Vous le savez certainement : l’immobilier peut être une source formidable de défiscalisation. Ceci étant, les niches fiscales immobilières accordant des réductions d’impôt se font souvent en contrepartie de la pratique de loyers modérés. Il en résulte un rendement similaire (voire inférieur) à un investissement locatif classique pour des contraintes supplémentaires. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter nos articles dédiés au Pinel ancien et au dispositif Denormandie.
A contrario, il existe une alternative moins contraignante sur le plan locatif : le dispositif Censi Bouvard (du nom des instigateurs de la loi). Proposant lui aussi une réduction fiscale en fonction du montant de l’investissement, ce dispositif est dédié à l’investissement locatif meublé pour des logements à destination d’un public particulier (étudiants ou personnes âgées).
Alors, le dispositif Censi Bouvard est-il un dispositif d’investissement immobilier intéressant ?
La loi Bouvard (ou dispositif Censi Bouvard) permet à un particulier d’investir dans un bien immobilier neuf en meublé à condition que ce dernier soit situé dans un établissement médico-social, une maison de retraite ou une résidence étudiante.
En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt correspondant à 11 % du montant HT investi dans la limite de 300 000 euros.
En ce qu’il s’agit d’une location meublée, l’investisseur aura le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). À noter néanmoins que vous ne pourrez pas amortir le bâti du bien comme l’autorise ce statut.
Remarque : Le dispositif Censi Bouvard s’adresse aux investisseurs particuliers. Il est donc impossible de profiter de la loi Bouvard si vous êtes en LMP (loueur en meublé professionnel) en raison du dépassement des seuils.
Lire aussi : Quels sont les avantages de la location meublée pour un investissement locatif ?
Le dispositif Censi Bouvard fonctionne d’une manière légèrement différente à un investissement locatif traditionnel.
Dans un investissement immobilier classique, vous avez la charge de chercher et de gérer vos locataires (vous pouvez néanmoins déléguer la gestion locative) en concluant un bail d’habitation avec ces derniers (sauf si vous faites de la location saisonnière).
Dans la mesure où un investissement Censi Bouvard se situe dans un immeuble géré par un exploitant proposant des services à leurs résidents, vous n’avez pas la charge de la sélection des locataires.
À vrai dire, votre “locataire” est le gestionnaire de la résidence qui vous louera votre bien sur une durée de 9 ans minimum au moyen d’un bail commercial afin de le mettre à disposition pour ses clients (ou patients). Il assume donc le risque financier de sa non-occupation.
Il s’agit en quelque sorte d’une sous-location où votre seul loueur potentiel est l’exploitant de la résidence.
Cette particularité est à double tranchant :
Ainsi, une forme de dépendance peut s’instaurer entre l’investisseur et l’exploitant. Vous êtes donc tributaire de la bonne gestion de la résidence. En cas de faillite de l’exploitant, le bien immobilier peut perdre une partie substantielle de sa valeur. De plus, l’absence de repreneur ou la défaillance de l’exploitant peut entraîner la perte rétroactive de l’avantage fiscal obtenu. Un risque financier à ne pas négliger !
Pour bénéficier de la réduction fiscale Censi Bouvard, votre investissement devra exclusivement s’orienter vers des logements neufs, en VEFA (vente en l’état future d’achèvement) ou réhabilités et achevés depuis moins de 15 ans (remplissant des critères de performance technique).
Le logement doit être situé dans :
L’investissement Censi Bouvard répondant à un vrai besoin sociétal, la loi accorde en contrepartie deux avantages fiscaux notables :
Une réduction d’impôt est une somme venant en déduction de l’impôt à payer après application des tranches marginales de l’impôt. Contrairement au crédit d’impôt, le surplus de la réduction ne donne pas lieu à un remboursement de l’administration fiscale.
Avec le dispositif Censi Bouvard, vous pouvez déduire jusqu’à 11 % du prix d’achat hors taxe du logement dans la limite de 300 000 euros. Cette réduction d’impôt se répartit de manière linéaire sur 9 ans soit environ 1,22 % par an.
Ainsi, en maximisant le plafond, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt totale de 33 000 euros soit 3 667 euros par an.
Contrairement aux investissements Pinel, en cas de surplus de réduction d’impôt Bouvard par rapport à vos impôts à payer, la différence est reportable pendant 6 ans. Cet atout est de taille si vous n’avez pas assez de visibilité sur votre situation fiscale à moyen long terme.
Néanmoins, la réduction Censi Bouvard est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros. Il peut apparaître difficile alors de la cumuler avec d’autres investissements locatifs proposant des réductions et crédits d’impôt.
Nous avons déjà abordé implicitement la plupart des conditions indispensables pour bénéficier du dispositif. Pour plus de clarté, voici un bref résumé de ces dernières :
L’acquisition d’un logement neuf est une opération soumise à la TVA au taux normal de 20 %. Forcément, une telle augmentation artificielle du prix de vente est un véritable frein pour votre rentabilité. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle nous préférons réaliser des investissements dans l’ancien.
Néanmoins, il est possible de récupérer la TVA de votre investissement Censi Bouvard sous réserve du respect de plusieurs conditions :
Pour récupérer la TVA du prix de revient du logement, il faudra effectuer des formalités supplémentaires :
Remarque : L’option pour le régime simplifié de TVA engendre des obligations administratives supplémentaires, et par effet de bords des complexités comptables. Selon votre niveau d’aisance avec ces sujets, il peut être opportun de vous tourner vers un professionnel pour éviter les risques de redressement.
On entend de plus en plus parler d’investissement dans les maisons de retraite et de ce fameux “or gris”. Basé sur des conjectures démographiques du vieillissement de la population, investir en Censi Bouvard dans des maisons de retraite implique de parier sur une augmentation en volume de la dépendance des personnes âgées.
Or, à y regarder de plus près, en Censi Bouvard, on s’écarte de l’investissement locatif pour s’approcher d’un investissement financier à long terme proposant des avantages fiscaux.
En effet, les contraintes relatives à l’exploitation d’un bien immobilier en Censi Bouvard sont telles que vous perdez la liberté et la flexibilité inhérente de l’immobilier.
En Censi Bouvard, vous êtes dépendant d’un exploitant qui peut proposer des services déplorables de sorte que la valorisation de votre bien peut en pâtir.
Comme pour l’achat d’actions d’entreprises, vous êtes tributaire des débouchés et de la bonne gestion de l’entreprise, au risque de tout perdre en cas de mauvaise gestion ou d’absence de perspectives.
De plus, pendant 9 ans, vous ne pourrez pas revendre votre bien immobilier au risque de perdre les avantages fiscaux obtenus. Au-delà de cette durée minimale, il faudra trouver un repreneur prêt à investir dans une résidence proposant des services sans pour autant bénéficier d’un avantage fiscal. L’opération ne sera peut-être pas aussi intéressante pour les nouveaux acquéreurs à défaut de profiter, eux aussi, de réductions d’impôt…
Bref, investir avec Censi Bouvard peut s’apparenter à un cadeau empoisonné où la réduction fiscale vient compenser le risque important de dévalorisation de votre investissement.
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