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Expatrié : comment sont imposées les plus-values immobilières pour un non-résident français ?

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Vous vous êtes expatrié avant d’avoir vendu vos biens immobiliers en France. Vous vous interrogez donc sur l’imposition de la plus-value des non-résidents. Normalement, vous êtes soumis à la taxation de droit commun à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Toutefois, vous pouvez bénéficier d’une exonération dans certains cas.

Quelles sont les règles d’imposition de la plus-value pour les non-résidents ?

En France, la réalisation d’une plus-value est soumise à taxation, sauf lorsque vous revendez votre résidence principale. Cette règle concerne également la revente de parts ou d’immeubles détenus par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) ou la revente de parts d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI). Votre statut de non-résident ne vous exonère pas d’office du paiement de la plus-value. En revanche, il entraîne l’application de règles spécifiques.

La France a signé des conventions fiscales internationales avec de nombreux pays, qui visent à lutter contre l’évasion et la fraude fiscale. Elles prévoient un principe : l’imposition du produit d’une cession immobilière fait l’objet d’une taxation dans le pays où est situé le bien immobilier. Votre plus-value sera donc taxée en France à l’impôt sur le revenu. En outre, vous devez payer des prélèvements sociaux.

Quelles sont les règles de calcul de la plus-value immobilière d’un non-résident ?

Une fois déterminée, la plus-value du non-résident est soumise à l’impôt, lequel est dégressif en fonction de la durée de détention.

Détermination de la plus-value immobilière du non-résident

La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien immobilier.

Le prix de vente dans le calcul de la plus-value de cession

Il faut retenir celui qui est porté dans l’acte de cession. Vous pouvez cependant déduire certains frais :

  • Les dépenses liées à la réalisation des diagnostics obligatoires ou la TVA 
  • Les commissions versées à un intermédiaire (agent immobilier par exemple) 
  • Les honoraires d’un architecte 
  • Les frais liés à la mainlevée d’une hypothèque sur le bien et qui ont été mis à votre charge

À l’inverse, vous devez majorer le prix de vente des sommes versées par l’acquéreur, par exemple une indemnité d’éviction au locataire.

Le prix d’achat dans le calcul de la plus-value de cession

Le prix d’achat est aussi celui qui est porté dans l’acte d’acquisition. Toutefois, vous pouvez l’augmenter, sur justificatifs :

  • Des frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement). Si vous ne disposez d’aucun document justificatif, alors vous déduirez un forfait de 7.5 % du prix d’acquisition 
  • Les charges et indemnités que vous avez versées au vendeur 
  • Les dépenses de travaux : si le logement a plus de 5 ans, vous pouvez déduire les frais pour leur montant réel, ou sans justificatif, déduire 15 % du prix d’achat 
  • Les frais de voirie, réseaux et distributions

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Le calcul de la plus-value du non-résident

La plus-value du non-résident relève du régime des particuliers. Le taux de droit commun applicable est fixé à 19 %. Toutefois, vous bénéficiez d’un abattement en fonction de la durée de détention, à partir de la 6ème année. Il est fixé à 6 % par année de détention jusqu’à la 21ème année, à 4 % pour la 22ème année. Vous profiterez donc d’une exonération totale de taxation après 22 ans de détention.

Durée de détentionTaux d’abattement par année de détention
Moins de 6 ans0 %
De 6 à 21 ans6 %
22ème année révolue4 %
Au-delà de 22 ansExonération

Quels sont les cas d’exonération de plus-value pour les non-résidents ?

La fiscalité des non-résidents prévoit deux cas d’exonération de plus-value : pour la résidence principale, et pour un autre logement, sous conditions. Dans les deux cas, l’expatrié doit être un ressortissant de l’Union européenne ou doit avoir élu résidence dans un pays de l’espace économique européen (EEE) ayant signé une convention fiscale avec la France.

L’exonération de la plus-value du non-résident sur la résidence principale

Selon une réponse ministérielle, est considéré comme votre résidence principale le « logement où [vous] résidez habituellement et effectivement et où se situe le centre de [vos] intérêts professionnels et matériels ».

Pour bénéficier de l’exonération prévue par le Code général des impôts, vous devez revendre votre résidence principale au plus tard le 31 décembre de l’année suivant votre départ et le transfert de votre domicile fiscal dans votre pays d’accueil. Toutefois, vous ne pourrez y prétendre si entre temps, vous avez loué ou proposé votre logement à titre gracieux à un tiers.

Notez également que si vous dégagez une plus-value supérieure à 50 000 €, alors vous devrez tout de même supporter une taxation. Son taux varie en fonction du montant de la plus-value :

  • 2 % entre 50 000 € et 100 000 € 
  • Jusqu’à 6 % au-delà de 250 000 €

L’exonération sous conditions de la plus-value sur le logement d’un non-résident

Cette exonération porte sur un logement situé en France, mais qui ne constituait pas la résidence principale du non-résident. Elle peut être demandée pour seulement un seul logement et pour une plus-value nette imposable de 150 000 € maximum.

Les règles sur le plafonnement de l’exonération de plus-value à 150 000 €

Une distinction doit être réalisée quant au plafond, en fonction de la situation matrimoniale du non-résident :

S’il est concubin ou dispose d’un droit indivis sur un bien

Chacun des membres du couple ou de l’indivision fait l’objet d’une taxation sur la plus-value. La limite de 150 000 € est donc appréciée individuellement, en fonction de la quote-part de détention du bien.

S’il est marié ou co-cédant

Comme pour les concubins ou indivisaires, la plus-value n’est pas appréciée de manière commune, mais selon la quote-part du bien. Le bien appartenant à 100 % à chaque époux, le plafonnement de la plus-value peut ainsi être porté à 300 000 €.

Les conditions pour bénéficier de l’exonération de plus-value d’expatrié

Pour prétendre à l’exonération de plus-value, il vous faut respecter plusieurs conditions :

  • Vous devez avoir été résident fiscal en France de manière continue pendant au moins 2 ans avant la cession du bien objet de la plus-value 
  • Le bien doit avoir été libre de toute occupation depuis le 1er janvier précédant votre départ, c’est-à-dire ni loué ni prêté à titre gracieux. Toutefois, vous n’avez pas à remplir ce critère si vous vendez le bien dans les dix ans suivant le transfert de votre résidence fiscal dans un pays étranger. La date butoir à retenir est le 31 décembre de la dixième année suivant votre départ.

La plus-value du non-résident pour une cession de bien appartenant à une SCI

Le traitement des plus-values dégagées via une SCI est le même que pour la cession d’un immeuble, que la plus-value soit liée à la cession d’un bien ou à une cession de parts. Sauf option pour le régime de l’impôt sur les sociétés, la SCI est soumise au principe de la transparence fiscale. Les revenus et plus-values sont donc taxés entre vos mains. En revanche, vous ne pouvez pas bénéficier de l’exonération pour l’habitation précédemment exposée.

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Quand faut-il désigner un représentant fiscal ?

Comme vous ne résidez pas en France, vous devrez parfois nommer un représentant fiscal accrédité. Il a pour rôle de calculer le montant de votre impôt sur la plus-value et de certifier vos dires. Vous devez vous soumettre à cette obligation lorsque :

  • Vous avez élu résidence dans un pays ne relevant pas de l’UE, de l’EEE ou au Liechtenstein 
  • Vous dégagez une plus-value supérieure à 150 000 € 
  • Vous détenez le bien depuis moins de 30 ans

Plus-value immobilière du non-résident : quels prélèvements sociaux ?

Outre l’impôt sur le revenu, votre plus-value est soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17.2 %. Vous profitez d’abattements au-delà de la cinquième année de détention, mais il faut conserver le bien pendant au moins 30 ans pour une exonération totale de prélèvements sociaux.

Durée de détentionTaux d’abattement par année de détention
Au delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année1.65 %
Pour la 22ème année1,60 %
Au-delà de la 22ème année 9 %
Au-delà de 30 ansExonération

Toutefois, si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale de l’EEE ou d’un pays de l’UE, vous êtes exonéré du paiement de la CSG et de la CRDS. Vous restez redevable du prélèvement de solidarité dont le taux est fixé à 7.5 %.

Comment déclarer la plus-value d’expatrié ?

Vous devez déclarer votre plus-value lors de l’enregistrement de l’acte de cession. À défaut d’enregistrement, vous disposez d’un délai d’un mois pour accomplir cette formalité.

Pour une plus-value relative à la cession d’un bien, vous remplirez le formulaire n°2048 IMM.

Pour une plus-value relative à la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière, vous remplirez le formulaire 2028-M-SD.

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Foire aux questions

Quelles exonérations pour la plus-value immobilière d’un non-résident ?

Quel taux spécifique s’applique aux plus-values immobilières des particuliers ?