Selon l’INSEE, à l’horizon 2040, un Français sur 4 aura 65 ans ou plus. Un fait qui s’explique d’un côté par l’allongement de l’espérance de vie et de l’autre par une natalité en baisse. Le vieillissement de la population et inéluctablement, la progression de l’état de dépendance, entraînent des besoins en logements adaptés.
Investir en maison de retraite apparaît ainsi stratégique pour répondre à une offre qui va aller croissant. D’autant plus que cet investissement révèle un rendement intéressant, associé à une fiscalité avantageuse. Toutefois, pour assurer la rentabilité de votre investissement en EHPAD, vous devrez porter une attention toute particulière au promoteur et au gestionnaire, et être conscient que la revente du logement peut s’avérer difficile.
Lorsque l’on songe à investir en maison de retraite, on se retrouve vite confronté à de nombreux sigles. À chacun d’eux correspond un hébergement doté de caractéristiques propres, destiné à faire face aux besoins des locataires selon leur degré de dépendance. La maison de retraite peut ainsi être scindée en deux groupes : les maisons de retraite non-médicalisées et les maisons de retraite médicalisées.
Il s’agit d’un immeuble regroupant des logements individuels et des espaces collectifs, adaptés aux personnes âgées autonomes. Parmi ces maisons de retraite non-médicalisées, on retrouve les EHPA (établissements d’hébergement pour personnes âgées), les MARPA (maisons d’accueil rural pour personnes âgées), les résidences pour senior avec services, les résidences-autonomie…
Comme leur nom l’indique, les maisons de retraite médicalisées offrent des services aux personnes âgées en perte d’autonomie ou en situation de dépendance, laquelle comporte plusieurs degrés. Elles comprennent :
L’EHPAD est géré par un exploitant, qui prend en charge l’ensemble des services proposés aux résidents. Dès lors, investir en EHPAD signifie que vous allez acheter une chambre ou un logement au sein de l’établissement, auquel vous serez lié par un bail commercial.
Le bail commercial est normalement conclu pour l’exploitation d’un fonds de commerce dans un local commercial. Spécifique, la réglementation applicable à ce type de bail prévoit notamment une indemnité d’éviction si le bailleur décide de mettre fin au contrat ou de ne pas le renouveler.
Dans le cadre d’un investissement en EHPAD, vous concluez un bail commercial avec le gestionnaire de l’établissement. Le contrat prévoit ainsi le versement régulier du loyer, parfois même si l’hébergement est inoccupé. De la même manière, le gestionnaire prend en charge la gestion locative du bien (travaux d’entretien, recherche du locataire, perception des loyers…) et la gestion des services. Investir en maison de retraite est ainsi peu chronophage.
Comparé à un investissement locatif classique, l’investissement en maison de retraite se fait moyennant un budget assez modeste : 100 000 euros pour une chambre et 300 000 euros pour un logement plus spacieux. Bien entendu, les caractéristiques et la configuration du logement décidées par le promoteur, ainsi que la zone géographique et la valeur foncière du terrain auront aussi une influence sur le coût.
Sauf à vous positionner sur le marché secondaire de l’investissement en maison de retraite, vous allez le plus souvent acheter un bien à construire, sur plans et en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
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Investir en EHPAD entraîne différents avantages selon la fiscalité sous laquelle vous vous placez : statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) et/ou dispositif Censi-Bouvard.
Dans l’immense majorité des cas, l’hébergement en maison de retraite est proposé meublé. Vous allez ainsi générer des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.
Vous pouvez opter pour le statut de LMNP, qui vous permet de déduire un certain nombre de charges de recettes locatives (travaux, intérêts d’emprunt, primes d’assurance…). La loi prévoit également la possibilité de pratiquer des amortissements en LMNP, sur le bâti comme sur le mobilier. Le but est ici de déduire un maximum de charges pour créer un déficit, qui viendra réduire ou annuler l’imposition sur les recettes locatives. Si le déficit est supérieur à l’impôt dû, alors vous pouvez le reporter pendant 10 ans sur la catégorie des BIC de location meublée.
Le statut LMNP vous permet enfin de récupérer la TVA payée sur le logement neuf.
À savoir : le bail commercial en LMNP est conclu pour une durée allant de 9 à 12 ans. Pour une durée plus longue, il faut passer devant un notaire.
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Vous pouvez cumuler le statut LMNP avec un investissement en loi Censi-Bouvard. Celle-ci prévoit une réduction d’impôt de 11 % dans une limite d’un prix de revient du logement de 300 000 euros, en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans. La réduction est ainsi étalée sur 9 ans, et pour la fraction du logement excédant 300 000 euros, il est possible de pratiquer des amortissements.
À savoir : la réduction d’impôt Censi-Bouvard est prise en compte dans le calcul du plafonnement des niches fiscales de 10 700 euros par an.
Compris entre 3.5 et 6 %, le rendement d’un investissement en maison de retraite dépend essentiellement de la qualité de l’hébergement, de sa situation géographique et du contrat de bail que vous concluez avec le gestionnaire (coût de la gestion locative, assurance de loyers impayés…).
L’atout d’un investissement en maison de retraite est la sécurité des gains. Du fait du contrat de bail, vous vous assurez des rentes régulières et vous affranchissez des risques de vacances locatives.
Investir dans une maison de retraite peut être envisagé comme un outil de diversification du patrimoine, à adosser à un investissement immobilier classique. En effet, la perte d’autonomie d’une population qui va devenir de plus en plus âgée risque d’entraîner une baisse de la demande locative sur le secteur privé d’habitation, avec un report sur l’immobilier adapté (EHPAD, notamment). En optant pour les deux types d’investissement, vous vous prémunissez activement et efficacement contre ce risque, et pouvez escompter une bonne rentabilité.
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Avant d’investir en maison de retraite, il vous faut apporter une vigilance toute particulière à l’emplacement de l’hébergement, la qualité et la fiabilité du promoteur et du gestionnaire, ainsi qu’aux clauses du bail commercial.
L’emplacement est la clé d’un investissement dans la pierre rentable, et la maison de retraite ne fait pas exception. Si vous ciblez un hébergement à construire, vous devez vous interroger sur le potentiel de la zone géographique, en termes de population âgée. La part de bénéficiaires de l’APA à domicile constitue un bon indicateur pour déterminer les besoins en EHPAD. Ce taux s’avère plus élevé dans certains départements comme le Pas-de-Calais, la Seine-Maritime, le Sud de la France et la Corse.
Vous devez vous assurer que le promoteur en charge du programme de construction de maisons de retraite dispose bien des qualifications nécessaires pour le faire.
Le gestionnaire quant à lui doit se soumettre à la réglementation de l’ARS et respecter son cahier des charges. Pour pérenniser votre investissement, notamment dans le but de respecter l’engagement de location en Censi-Bouvard, vous devez vous assurer des compétences de l’exploitant.
Vous devez ici vérifier avec soin quelles dépenses sont mises à votre charge et à celle de l’exploitant pour obtenir le meilleur rendement de votre investissement en maison de retraite. La question des travaux de mise en conformité liée à l’évolution des normes est ainsi essentielle. Portez aussi une attention particulière aux modalités de révision des loyers et de renouvellement du bail.
L’investissement en EHPAD et en maison de retraite comporte enfin des risques qu’il faut avoir en tête avant de se lancer.
L’investissement en maison de retraite est considéré comme un produit de rente. Toutefois, vous pouvez décider de le remettre sur le marché à l’issue de la période de mise en location obligatoire en Censi-Bouvard, pour ne pas voir l’avantage fiscal remis en cause. Vous devrez dès lors composer avec un inconvénient majeur : une faible liquidité à la revente. S’il existe un marché secondaire orchestré par des professionnels de la gestion de patrimoine, les acquéreurs ne se bousculent pas.
En outre, la revalorisation foncière est le plus souvent nulle sur ce marché. Le risque de moins-value est donc réel si vous n’avez pas apporté une attention suffisante à la qualité et l’emplacement du bien.
Vous le constatez, bien que rentable et stable, l’investissement en maison de retraite n’est pas exempt de risques. D’où l’intérêt, et même, la nécessité de faire appel à un professionnel pour réaliser ce projet immobilier !