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Expatrié : comment réaliser un investissement locatif en France ?

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L’investissement locatif quand on est expatrié : bon plan ou galère ? D’un côté, la possibilité de se constituer un complément de revenus pour la retraite et de disposer d’un pied-à-terre pour ses vacances ou ses vieux jours. De l’autre, le casse-tête du choix du bien à distance, de la gestion locative depuis l’étranger ou encore du financement, pas simple à obtenir lorsqu’on est non-résident. S’impose alors une solution idéale : l’investissement locatif clé en main.

Les stratégies d’investissement locatif pour les expatriés

Plusieurs options s’offrent à vous pour votre investissement locatif : la location vide ou meublée, la location saisonnière ou l’acquisition en démembrement de propriété. Chacune offrant ses avantages et inconvénients, il est conseillé de faire le point avec un conseiller pour choisir la formule en adéquation avec ses objectifs (par exemple, de défiscalisation).

L’investissement dans la location nue

Turn-over moins fréquent des locataires, aucun formulaire à remplir pour déclarer son statut de loueur, déduction sur le revenu global du déficit foncier généré par les charges non financières : autant d’avantages qui font peser la balance en faveur d’une location vide. Toutefois, les loyers moins élevés et donc une rentabilité plus faible, ainsi qu’un bail de location contraignant peuvent vous amener à vous tourner vers la location meublée.

L’investissement dans la location meublée

La location meublée présente de nombreux avantages. Vous pouvez en effet proposer votre bien immobilier à un loyer plus élevé, ce qui assure un meilleur rendement de votre investissement. En tant qu’expatrié, vous avez le choix entre deux statuts pour faire de l’investissement locatif en meublé : loueur en meublé professionnel (LMP) et loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans les deux cas, vous bénéficierez d’une fiscalité avantageuse grâce aux nombreuses charges déductibles, à la possibilité de pratiquer des amortissements et au traitement des déficits.

L’investissement dans la location saisonnière

La mise en location saisonnière d’un bien en bord de mer, à la montagne ou dans une ville touristique est aussi une piste à envisager pour les expatriés investisseurs. Toutefois, il vous faudra composer avec de nombreuses contraintes comme la déclaration du meublé de tourisme et l’autorisation de la mairie, ou la difficulté de fixer le tarif à la nuitée pour que le placement reste rentable.

L’investissement en démembrement de propriété

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, vous achetez la nue-propriété d’un bien en profitant d’une décote sur le prix d’achat d’en moyenne 40 %. L’usufruit est confié à un mandataire bailleur, qui s’occupe de la mise en location du bien. À l’échéance de la convention de démembrement, généralement 15 ans, vous vous retrouvez pleinement propriétaire sans autre formalité. Vous pourrez donc louer le bien en direct, le revendre ou y loger.

Les avantages d’un investissement immobilier pour un expatrié

L’investissement locatif permet notamment aux non-résidents de préparer leur retour en France à l’issue de leur période d’expatriation. Mais surtout, elle propose de dégager des revenus complémentaires et d’agrandir son patrimoine sans subir une fiscalité trop lourde.

L’investissement expatrié permet de disposer d’un pied-à-terre

Le plus souvent, l’arrivée en retraite signe le retour des expatriés en France. Vous pourrez à ce moment-là transformer votre investissement locatif en résidence principale ou en résidence secondaire, ou continuer de percevoir les loyers sous forme de compléments de revenus. Sinon, l’investissement locatif peut aussi être conçu comme un pied-à-terre pour vos séjours dans l’Hexagone, notamment si vous avez opté pour la location saisonnière.

Enfin, l’investissement locatif pendant votre période d’expatriation vous permet d’agrandir le patrimoine que vous transmettrez ensuite à vos enfants.

La fiscalité des expatriés est avantageuse

La fiscalité est au cœur des préoccupations de l’investisseur expatrié. Bonne nouvelle, elle prévoit des dispositions favorables tant sur l’imposition des revenus fonciers que pour les prélèvements sociaux.

L’imposition des revenus fonciers quand on est expatrié

Le plus souvent, il existe une convention fiscale entre votre pays d’accueil et la France. Celle-ci vous affranchit d’une potentielle double imposition, en prévoyant une taxation des revenus fonciers dans le pays source, c’est-à-dire là où ils sont générés. En l’occurrence, en France.

Selon si votre bien est proposé en location vide ou meublée, les loyers seront considérés comme des revenus fonciers ou des BIC. Vous pourrez ensuite les soumettre au régime micro (micro-foncier pour la location vide, micro-BIC pour la location meublée) ou au régime du réel.

Si vos charges représentent moins de 30 % en location vide, 50 % en location meublée ou 71 % en meublé de tourisme, et si vos revenus locatifs ne dépassent pas les seuils micro, alors vous avez tout intérêt à opter pour ce régime. Dans le cas contraire, et pour optimiser la fiscalité de votre investissement, préférez le régime du bénéfice réel.

En effet, en location vide, la déduction des charges non financières (hors intérêts d’emprunt) peut créer un déficit foncier qui sera imputable sur votre revenu global. Un excellent moyen légal de réduire votre imposition !

En location vide, vous pouvez déduire plus de charges, pratiquer des abattements et également générer un déficit. Celui-ci sera reportable dans la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans si vous êtes LMNP. Pour les LMP, il sera déductible des revenus globaux sans limitation de montant et reportable pendant 6 ans.

Le taux d’imposition des expatriés

Vos revenus sont taxés à l’impôt sur le revenu à un taux minimum de 20 % s’ils sont inférieurs à 27 794 €, à 30 % dans le cas contraire. Si ce taux est inférieur au taux du barème progressif qui vous est normalement applicable en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) dans laquelle vous vous trouvez, alors le barème progressif doit s’appliquer.

Cependant, en tant que non-résident, vous disposez d’une option : soumettre vos revenus à un taux moyen, dès lors qu’il vous est plus favorable. Celui-ci est calculé sur la base de vos revenus de source étrangère et française, mais applicable seulement à ces derniers. Cette règle fiscale s’avère particulièrement avantageuse pour les TMI supérieures.

Les prélèvements sociaux des expatriés

Tous vos revenus de source française sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17.2 %. Toutefois, si vous êtes expatrié dans un pays de l’UE ou affilié à un régime de sécurité sociale de l’EEE, alors vous ne paierez qu’un prélèvement solidaire de 7.5 %.

La possibilité de réaliser les formalités d’achat à distance

Une fois que vous aurez trouvé le bien, vous n’êtes pas obligé de revenir en France pour l’acquérir. Le compromis de vente comme l’acte authentique de vente peuvent être signés par voie électronique ou sur procuration. Nul besoin, donc, de vous déplacer chez le notaire.

Les inconvénients d’acheter en France depuis l’étranger

Tous ces avantages ne doivent pas gommer les difficultés que rencontre un expatrié pour un investissement locatif. Se trouver à des milliers de kilomètres du bien que l’on souhaite acheter ou louer est une vraie gageure. Sans compter qu’il faut réussir à obtenir un financement auprès des banques !

La recherche du bien à distance

Certes, pour trouver un logement, vous pouvez consulter des annonces en ligne, et il existe la visite virtuelle. Néanmoins, il est compliqué de se faire une idée de l’état réel du bien. Acheter sans visiter demeure donc risqué. Reste la solution de faire appel à un chasseur d’appartement, mais encore faut-il trouver l’interlocuteur de confiance… Et le rémunérer !

Le financement difficile à obtenir pour un expatrié

Obtenir un prêt immobilier quand on est expatrié est difficile, mais pas impossible. Les banques se montrent particulièrement frileuses avec les non-résidents et exigeantes sur les conditions d’octroi d’un prêt.

Elles vont commencer par s’intéresser à votre pays d’accueil. Les pays de l’EEE, États-Unis, Canada ou Australie leur poseront moins de problèmes que les pays soumis à une forte instabilité politique comme le Myanmar ou l’Iran.

En outre, votre contrat de travail et votre entreprise seront déterminants. Plusieurs cas de figure :

  • Vous êtes sous contrat de travail français et détaché à l’étranger : le financement vous sera accordé sous réserve de votre capacité d’emprunt 
  • Vous êtes sous contrat de travail local, mais employé par une société française : le crédit immobilier pourra être mis en place, sous conditions 
  • Vous êtes sous contrat local et employé par une entreprise étrangère : vous serez exclu par la plupart des banques 
  • Vous êtes à votre compte dans un pays étranger : le financement est quasiment impossible

Si vous êtes éligible au financement, alors votre dossier sera examiné au regard des critères classiques d’obtention d’un emprunt : taux d’endettement à 33 %, capacité d’emprunt suffisante et apport personnel. S’il est d’usage de le fixer à 10 %, les banques exigent beaucoup plus pour le financement d’un investissement locatif d’expatrié : 30 % en moyenne. Sachez qu’étant donné le risque que votre éloignement fait peser sur la banque, celle-ci vous proposera un taux d’emprunt moins avantageux qu’un résident.

Enfin, vous ne pourrez pas prétendre au cautionnement d’un organisme comme Crédit Logement, qui est réservé aux résidents français. Vous n’aurez d’autre choix que de consentir une hypothèque ou une IPPD, plus onéreuses.

Les visites à gérer depuis un autre pays

Une fois le bien acheté, il faut encore le mettre en location. Vous ne ferez pas vous-même les visites, alors même que le choix d’un locataire repose souvent sur un ressenti, sur un bon feeling. Vous devrez donc à nouveau faire appel à un professionnel, un agent immobilier cette fois-ci, pour dénicher le candidat idéal.

La gestion locative depuis l’étranger

Rédaction et signature du bail, état des lieux d’entrée et de sortie, réparation et travaux à la charge du propriétaire : la gestion locative prend du temps et suppose de se trouver à proximité du logement… Sauf à opter pour un mandat de gestion.

La solution : l’investissement immobilier clé en main pour les expatriés

Vous le voyez, il n’est pas évident de faire aboutir un projet immobilier lorsqu’on est expatrié. Il existe toutefois une solution idéale : l’investissement locatif clé en main.

Chez Les Secrets de l’Immo, nous vous proposons de bâtir sur mesure votre projet et de gérer votre bien pour vous affranchir des contraintes de l’investissement à distance.

Nous commençons par définir ensemble votre stratégie d’investisseur en fonction de vos objectifs. Nous vous proposerons ensuite un immeuble ou une maison dans un emplacement premium, au cœur des grandes villes françaises. Nous apporterons le même soin à la réalisation des travaux et au choix du locataire. En parallèle, nos experts vous aident à obtenir votre financement dans les meilleures conditions et à optimiser votre fiscalité. Contactez-nous pour en savoir plus !

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Foire aux questions

L’achat d’un bien immobilier en France par un non-résident est-il possible ?

Investir quand on est expatrié : comment s’y prendre ?