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Comment choisir entre SCI à l’IR et SCI à l’IS pour un investissement immobilier ?

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Le choix du véhicule d’investissement immobilier est une étape importante pour votre projet d’investissement locatif. Il va en découler notamment l’application d’un régime fiscal spécifique plus ou moins avantageux selon votre situation patrimoniale, vos objectifs d’investissement et la présence ou non de co-investisseurs.

Dans la grande majorité des cas, la SCI (société civile immobilière) s’adapte parfaitement aux projets immobiliers en proposant deux régimes fiscaux distincts :

  • la SCI à l’IR (ou transparence fiscale), soit le régime fiscal par défaut ;
  • la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés), sur option, permettant d’emprunter le régime fiscal des sociétés commerciales.

Dès lors, si votre dévolu se porte sur la SCI, il faudra choisir entre ces deux régimes fiscaux. Pour mieux vous aider dans votre décision, nous allons vous expliquer les avantages et inconvénients de ces deux régimes au regard de la particularité de votre investissement immobilier.

Qu’est-ce qu’une SCI (société civile immobilière) ?

Une SCI est une société constituée par plusieurs associés (au moins deux) dont l’objet social est la détention et la gestion d’actifs immobiliers. 

En tant que personne morale, la SCI se substitue aux personnes des associés pour détenir un ou plusieurs biens immobiliers. Ainsi, les associés ne sont pas propriétaires du bien immobilier en nom propre, mais propriétaires de manière indirecte. 

En effet, au lieu de détenir le bien immobilier, ils détiennent des parts sociales leur conférant un droit de vote pour certaines décisions et un droit sur les bénéfices en fonction du nombre de parts détenues. La volonté des associés s’exprime par l’intermédiaire d’un mandataire social élu par ces derniers : le gérant.

Si l’objet social d’une SCI ne diffère pas selon le régime fiscal choisi, le choix entre IR ou IS a des implications notables sur la manière dont les revenus de la SCI sont imposés et donc la rentabilité nette de votre investissement immobilier.

Qu’est-ce qu’une SCI à l’IR ?

La SCI à l’IR est la société la plus communément répandue pour acquérir un bien immobilier. Souvent utilisée à des fins patrimoniales et/ou pour s’associer entre membres d’une même famille, elle présente l’avantage de la simplicité de gestion et de permettre de bénéficier des régimes spéciaux de l’immobilier applicables aux particuliers (déficits fonciers, Pinel, Denormandie…).

Juridiquement, on utilise le terme de transparence fiscale pour parler de la SCI à l’IR. En effet, le régime de la transparence fiscale rend imposables les recettes générées par la SCI directement entre les mains des associés. 

Autrement dit, le régime fiscal applicable aux recettes de la SCI sera l’impôt sur le revenu si l’associé concerné est une personne physique. Par contre, si l’associé est une société à l’IS, les recettes seront imposables à l’IS. L’utilisation du terme SCI à l’IR est donc partiellement dévoyée puisque cela va finalement dépendre du régime d’imposition de l’associé, qui on vous l’accorde, est une personne physique dans la majorité des cas. Pour plus de simplicité, on va présupposer qu’il s’agit d’une personne physique.

Dès lors, les revenus générés par la SCI à l’IR vont s’ajouter aux autres revenus de l’associé pour ensuite être imposés selon le régime fiscal applicable (tranches marginales de l’impôt ou impôt forfaitaire des plus-values immobilières). Il s’agira principalement de deux catégories :

  • les revenus fonciers pour les recettes locatives issues d’une location nue
  • les plus-values immobilières lors de la revente d’un bien immobilier. 

Ainsi, la détermination du résultat imposable se fera selon les règles applicables à chacune de ces catégories de revenus. Par exemple, il faudra respecter les règles de déductibilité des travaux applicables aux particuliers pour déterminer le revenu foncier imposable. Idem pour calculer la plus-value, il faudra se référer aux règles applicables aux personnes physiques.

Qu’est-ce que la SCI à l’IS ?

La SCI à l’IS est une société non transparente fiscalement c’est-à-dire que les revenus générés par cette dernière sont imposables au niveau de la société avant d’être distribués aux associés sous la forme de dividendes (si ces derniers ont voté pour la distribution de dividendes). Le régime fiscal applicable aux bénéfices de la SCI est l’impôt sur les sociétés.

Autrement dit, la SCI à l’IS implique un double régime d’imposition :

  • sur les bénéfices réalisés par la SCI au taux de l’IS de 15 % pour les bénéfices inférieurs à 38 200 euros et 26,5 % au-delà
  • sur le versement des dividendes aux associés au taux forfaitaire de 30 % (flat tax)

À première vue, le régime de la double imposition de la SCI à l’IS semble moins avantageux que celui de la transparence fiscale. À vrai dire, cela va dépendre de votre revenu fiscal de référence et du type d’investissement immobilier envisagé.

Quelles sont les différences entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS ?

Le choix entre les deux régimes emporte un nombre de différences importantes et notamment la possibilité de faire de la location meublée avec une SCI à l’IS (chose impossible avec une SCI à l’IR).

SCI à l’IRSCI à l’IS
Baux d’habitation autorisésLocation nueLocation nue et meublée
Régime d’imposition des loyersTranche marginale de l’impôt catégorie revenus fonciersImpôts sur les sociétés
Régime d’imposition des plus-valuesPlus-value immobilière des particuliers (36,2 % – abattements)Impôts sur les sociétés (régime des plus-values professionnelles)
Déduction des chargesTravaux d’entretien, de réparation et d’améliorationFrais de gérance et de gestion locativeIntérêt d’empruntTaxe foncièreToutes les charges engagées dans l’intérêt de la SCI
Intérêts d’emprunt de l’associéDéductible des revenus fonciersNon déductibles
Rémunération du gérantNon déductible (considéré comme des revenus fonciers s’il est associé)Déductible
Amortissement de l’immeubleNon déductibleDéductible
Imposition des associés personnes physiquesSelon le régime fiscal des revenus de la SCI (plus-value ou revenus fonciers)Régime des revenus de capitaux mobiliers (dividendes)
Régime fiscal plus-values de cession des parts socialesPlus-value immobilière des particuliers (36,2 % – abattements)Régime des plus-values mobilières
Droit d’enregistrement cession de parts sociales5 % à charge de l’acquéreur5 % à charge de l’acquéreur
Obligation comptableNonComptabilité d’engagement
TVASur optionSu option (ou de plein droit)

Imposition des revenus fonciers : SCI à l’IR ou SCI à l’IS ?

Pour l’imposition des revenus fonciers, le choix entre SCI à l’IR ou SCI à l’IS dépend de la structure de ces revenus et de votre taux marginal de l’impôt sur vos autres revenus.

En effet, si votre investissement locatif implique peu de travaux déductibles de vos revenus fonciers (entretien, réparation et amélioration) et que vos revenus imposables (après application du quotient familial) sont supérieurs à 26 000 euros, la SCI à l’IS commence à être intéressante pour maximiser vos rendements locatifs.

Revenu global imposable (après application du quotient familial)Taux imposition des bénéfices locatifs pour une SCI à l’IR ou en nom propreTaux d’imposition estimé des bénéfices locatifs transitant par une SCI à l’IS*
Inférieur à 10 084 euros0 % + 17,2 % = 17,2 %39,5 %
De 10 085 à 25 710 euros11 % + 17,2 % = 28,2 %39,5 %
De 25 711 à 73 516 euros30 % + 17,2 % = 47,2 %39,5 %
De 73 517 à 158 122 euros41 % + 17,2 % = 58,2 %39,5 %
Plus de 158 123 euros45 % + 17,2 % = 62,2 %39,5 %

A contrario, si vous engagez des travaux déductibles des revenus fonciers importants (capable de générer un déficit foncier), le choix de la SCI à l’IR peut être intéressant puisqu’elle va vous permettre de défiscaliser en diminuant votre revenu global imposable dans la limite de 10 700 euros par an (surplus reportable pendant 6 ans).

À noter néanmoins que la SCI à l’IS permet de déduire toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société pour minimiser le bénéfice imposable. Ce qui n’est pas le cas pour la SCI à l’IR puisque la déduction va dépendre des règles relatives aux déficits fonciers.

Ainsi, sauf à bénéficier d’une niche fiscale immobilière ou de générer des déficits fonciers, la SCI à l’IS sera dans la majorité des cas plus intéressante pour un investissement basé sur les rendements locatifs.

Plus-values immobilières : SCI à l’IR ou SCI à l’IS ?

Pour les plus-values immobilières, la SCI à l’IR est plus intéressante puisque c’est le régime des plus-values immobilières qui s’appliquent. 

En effet, l’assiette de calcul de la plus-value immobilière tient compte de la valeur d’acquisition du bien ainsi que des travaux réalisés (ceux non déduits au titre des déficits fonciers). Ensuite, l’impôt sur la plus-value est calculé selon un taux forfaitaire de 36,2 % (comprenant les prélèvements sociaux) après l’application d’un abattement fonction de la durée de détention.

Durée de détention du bien immobilierTaux d’abattement pour l’impôt sur le revenuTaux d’abattement pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans0 %0 %
Entre la 6e et la 21e année6 % par an1,65 % par an
22e année révolue4 %1,6 % par an
À partir de la 22e annéeExonération de la plus-value9 % par an
À partir de la 30e annéeExonération de la plus-valueExonération de la plus-value

Dans le cadre d’une SCI à l’IS, la plus-value est traitée comme un produit classique, mais la base de calcul tient compte de la valeur nette comptable de l’immeuble (valeur d’acquisition – amortissements pratiqués) de sorte que l’assiette de la plus-value augmente à mesure que le temps passe.

Autant dire que si vous investissez sur un marché immobilier à fort potentiel, en réalisant notamment des travaux, et que votre objectif est de faire une belle plus-value, la SCI à l’IR est plus adaptée pour maximiser votre rentabilité immobilière nette.

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