des déficits fonciers). Ensuite, l’impôt sur la plus-value est calculé selon un taux forfaitaire de 36,2 % (comprenant les prélèvements sociaux) après l’application d’un abattement fonction de la durée de détention.
Durée de détention du bien immobilier
Taux d’abattement pour l’impôt sur le revenu
Taux d’abattement pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans
0 %
0 %
Entre la 6e et la 21e année
6 % par an
1,65 % par an
22e année révolue
4 %
1,6 % par an
À partir de la 22e année
Exonération de la plus-value
9 % par an
À partir de la 30e année
Exonération de la plus-value
Exonération de la plus-value
Dans le cadre d’une SCI à l’IS, la plus-value est traitée comme un produit classique, mais la base de calcul tient compte de la valeur nette comptable de l’immeuble (valeur d’acquisition – amortissements pratiqués) de sorte que l’assiette de la plus-value augmente à mesure que le temps passe.
Autant dire que si vous investissez sur un marché immobilier à fort potentiel, en réalisant notamment des travaux, et que votre objectif est de faire une belle plus-value, la SCI à l’IR est plus adaptée pour maximiser votre rentabilité immobilière nette.
Faut-il acheter sa résidence principale ou réaliser un investissement locatif ?
Acheter sa résidence principale ou investir dans l’immobilier locatif est un débat récurrent entre spécialistes de l’immobilier. Si la plupart des conseillers en gestion de patrimoine vous incitent en priorité à acheter votre résidence principale, il existe plusieurs situations où ce choix n’est pas opportun.
Quel est l’impact du nouveau DPE (diagnostic de performance énergétique) sur la mise en location d’un bien immobilier ?
Inséré dans le dossier de diagnostics techniques (DDT), le nouveau DPE location doit être remis au locataire à la signature du bail. Si vous ne le transmettez pas, vous vous exposez à lui verser des dommages et intérêts.
Pourquoi envisager un investissement locatif en banlieue parisienne ?
Vous choisirez la banlieue où investir en fonction de votre stratégie d’investisseur : court ou long terme (plus-value vs revenus), clientèle cible et apport disponible.
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