En fiscalité internationale, il convient en premier lieu de déterminer s’il existe ou non une convention fiscale entre la France et le pays dans lequel vous vous êtes expatrié.
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Expatrié : comment sont imposés les revenus fonciers pour un non-résident français ?

Vous êtes installé à l’étranger, vous possédez au moins un bien immobilier en France que vous louez. Vous vous demandez donc comment sont traités les revenus fonciers des non-résidents. Vous devez d’abord vérifier s’il existe une convention fiscale entre votre pays d’accueil et l’Hexagone. Si la fiscalité française est applicable, vous devrez payer un impôt sur vos revenus immobiliers, soit au régime micro soit au régime réel, ainsi que des prélèvements sociaux.

 

Revenus immobiliers des non-résidents : la distinction entre les revenus fonciers et les BIC

Au moment d’investir dans l’immobilier locatif, vous avez choisi de proposer votre logement en location vide ou meublée. Ce choix n’est pas sans conséquence pour la fiscalité applicable. En effet, si les recettes locatives sont toujours taxées à l’impôt sur le revenu, le régime fiscal applicable diffère selon leur nature.

Ainsi, les loyers d’une location vide appartiennent à la catégorie des revenus fonciers. Vous pourrez les soumettre au régime micro-foncier ou au régime réel.

À l’inverse, les revenus locatifs d’une location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pourrez les assujettir au régime du micro-BIC ou au régime du réel.

 

Les règles de la fiscalité immobilière du non-résident

En fiscalité internationale, il convient en premier lieu de déterminer s’il existe ou non une convention fiscale entre la France et le pays dans lequel vous vous êtes expatrié.

Les conventions fiscales internationales répondent à deux objectifs : lutter contre l’évasion et la fraude fiscale et éviter la double imposition des expatriés. Elles accordent un droit d’imposition au pays source, c’est-à-dire celui dans lequel est généré le revenu, immobilier en l’espèce. Selon les termes de la convention, il est ensuite possible de déduire l’impôt acquitté dans le pays d’origine de l’impôt du pays de résidence. À l’inverse, si votre pays d’accueil n’a pas signé de convention avec la France, vous risquez une double imposition.

 

Les différents régimes d’imposition des revenus fonciers des expatriés

En France, il existe deux régimes d’imposition pour les revenus fonciers d’expatriés : le régime micro, qui se décline en micro-foncier pour la location vide et micro-BIC pour la location meublée, et le régime du bénéfice réel.

L’application du régime micro est d’office si les recettes locatives n’excèdent pas :

  • 15 000 € pour la location vide
  • 72 600 € pour la location meublée classique (70 000 € pour les revenus de 2019)
  • 176 200 € pour le meublé de tourisme (170 000 € pour les revenus de 2019)

Au-delà de ces plafonds, ou sur option, les revenus locatifs sont imposés au régime du réel. L’option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans

Le régime micro pour les revenus fonciers des non-résidents

Vous devrez porter sur votre déclaration de revenus le montant brut de vos revenus fonciers. Il vous faut donc appliquer la formule suivante :

Total des recettes locatives – charges incombant au locataire + dépenses relevant du propriétaire bailleur, mais mises à la charge du locataire + subventions

Le fisc appliquera ensuite un abattement de 30 % sur ce montant brut, pour tenir compte de vos frais.

Le régime réel pour les revenus fonciers des expatriés

Plus favorable, le régime réel vous permet de déduire certaines charges pour leur montant réel. Le résultat peut créer un déficit foncier, ce qui vous permet de réduire votre imposition.

Le régime micro-BIC pour les revenus de location meublée des non-résidents

Il fonctionne de la même manière que le régime micro-foncier. Simplement, l’abattement est plus avantageux, car il est relevé à 50 %, voire à 71 % pour un meublé de tourisme classé.

Le régime réel pour les revenus de location meublée des expatriés

Deux statuts coexistent pour la location meublée : le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

La location meublée est considérée comme une activité professionnelle dès lors que :

  • Vos recettes locatives excèdent 23 000 € par an
  • Elles sont supérieures au revenu total de votre foyer fiscal

 

La distinction est importante, car elle entraîne un traitement différent de l’éventuel déficit généré.

Vous pouvez déduire de nombreuses charges de vos BIC, dont notamment les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, les charges de copropriété… En parallèle, vous pouvez pratiquer des amortissements sur le bâti et sur le mobilier. Si vous obtenez un résultat déficitaire, alors vous pourrez :

  • Le reporter pendant 10 ans dans la catégorie des BIC de location meublée (donc hors BIC d’autre nature, par exemple professionnels) si vous êtes LMNP
  • L’imputer de votre revenu global sans limitation de montant si vous êtes LMP. Si votre impôt est inférieur au montant du déficit, alors vous pourrez reporter celui-ci, encore une fois sur votre revenu global, pendant les 6 années suivantes

 

Lire aussi : Les avantages de la location meublée pour un investissement locatif

 

Le taux d’imposition applicable au revenus fonciers des non-résidents

En tant que non-résident, vous êtes soumis à imposition pour vos loyers de source française. Mais à quel taux ? Pour les expatriés, le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs peut être réalisé selon deux modalités : par application d’un taux minimum ou du barème progressif, ou par application du taux moyen d’imposition.

Cas 1 : application du taux minimum ou du barème progressif

Comme les résidents en France, vous êtes normalement soumis au barème progressif de l’IR, avec imposition par tranche marginale (TMI), en fonction du montant des revenus de votre foyer fiscal.

Toutefois, comme vous n’êtes pas résident, et sous réserve de la convention fiscale qui vous est appliquée, vous pouvez être assujetti au taux minimum d’imposition pour vos revenus de source française. Celui-ci est fixé à 20 % si vos recettes sont inférieures à 27 794 € et à 30 % au-delà pour un logement situé en métropole. Le taux est abaissé à 14.4 % et à 20 % si votre logement est situé dans un département d’outre-mer (DOM).

Notez que si le taux du barème progressif normalement applicable est supérieur au taux minimum, ce sera tout de même celui du barème progressif qui s’appliquera. Dans ce cas, vous avez tout intérêt à opter pour l’autre solution, le taux moyen.

Cas 2 : application du taux moyen

Vous pouvez demander son application dès lors qu’il vous est plus favorable. Le calcul du taux sera réalisé sur la base de vos revenus mondiaux, mais il ne sera appliqué que sur vos revenus de source française. Seront pris en compte dans ce calcul les abattements (si vous optez pour un régime micro) ou les charges déductibles.

 

Les non-résidents doivent-ils payer des prélèvements sociaux en France ?

Obligatoires, les prélèvements sociaux sont appliqués sur les revenus des produits de placement et du patrimoine. Ils sont affectés au financement des organismes sociaux comme la Sécurité sociale, même si par ailleurs ils ne donnent pas droit à une couverture sociale.

Vous devez vous en acquitter, au taux de 17.2 %. Seule exception : si vous résidez dans un pays de l’EEE et que vous êtes affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale. Vous êtes alors exonéré de CSG et CRDS, mais restez tout de même redevable du prélèvement de solidarité, dont le taux s’élève à 7.5 %.

 

Comment déclarer ses revenus fonciers de non-résident en France ?

Vous devez déclarer vos revenus fonciers l’année suivant votre départ à l’étranger. La déclaration portera sur les loyers perçus entre le 1er janvier et votre départ. Par la suite, vous déclarerez vos revenus locatifs annuellement selon les règles applicables au type de location et au régime d’imposition.

Déclaration des revenus fonciers non-résident au micro foncier

Vous indiquerez le montant brut de vos loyers à la case 4BE de la déclaration 2042.

Déclaration des revenus fonciers de non-résidents au régime réel

Vous aurez deux formulaires à remplir :

  • La déclaration de revenus fonciers n°2044 (ou 2044 spéciale si vous avez investi sous un dispositif de défiscalisation spécifique comme le Malraux ou le Scellier)
  • Le formulaire 2042, à la case 4BA pour un résultat bénéficiaire, 4BB pour un résultat déficitaire

Déclaration des BIC non-résident au micro-BIC

Si vous êtes LMNP : vous indiquerez le montant brut à la case 5ND (location meublée classique) ou à la case 5NG (meublé classé) du formulaire 2042 C Pro.

Si vous êtes LMP, vous remplirez les cases 5KP ou 5KO du 2042 C Pro.

Déclaration des BIC non-résident au régime réel

Vous devez remplir deux formulaires :

  • La liasse n°2031
  • Le formulaire 2042 C Pro, à la case 5OA pour un bénéfice et 5HY pour un déficit (LMNP) ou aux cases 5KC ou 5KF (LMNP)

 

Bon à savoir : les cases à remplir peuvent différer selon si vous êtes ou non adhérent d’un centre de gestion agréé.

Revenus fonciers des non-résidents provenant de parts de SCI

La SCI est dite transparente : l’imposition des loyers se fait entre les mains des associés. Vous devez donc aussi déclarer la fraction de recettes locatives perçues :

  • Sur le formulaire 2072 si vous êtes gérant, ou 2072-S si vous êtes associé
  • Sur le formulaire 2072-C si la SCI possède un immeuble spécial, qui génère une déduction d’impôt grâce à un dispositif de défiscalisation ou un bien en nue-propriété
  • Le formulaire 2042, dans les cases relatives au déficit ou au bénéfice
 
Encore des questions ?

Non-résident fiscal en France, vous devez payer des prélèvements sociaux sur vos revenus locatifs et plus-values immobilières de source française au taux de 17.2 %. Seule exception : si vous êtes affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un pays de l’EEE, vous bénéficiez d’une exonération de CSG et CRDS, mais devez payer le prélèvement de solidarité de 7.5 %.

Il faut d’abord déterminer s’il existe une convention entre la France et votre pays de résidence. En règle générale, les revenus fonciers de source française restent imposés en France. En location nue, vous êtes soumis au régime micro-foncier si vos recettes locatives n’excèdent pas 15 000 €, avec un abattement de 30 %. En location meublée, le plafond est de 76 200 € et l’abattement est porté à 50 %. Dans les deux cas, vous pouvez préférer le régime réel, avec déduction des charges.

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