Quels sont les avantages à obtenir un prêt immobilier en tant que fonctionnaire ?

Vous êtes fonctionnaire et souhaitez concrétiser un projet d’investissement locatif ? Associant sécurité de l’emploi et traitement en progression constante au fil de la vie, votre statut vous permet de souscrire plus facilement un prêt immobilier. Autre avantage d’être fonctionnaire pour un crédit, vous pouvez également trouver un cautionnement et une assurance emprunteur moins chers.

Quels sont les avantages du statut de fonctionnaire pour obtenir un prêt immobilier ?

Pendant un temps, les banques proposaient un prêt immobilier spécifique aux fonctionnaires, qui était accordé en complément d’un prêt conventionné ou d’un prêt d’accession sociale. Il n’est plus aujourd’hui distribué, mais il n’aurait eu aucune utilité pour vous, car il était accordé seulement pour l’acquisition de la résidence principale et non pour un investissement locatif.

À présent, vous devez chercher un financement immobilier classique, prêt amortissable ou prêt in fine. Voyons les avantages d’être fonctionnaire pour un prêt immobilier.

Le taux d’emprunt avantageux du prêt immobilier fonctionnaire

Pour être considéré comme fonctionnaire aux yeux des organismes de crédit, encore faut-il que vous soyez titulaire de la fonction publique d’État, fonction publique hospitalière, ou fonction publique territoriale, ou en CDI dans la fonction publique, ce qui est plus souvent le cas pour la territoriale.

Même si vous ne disposez pas forcément d’un revenu élevé, ce qui peut être le cas dans l’éducation nationale, vous n’aurez aucun mal à obtenir un bon taux pour votre prêt immobilier enseignant. Cette affirmation est bien entendu valable pour les autres corps de métier. Le fait d’être rattaché à vie à une administration, et donc d’être en situation professionnelle stable, rassure les établissements prêteurs sur votre capacité à faire face au remboursement d’un crédit.

Autre atout du statut de fonctionnaire pour un prêt immobilier : la progression attendue de vos revenus, selon la grille indiciaire applicable à votre corps de rattachement et la revalorisation du point d’indice. Vous percevez également des primes et indemnités régulières, qui seront comptabilisées dans le calcul de votre capacité d’emprunt d’investisseur locatif.

En conséquence, vous présentez peu de risque de défaillance de remboursement aux yeux des banques, ce qui vous permettra d’obtenir un meilleur taux d’intérêt que les emprunteurs du secteur privé.

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Une assurance de prêt au meilleur taux pour un prêt fonctionnaire

Outre les intérêts de votre prêt immobilier enseignant ou autre fonction publique, vous devrez souscrire une assurance de prêt immobilier. Si la loi ne vous l’impose pas, les établissements bancaires l’exigent toujours pour vous consentir un prêt.

Dans le cadre d’un investissement locatif, ils vous demanderont d’être couvert contre le décès et la perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA), mais pas forcément contre l’invalidité, l’incapacité ou la perte d’emploi. En effet, vous encaisserez des recettes locatives qui vous aideront à faire face aux mensualités d’emprunt, limitant ainsi le risque de défaillance.

En tant que fonctionnaire, vous n’aurez pas besoin de vous assurer contre la perte d’emploi, ce qui représente environ 0.5 % d’économies sur le coût total de votre acquisition.

Depuis la loi Lagarde de 2010, vous avez le choix entre le contrat groupe de votre banque et la délégation d’assurance auprès d’un assureur extérieur. À condition de respecter l’équivalence des garanties et le délai de préavis (2 semaines maximum avant la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt avec la loi Hamon, 2 mois maximum avant la même date d’échéance une fois la première année expirée avec l’amendement Bourquin), votre banque ne peut pas vous refuser le changement d’assurance si vous êtes déjà engagé ailleurs.

Si vous exercez une profession à risque, comme militaire ou policier, vous aurez la possibilité de vous assurer moyennant une surprime maîtrisée grâce à votre statut. Des assurances pour fonctionnaires, comme celle de la CASDEN, par exemple, prévoient la suppression des exclusions de garantie pour les métiers à risque. D’autres mutuelles dédiées s’adressent à certains corps précis de la fonction publique, comme la MCG pour les forces de sécurité.

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Le cautionnement moins cher du crédit immobilier fonctionnaire

Autre avantage d’un prêt immobilier pour fonctionnaire : la garantie associée au prêt est aussi bien moins onéreuse que pour les salariés du privé, voire parfois gratuite.

En sus de l’assurance de prêt, vous devez présenter une garantie pour couvrir votre crédit immobilier fonctionnaire. Elle peut être de deux sortes :

• Une garantie réelle ou sûreté réelle : cette catégorie regroupe le nantissement (obligatoire pour un prêt in fine), l’hypothèque et le privilège de prêteurs de deniers. Vous connaissez sûrement déjà le fonctionnement de ces deux derniers. Si vous êtes défaillant dans le remboursement du prêt, la banque saisira et revendra le bien. Les sûretés réelles présentent un inconvénient notable : elles coûtent cher, car elle suppose une publication foncière ;

• Une garantie personnelle, ou sûreté personnelle : un organisme de cautionnement se porte garant du remboursement du prêt. Dans le privé, c’est le Crédit Logement qui assume le plus souvent ce rôle, moyennant des frais de garantie de l’ordre de 1.2 % du montant de l’achat immobilier. Un prêt immobilier pour fonctionnaires peut être couvert par un autre organisme, avec un taux bien plus faible : 0.4 à 0.5 %. Le plus courant est la CASDEN, mais sachez que la MGEN garantit le prêt immobilier enseignant, par exemple. Certaines mutuelles vont même jusqu’à rembourser intégralement les frais de garantie une fois le crédit soldé. La garantie ne vous aura alors rien coûté.

À savoir : même si vous abandonnez votre statut de fonctionnaire pour une reconversion dans le privé, le cautionnement privilégié qui vous aura été accordé ne pourra pas être remis en cause.

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Comment obtenir un prêt pour les fonctionnaires ?

Si être fonctionnaire rend le parcours de financement bien plus aisé, votre dossier sera tout de même examiné par les organismes de prêt dans les mêmes conditions qu’une demande émanant d’un salarié du privé. Vous devez ainsi avoir une capacité d’emprunt suffisante. Vous décrocherez probablement plus facilement votre prêt immobilier si vous disposez d’un apport. Enfin, notez que certaines banques sont spécialisées dans le financement des fonctionnaires exclusivement.

Quelle capacité d’emprunt pour le crédit des fonctionnaires ?

Votre capacité d’emprunt pour votre investissement locatif, c’est-à-dire le montant maximum que vous pouvez emprunter, dépend de plusieurs facteurs, dont :

• Vos revenus : sont comptabilisés le traitement augmenté des primes régulières et de 70 % des loyers que vous percevrez. Les 30 % restants sont prévus pour couvrir le risque de vacance locative et le risque de loyers impayés) ;
• La durée d’emprunt : plus elle est longue, moins vos mensualités sont élevées. Vous pouvez donc potentiellement emprunter plus sur une durée plus longue. Attention toutefois, peu de banques acceptent de prêter au-delà de 20 ans pour un projet d’investissement locatif ;
• Votre taux d’endettement : les échéances de remboursement ne doivent pas excéder 35 % de vos revenus ;
• Le montant de vos charges récurrentes ;
• Le montant de l’apport personnel.

Apport ou prêt sans apport pour fonctionnaires ?

L’apport personnel sert à couvrir les frais annexes au crédit fonctionnaire (frais de notaire, frais de garantie, frais d’agence immobilière…) qui en principe ne sont pas avancés par les banques. Vous devez ainsi disposer d’une enveloppe représentant environ 10 % du montant de l’acquisition pour financer ces frais.

Suite à une recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), seuls 15 % des dossiers peuvent faire l’objet d’un financement à 110 %, c’est-à-dire d’un prêt sans apport. Fonctionnaires, vous avez toutes les chances de faire partie de ces rares élus, eu égard au faible risque de défaillance.

Prenez le temps de vous interroger sur la meilleure formule en fonction de votre stratégie d’investisseur. En effet, vous pouvez affecter l’épargne que vous n’utiliserez pas en tant qu’apport pour investir sur d’autres supports immobiliers ou financiers, comme des parts de SCPI par exemple.

Banque pour fonctionnaire : laquelle choisir ?

Pour solliciter le prêt immobilier fonctionnaire, deux options s’offrent à vous :

• Les banques classiques : en mettant en avant votre stabilité professionnelle, vous pourrez négocier le taux d’emprunt proposé ;
• Les banques fonctionnaires : il en existe plusieurs dont la CASDEN, la Banque Française Mutualiste (BFM), qui est reliée à la Société Générale, ou encore le Crédit Mutuel enseignant. Elles proposent des prêts immobiliers à un taux généralement plus faible que les banques classiques, voire une solution complète prêt immobilier fonctionnaire, assurance de prêt et cautionnement.

Prenez le temps d’effectuer une comparaison entre les prêts fonctionnaires des différents acteurs pour décrocher d’une part le meilleur taux, mais également les conditions de prêt les plus avantageuses comme un différé de remboursement ou la suppression des pénalités de remboursement anticipé.

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