Outre proposer un cadre légal satisfaisant pour partager les fruits de l’investissement immobilier de manière équitable, la SCI propose des atouts intéressants pour assurer sa succession et mettre en œuvre des stratégies patrimoniales avancées telles que l’OBO immobilier.
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Comment fonctionne l’imposition des revenus fonciers en SCI ?

Si vous souhaitez créer une SCI pour un investissement locatif en location nue, il sera indispensable de vous pencher sur la fiscalité applicable aux revenus fonciers. En effet, en SCI de nombreux choix en matière de fiscalité s’offrent aux associés : régime de la transparence avec option pour le régime micro foncier (dans un seul cas seulement), option pour l’impôt sur les sociétés, le régime de transparence au réel pour générer des déficits fonciers… Il est donc impératif de comprendre comment fonctionne l’imposition des revenus fonciers en SCI pour que vous puissiez faire le choix le plus adapté à votre situation fiscale.

 

Après vous avoir expliqué le fonctionnement de la transparence fiscale pour les SCI à l’IR, nous vous livrerons nos conseils et les différentes alternatives s’offrant à vous pour l’imposition des revenus fonciers. 

 

Au passage, sachez que la SCI n’est pas la seule société pour réaliser un investissement locatif, il peut dans certains cas être intéressant de créer une SARL immobilière ou une SAS immobilière.

 

Qu’est-ce qu’une SCI (société civile immobilière) ?

 

À titre de rappel, la SCI (société civile immobilière) est une société constituée dans le but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Au lieu de détenir un bien immobilier en nom propre ou en indivision avec d’autres investisseurs, vous pouvez vous associer pour créer une SCI. Outre proposer un cadre légal satisfaisant pour partager les fruits de l’investissement immobilier de manière équitable, la SCI propose des atouts intéressants pour assurer sa succession et mettre en œuvre des stratégies patrimoniales avancées telles que l’OBO immobilier

 

Le principe de la transparence fiscale des SCI à l’IR

 

En tant que propriétaire du bien locatif, la SCI va percevoir des loyers réguliers. Or, sauf si vous avez opté pour le régime de l’impôt des sociétés (IS), les revenus fonciers perçus par la SCI seront imposables entre les mains des associés selon le régime de la transparence fiscale.

 

Aussi appelée SCI à l’IR, la SCI transparente fiscalement ne paye pas d’impôt. Ce sont les associés qui liquident l’impôt selon leur régime d’imposition respectif.

Ainsi, les associés-personne physique sont redevables de l’impôt sur le revenu. Les revenus fonciers générés par la SCI viendront donc s’ajouter à la catégorie revenu foncier de chaque associé selon les règles fiscales applicables à chacun d’eux. 

Il faudra néanmoins tenir compte de la part de chaque associé dans le capital. On parle alors de quote-part des bénéfices. Par exemple, si la SCI est constituée de deux associés à 50 % chacun et qu’elle génère un revenu foncier de 20 000 euros, les associés seront respectivement imposables à hauteur de 10 000 euros au titre des revenus fonciers. À noter que l’impôt est dû même si la SCI ne distribue pas la quote-part des bénéfices aux associés (pour les réinvestir par exemple). Ce cas de figure peut générer des problématiques de cashflow.

 

Par ailleurs, sachez que la SCI ne génère pas que des revenus fonciers, mais aussi des plus-values immobilières et éventuellement des produits de placement financier dans une moindre proportion (si les liquidités sont placées en bourse par exemple). Il faudra alors ventiler les revenus de la SCI pour l’incorporer dans les bonnes catégories de l’impôt pour chaque associé et appliquer le régime fiscal adéquat.

 

En bref, investir dans une SCI à l’IR revient en termes de fiscalité à exploiter un bien locatif en nom propre. Reste à choisir le régime d’impôt de revenus fonciers adaptés à votre situation.

 

Le régime d’imposition des revenus fonciers dans une SCI à l’IR

 

Dans une SCI à l’IR, chaque associé voit les revenus fonciers imposables au régime réel. Il n’est en principe pas possible d’opter pour le régime micro foncier sauf dans un cas particulier.

Au demeurant, cela ne pose pas un problème de taille puisque le régime réel vous permet de générer des déficits fonciers. Un atout fiscal non négligeable pour viabiliser le début de votre projet immobilier et améliorer la rentabilité de vos travaux de rénovation ou de rafraîchissement.

 

Si vous êtes expat, vous pouvez consulter notre guide dédié à l’imposition des expatriés aux revenus fonciers.

 

Le fonctionnement du régime réel pour les revenus fonciers en SCI à l’IR

 

Le régime réel signifie qu’il est possible d’imputer l’ensemble des charges déductibles fiscalement de vos revenus fonciers. Il s’agit principalement : 

  • des intérêts d’emprunt
  • des dépenses de travaux d’entretiens, de réparation et d’amélioration
  • des frais de gestion locative
  • des primes d’assurance… 

 

Lire aussi : Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

 

Autrement dit, vous êtes seulement imposable sur “les bénéfices locatifs”.

Une fois déterminés, les revenus locatifs nets de charge sont soumis aux tranches marginales de l’impôt de chaque associé. Ainsi, un associé ayant de hauts revenus sera plus imposé qu’un associé ayant peu de revenus indépendamment de la performance locative de la SCI. Cette situation peut ne pas être satisfaisante, c’est l’une des raisons pour lesquelles certains optent pour le régime de l’impôt sur les sociétés au niveau de la SCI.

 

À noter par ailleurs que les revenus fonciers générés par la SCI sont aussi soumis aux prélèvements sociaux au taux forfaitaire de 17,2 %.

 

Générer des déficits fonciers grâce au régime réel

 

Dans les premières années d’exploitation du bien en SCI, il est possible que vos charges déductibles soient supérieures à vos revenus fonciers. On parle alors de déficits fonciers.

Ces derniers sont déductibles à hauteur de 10 700 euros maximum sur le revenu global de chaque associé. Le surplus peut être reportable pendant 6 ans, mais s’impute exclusivement sur les revenus fonciers.

 

Lire aussi : Comment diminuer ses impôts grâce aux déficits fonciers ?

 

Comment opter pour le régime micro foncier en SCI ?

 

Nous l’avons dit : en principe, l’associé de SCI ne peut bénéficier du régime micro foncier. 

 

Ceci étant, il existe une exception pour ce faire à condition de respecter ces 3 conditions cumulatives :

  • l’associé est en partie directement propriétaire du bien immobilier détenu par la SCI (il est donc en indivision avec la SCI) 
  • les revenus fonciers bruts n’excèdent pas 15 000 euros
  • l’associé ne bénéficie pas sur le bien en question d’un régime fiscal particulier tel que Pinel ancien, Denormandie, etc.

 

Pour rappel, le régime micro foncier ne permet pas de déduire les charges de l’investissement locatif. En contrepartie, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 %. Les revenus fonciers après abattement sont imposables dans les tranches marginales de l’impôt de l’associé et sont soumis aux prélèvements sociaux.

En tout état de cause, le régime micro foncier en SCI ou non est rarement avantageux si vous comptez réaliser des travaux de rénovation ou de rafraîchissement. 

 

Déclaration 2044 ou 2042 : comment déclarer les revenus fonciers au réel réalisés via une SCI à l’IR ?

 

En tant qu’associé de SCI, vous n’avez pas à remplir de formulaire 2044 pour déclarer les revenus fonciers réalisés par la société.

Vous aurez seulement à indiquer votre quote-part des résultats dans le formulaire 2042 dans la rubrique “revenus fonciers”. Il s’agit plus précisément de la ligne 4BA.

 

SI vous bénéficiez du régime micro foncier, il s’agira aussi de remplir le formulaire 2042, mais à la ligne 4BE.

 

L’imposition des revenus fonciers à l’impôt sur les sociétés avec une SCI à l’IS

 

L’intégration des revenus fonciers dans le revenu imposable des associés n’est pas toujours la solution optimale pour les personnes fortement imposables. 

C’est pourquoi il est possible de faire exercer à la SCI l’option pour l’impôt sur les sociétés. Dès lors, les revenus fonciers n’entreront pas dans le revenu imposable des associés et seront directement imposables dans la SCI à l’IS dans les conditions suivantes (après déduction des charges et des dotations aux amortissements) :

  • au taux réduit de 15 % pour la partie des bénéfices inférieure à 38 200 euros
  • au taux normal de 26,5 % pour la tranche supérieure

 

Une fois l’impôt sur les sociétés payé, la SCI (à travers la décision de l’assemblée générale) a le pouvoir de distribuer (ou non) des dividendes. En cas de distribution, ces derniers seront imposables entre les mains des associés au taux du prélèvement forfaitaire unique de 30 % (PFU). 

Ainsi, avec la SCI à l’IS, les revenus fonciers n’entrent jamais dans les tranches marginales de l’impôt (sauf option pour la TMI assortie de l’abattement de 40 %). Alors, à partir de quel niveau de revenu, l’option pour l’IS est intéressante pour l’associé ?

 

En guise d’élément de réponse, nous avons réalisé un petit tableau indicatif :



Revenu global imposable (après application du quotient familial)

Taux imposition des bénéfices locatifs pour une SCI à l’IR ou en nom propre

Taux d’imposition estimé des bénéfices locatifs transitant par une SCI à l’IS*

Inférieur à 10 084 euros

0 % + 17,2 % = 17,2 %

39,5 %

De 10 085 à 25 710 euros

11 % + 17,2 % = 28,2 %

39,5 %

De 25 711 à 73 516 euros

30 % + 17,2 % = 47,2 %

39,5 %

De 73 517 à 158 122 euros

41 % + 17,2 % = 58,2 %

39,5 %

Plus de 158 123 euros

45 % + 17,2 % = 62,2 %

39,5 %

 

Ainsi, à partir de 25 711 euros de revenus imposables après application du quotient familial, la SCI à l’IS commence à être un choix fiscal intéressant pour l’imposition de vos revenus fonciers.

Bien entendu ce tableau ne prend pas en compte les éventuels avantages fiscaux dont vous êtes bénéficiaires.

 

Lire aussi : Comment choisir entre SCI à l’IR et SCI à l’IS pour un investissement immobilier ?


Pour pousser l’analyse plus loin, vous pouvez prendre un rendez-vous avec nous. En tant que spécialiste de l’investissement locatif clé en main, notre accompagnement consiste notamment à vous construire un projet immobilier dans les meilleures conditions fiscales au regard de votre situation personnelle !

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Pour déterminer combien la SCI peut emprunter, il convient de s’attacher à la capacité d’emprunt de chacun des associés. Désignant le montant maximum que la banque acceptera de prêter, elle est calculée en fonction de vos revenus et de vos charges.
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L’article 1832 du Code civil dispose que : « La société est instituée par deux ou plusieurs personnes ». Deux associés sont donc nécessaires pour créer une SCI.

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