Si vous disposez d’une épargne conséquente, peut-être hésitez-vous entre financer votre investissement locatif en cash ou par le biais d’un prêt immobilier. Un facteur psychologique entre immédiatement en ligne de compte, selon si vous vivez bien ou mal l’idée de l’endettement. Mais en période de taux bas et à la lueur de la fiscalité avantageuse associée au financement immobilier par crédit, les arguments plaident clairement en faveur de cette solution.
Les taux d’emprunt structurellement bas, l’effet de levier du crédit immobilier et la déduction des charges d’emprunt constituent autant d’avantages d’emprunter pour investir.
En dépit de l’incertitude qui demeure eu égard au contexte de la crise sanitaire, l’Observatoire Crédit Logement constate qu’en mai 2021, le taux moyen d’emprunt se stabilise à un minimum jamais atteint : 1.07 % (0.85 % sur 15 ans, 0.98 % sur 20 ans et 1.18 % sur 25 ans).
Cette tendance s’explique notamment par les indicateurs qui servent à fixer les taux d’intérêt bancaires. Le taux directeur de la Banque Centrale Européenne, utilisé dans le refinancement des banques à court terme, demeure à 0. Le taux des bons du Trésor et OAT émis par la France est aujourd’hui de -0.6340.
Alors, quel est l’impact des taux faibles sur un projet d’investissement locatif ? Premièrement, il est financier. Comme tout investisseur prudent, vous allez a minima évaluer la rentabilité locative brute de votre placement pour en déterminer la pertinence. À Paris, par exemple, le taux de rendement moyen d’un bien immobilier est de 3 %.
Concrètement, en empruntant pour investir à 1.07 %, vous vous positionnez sur un placement qui vous rapportera bien plus gros : entre 3 et 5 % chaque année. Comme l’écart entre le taux de rendement et le taux d’emprunt est élevé, vous tirez vers le haut l’équilibre économique de l’opération.
En outre les taux d’emprunt faibles vous permettent d’emprunter une somme plus importante tout en demeurant dans le taux d’endettement de 35% préconisé par le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF). En conséquence, vous pouvez acheter plus de mètres carrés et vous positionner sur des projets de plus grande envergure, comme un investissement en colocation ou un investissement dans un immeuble de rapport.
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Emprunter pour investir, c’est aussi profiter de l’effet de levier du crédit. Reposant sur l’endettement, il permet d’améliorer sa capacité d’investissement et ainsi d’augmenter son patrimoine, avec un effort d’épargne moindre. Ou comment transformer des flux financiers (revenus du travail, notamment) en propriété !
Emprunter pour investir à un taux inférieur à celui du rendement de votre placement permet donc d’accroître la surface de votre patrimoine sans effort d’épargne important, que ce dernier soit constitué par l’apport de départ ou le reliquat de mensualités une fois les loyers déduits.
Il convient ainsi de prendre deux facteurs en compte, le coût réel du crédit et le rendement de l’épargne, pour déterminer si le recours au prêt est avantageux. Dès lors que le rendement de l’épargne est supérieur à ce coût, vous bénéficiez d’un effet de levier. Si l’on reprend notre exemple précédant d’un investissement générant 3 % par an avec un taux d’emprunt de 1.07%, vous êtes bien dans ce cas de figure.
L’enrichissement par effet de levier repose aussi sur la valorisation du bien immobilier. Car vous pouvez investir dès aujourd’hui dans un logement dont vous avez toutes les chances d’escompter une plus-value à la revente. Particulièrement si vous optez pour une zone à forte attractivité, comme un investissement dans le Grand Paris. L’immobilier a été et reste une valeur refuge, avec un prix des logements en constante augmentation. Sur un an, la hausse des prix dans l’ancien est de +5.9 %, à concurrence de + 5.1 % pour les appartements et +6.5 % pour les maisons (chiffres INSEE). Un record depuis 2016 !
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À l’inverse, en patientant pour accumuler le capital nécessaire à un achat en cash, vous perdez une occasion de vous enrichir, puisque lorsque vous aurez les fonds suffisants, le prix des biens immobiliers aura augmenté… Sans que vous n’ayez pu profiter de cette valorisation pour vous enrichir !
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Dans le collimateur de ceux qui craignent l’endettement : le coût du prêt, représenté par les intérêts d’emprunt. Emprunter 100 000 euros sur 15 ans à un taux de 0.86 % occasionne 6 624 € d’intérêts, qui viennent s’ajouter au prix d’achat du bien. En optant pour un financement sur 20 ans, le taux d’emprunt augmente à 1.07 % et génère 11 126 € d’intérêts. Dès lors que le coût d’achat participe à la rentabilité nette de l’investissement, quel est l’intérêt d’emprunter pour investir ? Il est fiscal. Reprenons les bases de l’imposition des recettes locatives.
En location nue, vous générez des revenus fonciers. En location meublée, des BIC. Les deux sont bien entendu taxés par le fisc. Deux options s’offrent alors à vous : le régime micro et le régime réel. En régime micro-foncier (location nue), vous bénéficiez d’un abattement de 30 %. En micro-BIC (location meublée), vous profitez d’un abattement de 50 %, de 71 % pour un meublé classé.
L’autre hypothèse, celle du régime réel, s’avère bien plus favorable et accorde encore plus d’intérêt à l’investissement locatif par crédit. Car la loi vous autorise à déduire les intérêts d’emprunt, sans limitation. Dès lors, le surcoût lié au remboursement du prêt est largement compensé.
Autre avantage du régime réel : d’autres charges peuvent être déduites des revenus fonciers, dont les dépenses de travaux et les cotisations d’assurance. Celles-ci constituent une autre charge lourde du crédit. Reprenons notre exemple précédent, en ajoutant un taux d’assurance 0.36 %. Sur 15 ans, les cotisations représentent 5 400 euros (coût total du crédit 12 024 €) sur 20 ans, 7 200 € (coût total du crédit 18 326 €). Par un tour de passe-passe tout à fait légal, vous pouvez imputer ces dépenses sur vos revenus locatifs.
Dernier atout de cette disposition fiscale : la possibilité de créer un déficit, dont le traitement dépend de la nature de la location (vide ou meublée). Prenons l’exemple d’un déficit foncier généré par une location nue. Si vos charges sont supérieures à vos recettes, alors vous générez un déficit foncier imputable dans la catégorie des revenus fonciers, et reportable pendant 10 ans dans la même catégorie. Emprunter pour investir vous permet ainsi de diminuer drastiquement votre impôt sur le revenu !
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Vous disposez d’une enveloppe de 200 000 €. Le logement vous rapportera 3 % par an. En cash, vous gagnez chaque année 6 000 € de recettes locatives.
Envisageons ce qu’il est possible de faire avec un apport de 200 000 € affecté à un emprunt. Vous pouvez diviser cette épargne en 4 apports de 50 000 euros. Avec chacun d’eux, vous empruntez 200 000 €, soit 800 000 € en tout. En vous rapportant 3% par an, cela représente 24 000 euros de recettes. Emprunter pour investir vous permet donc potentiellement d’encaisser 18 000 € de recettes locatives en plus qu’en cash.
De plus, il faudra prendre en compte la valorisation du marché de l’immobilier qui est Ile de France est de 4 % par an environ. Une valorisation de 4 % sur une base de 200 000 euros ne propose pas la même plus value que sur 800 000 euros !
En termes de cashflow en revanche, la balance semble pencher en faveur de l’investissement comptant. Le calcul du cashflow consiste à soustraire les charges des revenus. Or en achat à crédit, il faut intégrer les mensualités d’emprunt dans les charges. Toutefois, pour tendre vers l’autofinancement (cashflow nul), vous pouvez faire en sorte de faire coïncider vos charges et vos revenus.
Deux types de crédit s’offrent à vous : amortissable et in fine. Vous vous poserez également la question de l’apport et de la durée du prêt.
Le crédit amortissable est sans conteste le plus fréquent, car il offre le taux d’intérêt le plus avantageux. La mensualité comporte davantage d’intérêts en début de remboursement, la situation s’inversant ensuite.
À l’inverse, les mensualités du prêt in fine se composent uniquement d’intérêts tout au long de la durée d’emprunt, sauf l’ultime échéance, qui comprend le remboursement du capital intégral. Vous devez consentir un nantissement d’environ 30 % sur un produit financier peu risqué (assurance-vie, le plus souvent). Le crédit in fine est proposé moyennant un taux plus élevé que le prêt amortissable, ce qui présente un avantage fiscal pour les investisseurs fortement fiscalisés. Ils pourront ainsi déduire une plus grande masse d’intérêts, et ce, pendant toute la durée du prêt.
Le remboursement du crédit dès le déblocage des fonds nuit au cashflow de votre investissement, à moins qu’il corresponde exactement avec la mise en location. Il vaut donc mieux attendre que le locataire soit entré dans les lieux pour débuter l’amortissement. Une solution s’impose donc : le différé de remboursement.
Avec un différé de remboursement, vous pouvez améliorer votre cashflow et vous constituer une trésorerie. Les loyers perçus pendant cette période pourront ainsi être affectés à la constitution d’un apport pour un autre projet immobilier ou financier.
Emprunter pour investir sans apport reste possible, même si ce type d’emprunt est essentiellement réservé aux primo-accédants. La question de l’apport est importante pour le cashflow de votre placement. Il est en effet très difficile de tendre à l’autofinancement de l’investissement en l’absence d’apport. Avec un apport faible, vous limitez votre taux d’endettement, ce qui vous permet d’envisager un autre investissement locatif.
Pour un investissement immobilier, les banques limitent la durée du crédit à 25 ans. Plus elle est longue, plus elle implique d’intérêts d’emprunt, un inconvénient qui se transforme en avantage au régime fiscal du réel. La durée doit ainsi être en corrélation avec votre stratégie d’investisseur !
Après étude de votre projet et de votre capacité d’emprunt, Les Secrets de l’Immo met son expertise à votre disposition pour vous aider à obtenir plus facilement votre prêt immobilier.