Vous souhaitez diversifier votre patrimoine en réalisant un investissement locatif saisonnier ? A priori, c’est une bonne idée, eu égard à la demande soutenue pour ce type de location. Cependant, vous devrez composer avec une réglementation rigoureuse et de lourdes contraintes de gestion.
Pour réaliser un investissement locatif saisonnier, vous allez acquérir un bien immobilier qui peut être un appartement, une maison, un studio, qui seront toujours meublés. C’est pourquoi on parle dans ce cas de meublé de tourisme, lequel est soumis à une réglementation spécifique :
Vous pouvez aussi choisir d’acquérir un logement situé dans une résidence de tourisme, qu’il soit existant ou en construction, dans le cadre d’un programme immobilier neuf.
De nombreuses villes connaissent une situation de tension foncière que la location saisonnière ne doit pas aggraver. C’est ainsi qu’elle est strictement encadrée et que vous devez respecter certaines obligations :
Autre démarche à accomplir dans le cadre d’un investissement locatif saisonnier : l’inscription auprès du greffe du tribunal de commerce, au moyen du formulaire P0i. Vous devrez reporter ce numéro SIRET sur vos déclarations de revenus.
Vous devez vous renseigner auprès de la commune pour connaître le montant de la taxe de séjour, qu’il vous appartient ensuite de reverser à la collectivité locale.
La location de vacances entre particuliers est encadrée par la réglementation des meublés de tourisme. Vous devez rédiger un contrat de location de vacances, que vous ferez directement signer ou que vous enverrez par courrier à votre locataire.
Rappelez-vous que pour un même locataire, le contrat de location ne peut pas excéder 90 jours consécutifs. Au-delà de ce délai, vous ne pouvez pas renouveler le contrat. Le but ici est d’éviter que les règles des baux meublés, plus protectrices des locataires, ne soient contournées par des propriétaires bailleurs peu scrupuleux.
Outre les mentions classiques relatives à votre identité et à celle du locataire, vous devez indiquer dans le bail :
Vous pouvez exiger un dépôt de garantie, que vous restituerez au plus tard dans les 3 mois suivant la fin du séjour.
Les règles sont différentes par rapport à une location à usage d’habitation, car du fait de la saisonnalité, vous n’allez pas louer votre bien 365 jours / an. Vous devez donc dans un premier temps calculer votre prix plancher, c’est-à-dire celui en dessous duquel vous ne devez normalement pas descendre pour assurer la rentabilité de votre investissement. Le calcul est simple : additionnez le montant des charges annuelles puis divisez le total par 365 jours en prenant compte le taux moyen d’occupation, c’est-à-dire le nombre de nuitées réelles pendant lesquelles vous pensez pouvoir louer votre logement. Vous aurez ainsi une idée du prix à fixer pour un autofinancement de votre investissement, lequel est quasiment impossible à obtenir.
En effet, le prix de la location dépend aussi des tarifs pratiqués sur le marché. Prenons l’exemple du Cap d’Agde, où des centaines de locations saisonnières sont proposées chaque année. Si vous ne vous alignez pas sur les autres tarifs pour un logement à prestations égales, vous risquez purement et simplement de rester avec votre bien sur les bras.
Enfin, le prix de la location saisonnière en bord de mer dépend de la période de location : saison haute ou saison basse. Vous devez donc prendre en compte tous ces paramètres pour fixer le prix de la location. Ce calcul étant relativement complexe, il peut être utile de se faire aider par un professionnel de l’immobilier !
Comme pour tout investissement locatif meublé, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le micro BIC, avec un abattement maximum de 71 %, ou le régime réel. Vous pouvez aussi profiter des règles relatives au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Au régime réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus imposables. Si vous réussissez à créer un déficit, celui-ci sera déductible des revenus de même catégorie (LMNP) ou de votre revenu global (LMP) et reportable pendant 10 ans (LMNP) ou 6 ans (LMP).
Outre la fiscalité, l’investissement locatif meublé présente certains avantages.
Si vous louez sans passer par une agence, vous pouvez exiger le paiement total de la location avant même l’arrivée dans les lieux du locataire. Il en va de même si vous passez par une plateforme de réservation comme Airbnb. En confiant la location à une agence immobilière, vous êtes aussi protégé contre les impayés.
En saison haute, il n’est pas rare qu’une semaine de location dépasse le millier d’euros, particulièrement dans les zones touristiques attractives (sur la Côte d’Azur, dans le Var, autour du bassin d’Arcachon…). Des sommes conséquentes qui viendront en déduction du prêt immobilier que vous remboursez.
Outre la réglementation rigoureuse, l’investissement locatif saisonnier présente des inconvénients.
Selon la fréquence de location de votre bien, vous devrez à chaque fois réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie. Si vous ne résidez pas à proximité de votre bien, il vous faudra prévoir de nombreux allers-retours ou de recourir à un mandat de gestion locative, les deux options supposant des frais conséquents.
Le turn-over important de locataires implique une remise en état fréquente des lieux. Comme elle ne réside pas longtemps dans le logement, la clientèle de passage lui apporte en effet moins de soin.
Si vous louez votre bien en bord de mer à un étranger, vous devez lui faire remplir et signer une fiche de renseignement dès son arrivée. Il vous appartient ensuite de la conserver pendant 6 mois et de la transmettre sur demande à la gendarmerie.
Vous l’avez compris, l’investissement locatif saisonnier en bord de mer est très contraignant, sans parler de sa rentabilité aléatoire. C’est pourquoi il est possible d’envisager une alternative : l’investissement locatif clé en main.
Avec ce type d’investissement, une équipe de professionnels vous accompagne à chaque stade de votre projet, de la sélection du bien à la mise en location, en passant par la négociation du prix de vente. Vous ne vous préoccupez de rien, la gestion locative étant confiée à un mandataire. À la clé, un investissement serein qui vous assure une belle rentabilité. Contactez-nous pour en savoir plus !
Comme pour tout investissement locatif, il convient d’être rigoureux sur la sélection de l’emplacement en location saisonnière. Votre bien doit se situer à proximité de points d’intérêt naturels ou culturels, mais aussi de commodités. Vous devez ensuite choisir entre location libre ou en résidence touristique, en fonction de votre stratégie d’investisseur.
Commencez par déterminer le prix plancher de votre location saisonnière, en divisant la somme de vos charges par le taux d’occupation moyen (le nombre de nuitées que vous pensez proposer). Vous aurez ainsi une bonne idée du tarif à appliquer par nuitée pour ne pas perdre d’argent. Ajustez ensuite ce prix en fonction de ceux pratiqués par la concurrence, pour ne pas vous situer trop haut par rapport à elle.