Dans les investissements immobiliers atypiques, nous nous intéressons aujourd’hui au parking. Face à une pénurie structurelle d’emplacements où stationner, investir dans un parking est a priori une bonne idée. D’autant plus que le ticket d’entrée demeure assez faible, et les frais d’entretien, limités. Pour autant, le rendement est-il au rendez-vous ? Ne vaut-il pas mieux préférer un investissement locatif classique ? Nos éléments de réponse !
Suppression des places de voirie, liberté dans la rédaction du bail et le montant du loyer, faiblesses des coûts d’entretien constituent autant d’avantages à investir dans un parking.
À Paris, le stationnement représente 187 hectares, soit 8 % de l’espace public, et 135 000 places. Dans une ville où la densité est forte, et l’espace, rare, décision a été prise de supprimer 60 000 places de stationnement. Le but est de réattribuer les hectares dégagés à des terrasses de bars et restaurants, des jeux pour enfants, mais aussi pour la plantation d’arbres, ce qui permettrait de lutter contre les îlots de chaleur.
En parallèle, 65 % des Parisiens sont équipés d’une voiture, et les propriétaires de deux-roues, scooters et motos, ont désormais interdiction de stationner sur le trottoir. Ils doivent même payer pour se garer. Investir dans un parking permet ainsi de répondre à une demande qui va devenir de plus en plus forte. Pour le moment sous-utilisé, le stationnement en sous-sol est amené à se développer.
Autre mesure de la ville de Paris de nature à soutenir la demande en parking : l’augmentation du prix du stationnement. Par rapport à d’autres capitales du monde, il est très faible, ce qui n’encourage pas les visiteurs et résidents à se tourner vers l’offre privée, laquelle est 2 à 3 fois plus chère. Dès le 1er août 2021, le prix des places de stationnement va ainsi bondir de 50 à 70 %, et celui des forfaits post-stationnement (FPS, autrement dit les amendes), de + 43 à + 50 %.
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Le prix d’achat d’une place de parking dépend bien évidemment de la ville envisagée. Selon le baromètre du site monsieurparking.com, l’arrondissement le moins cher à Paris est le 13ème, avec un prix à 19 667 euros. Le plus cher est le 6ème, avec un prix d’achat de 49 392 euros.
En comparaison en régions, à Lyon par exemple, comptez 17 450 euros pour le cinquième arrondissement, 29 947 euros pour le deuxième arrondissement.
Comme vous pouvez le constater, investir dans un parking est accessible au plus grand nombre.
À savoir : pour l’achat d’un box fermé ou l’achat d’un garage, comptez 15 à 20 % de majoration sur le prix.
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Autre atout d’un investissement dans un parking : les charges de copropriété et les dépenses d’entretien sont très faibles. Comptez par exemple 258 euros par an dans le 18ème arrondissement de Paris.
Par définition, le parking n’a pas usage d’habitation. En conséquence, le contrat de location entre le preneur et vous est régi par le Code civil (contrat de louage de choses). Vous pouvez déterminer librement la durée du bail, le montant du loyer ou rédiger toute clause que vous jugez nécessaire.
À savoir : si vous ne prévoyez rien sur la durée dans le contrat de location, celui-ci est conclu à durée indéterminée. Le locataire comme le propriétaire peuvent y mettre fin à tout moment, sans devoir avancer une justification.
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Pour répondre à cette question, il convient de se pencher sur la rentabilité d’un parking. Vous avez pu constater que le prix d’achat est assez faible, mais combien pouvez-vous obtenir en termes de loyer ?
Reprenons un exemple à Paris. Dans le treizième arrondissement, le loyer mensuel moyen est de 106 €, en progression de 1.85 %. Le loyer le plus élevé est dans le sixième arrondissement : 205 euros, en augmentation de 3.15 %. Avec les prix d’achat exposés plus haut, le taux de rendement est ainsi de 6.5 % dans le treizième, de 5 % dans le sixième. A priori, des rendements alléchants.
Toutefois, d’autres dépenses doivent être prises en compte pour évaluer la rentabilité nette de l’investissement dans un parking, comme le coût du crédit si vous n’achetez pas cash et celui des taxes et impôts annuels. En outre, comme pour tout investissement immobilier, vous allez devoir passer devant le notaire. Variant en fonction de la superficie du bien, les frais de notaire grimpent assez rapidement pour l’acquisition d’un parking. Comptez en moyenne 20 % du montant de l’opération, dont 40 % pour les émoluments de l’officier public, 45 % de taxes pour l’État et 15 % de frais de débours.
En parallèle, il convient de prendre en compte les risques de dégradation et les risques locatifs. Pensez ainsi à intégrer les impayés dans le calcul du rendement, qui s’en trouvera nécessairement amoindri.
Vous allez percevoir des recettes de la location du parking. Naturellement, celles-ci font l’objet d’une imposition. La nature des recettes diffère selon si vous assurez ou non certaines prestations. Si vous proposez seulement la location d’un emplacement, box ou garage, elles sont considérées comme des revenus fonciers. À l’inverse, des prestations comme l’entretien ou le lavage les font entrer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’imposition des recettes locatives se fait ensuite au régime micro ou au régime réel.
Normalement, les recettes locatives sont également soumises à la TVA à 19.6 %. Toutefois, si votre loyer annuel n’excède pas 32 600 euros, vous bénéficiez d’une franchise de TVA.
La taxe foncière est applicable, que vous louiez un emplacement, un garage ou un box. Enfin, en tant que propriété immobilière, le parking entre dans le patrimoine taxable à l’IFI.
Voici à présent nos conseils pour réussir votre investissement dans un parking.
Comme pour tout achat immobilier, la règle d’or pour s’assurer d’un investissement rentable et pérenne est l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Premièrement, privilégiez les emplacements en centre-ville. Les immeubles sortis de terre en périphérie dès les années 80 comportent le plus souvent des parkings. Évitez aussi les environs des gares, qui sont déjà saturés, et les emplacements à proximité de transports en commun ou d’une voie cyclable.
En outre, il est recommandé de choisir les emplacements dans les premiers et seconds sous-sols, plus prisés des utilisateurs. Choisir un parking à proximité d’un ascenseur ou d’une sortie pour piétons est un bonus pour séduire les locataires. L’éclairage collectif et la propreté des lieux constituent aussi des critères décisifs pour ces derniers.
Enfin, prenez le temps de vous rendre sur place pour vérifier la superficie des parkings. Dans les immeubles anciens, notamment, elle se révèle souvent insuffisante pour garer les grosses voitures actuelles. De la même manière, les places et rampes d’accès exiguës constituent un vrai frein pour de nombreux utilisateurs. Notez que le gabarit idéal pour une place de stationnement se situe à 5 mètres de long pour 2.50 mètres de large.
Le risque de vandalisme dans les parkings est réel. C’est ainsi que dans la mesure du possible, vous devez choisir un parking disposant d’équipements de sécurité, comme des caméras de surveillance ou un accès sur badge. Si vous en avez l’occasion, optez pour un box fermé, ce qui vous permettra d’attirer une clientèle en quête de sécurité pour son véhicule, mais également les utilisateurs qui souhaitent stocker des affaires.
Nous l’avons dit, la rédaction du bail est libre. Toutefois, pour limiter les risques locatifs, vous avez tout intérêt à :
Passer par un intermédiaire aura une conséquence financière sur le rendement de votre investissement. C’est ainsi qu’il vous faut privilégier les annonces des particuliers, qui sont postées sur les sites classiques comme Bien’Ici, SeLoger ou encore Leboncoin.
Les arnaques à l’investissement dans les parkings ont fleuri ces deux dernières années. Des escrocs peu scrupuleux ont ainsi vendu des emplacements de parking fictifs dans des aéroports européens et se sont envolés avec l’argent. Prenez le temps de vérifier l’identité des propriétaires d’un site web si vous souhaitez acheter un parking sur Internet !
Moyennant une mise de départ moindre, vous pouvez acheter et louer un parking. Toutefois, il vaut mieux concevoir ce placement comme un outil de diversification du patrimoine, et non comme une stratégie en soi. Si vous pouvez dégager quelques milliers d’euros par an, le rendement de ce type d’investissement demeure limité.
À la place, vous pouvez consacrer votre mise de départ comme apport pour un investissement locatif clé en main. Vous serez à la tête d’un bien immobilier sans vous préoccuper de sa gestion locative. Un bien dont vous tirerez des loyers bien plus importants, qui vous permettra de générer une plus-value à la revente ou que vous pourrez transmettre à vos enfants.