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Investissement locatif saisonnier en bord de mer : la bonne idée ?

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Vous souhaitez diversifier votre patrimoine en réalisant un investissement locatif saisonnier ? A priori, c’est une bonne idée, eu égard à la demande soutenue pour ce type de location. Cependant, vous devrez composer avec une réglementation rigoureuse et de lourdes contraintes de gestion.

Qu’est-ce qu’une location de vacances ?

Pour réaliser un investissement locatif saisonnier, vous allez acquérir un bien immobilier qui peut être un appartement, une maison, un studio, qui seront toujours meublés. C’est pourquoi on parle dans ce cas de meublé de tourisme, lequel est soumis à une réglementation spécifique :

  • Vous ne pouvez pas être présent dans le logement, qui est réservé à l’usage exclusif du locataire (sinon, il s’agit d’une chambre d’hôte) 
  • Le locataire est de passage : il n’utilise pas votre logement à titre de résidence principale 
  • La période de location ne peut pas excéder 90 jours consécutifs pour un même client, qui s’engage à la journée, à la semaine ou au mois 
  • Le règlement de copropriété doit autoriser la location saisonnière touristique

Vous pouvez aussi choisir d’acquérir un logement situé dans une résidence de tourisme, qu’il soit existant ou en construction, dans le cadre d’un programme immobilier neuf.

Quelle est la réglementation applicable à une location saisonnière ?  

La déclaration et le changement d’usage

De nombreuses villes connaissent une situation de tension foncière que la location saisonnière ne doit pas aggraver. C’est ainsi qu’elle est strictement encadrée et que vous devez respecter certaines obligations :

  • Si vous réalisez votre investissement locatif saisonnier dans des grandes villes comme Nice ou Cannes, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage (du résidentiel vers le saisonnier) et déclarer votre logement en mairie 
  • Si vous réalisez votre investissement locatif saisonnier dans une commune de plus de 200 000 habitants, vous devez d’abord faire la déclaration puis obtenir le changement d’affectation 
  • Dans les autres cas, vous devez seulement déclarer votre meublé de tourisme en mairie, sans autre formalité

L’inscription au répertoire Sirène

Autre démarche à accomplir dans le cadre d’un investissement locatif saisonnier : l’inscription auprès du greffe du tribunal de commerce, au moyen du formulaire P0i. Vous devrez reporter ce numéro SIRET sur vos déclarations de revenus.

La collecte de la taxe de séjour auprès du locataire

Vous devez vous renseigner auprès de la commune pour connaître le montant de la taxe de séjour, qu’il vous appartient ensuite de reverser à la collectivité locale.

Investir dans le locatif saisonnier : quelles sont les spécificités du bail ?  

La location de vacances entre particuliers est encadrée par la réglementation des meublés de tourisme. Vous devez rédiger un contrat de location de vacances, que vous ferez directement signer ou que vous enverrez par courrier à votre locataire.

Rappelez-vous que pour un même locataire, le contrat de location ne peut pas excéder 90 jours consécutifs. Au-delà de ce délai, vous ne pouvez pas renouveler le contrat. Le but ici est d’éviter que les règles des baux meublés, plus protectrices des locataires, ne soient contournées par des propriétaires bailleurs peu scrupuleux.

Outre les mentions classiques relatives à votre identité et à celle du locataire, vous devez indiquer dans le bail :

  • Le prix de location : il vous faut savoir que si vous passez par une agence immobilière pour louer votre bien, celle-ci ne peut exiger une somme supérieure à 25 % de ce prix de location pour couvrir l’acompte ou les arrhes + le dépôt de garantie 
  • Le montant de la commission lorsque vous faites appel à un mandataire et les modalités de répartition de cette commission entre le locataire et vous 
  • Le montant prévisionnel de la taxe de séjour

Vous pouvez exiger un dépôt de garantie, que vous restituerez au plus tard dans les 3 mois suivant la fin du séjour.

Comment fixer le prix d’une location de vacances ?

Les règles sont différentes par rapport à une location à usage d’habitation, car du fait de la saisonnalité, vous n’allez pas louer votre bien 365 jours / an. Vous devez donc dans un premier temps calculer votre prix plancher, c’est-à-dire celui en dessous duquel vous ne devez normalement pas descendre pour assurer la rentabilité de votre investissement. Le calcul est simple : additionnez le montant des charges annuelles puis divisez le total par 365 jours en prenant compte le taux moyen d’occupation, c’est-à-dire le nombre de nuitées réelles pendant lesquelles vous pensez pouvoir louer votre logement. Vous aurez ainsi une idée du prix à fixer pour un autofinancement de votre investissement, lequel est quasiment impossible à obtenir.

En effet, le prix de la location dépend aussi des tarifs pratiqués sur le marché. Prenons l’exemple du Cap d’Agde, où des centaines de locations saisonnières sont proposées chaque année. Si vous ne vous alignez pas sur les autres tarifs pour un logement à prestations égales, vous risquez purement et simplement de rester avec votre bien sur les bras.

Enfin, le prix de la location saisonnière en bord de mer dépend de la période de location : saison haute ou saison basse. Vous devez donc prendre en compte tous ces paramètres pour fixer le prix de la location. Ce calcul étant relativement complexe, il peut être utile de se faire aider par un professionnel de l’immobilier !

La fiscalité de l’investissement locatif saisonnier

Comme pour tout investissement locatif meublé, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le micro BIC, avec un abattement maximum de 71 %, ou le régime réel. Vous pouvez aussi profiter des règles relatives au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Au régime réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus imposables. Si vous réussissez à créer un déficit, celui-ci sera déductible des revenus de même catégorie (LMNP) ou de votre revenu global (LMP) et reportable pendant 10 ans (LMNP) ou 6 ans (LMP).

Les avantages de l’investissement locatif saisonnier

Outre la fiscalité, l’investissement locatif meublé présente certains avantages.

Un risque d’impayés nul en investissement saisonnier

Si vous louez sans passer par une agence, vous pouvez exiger le paiement total de la location avant même l’arrivée dans les lieux du locataire. Il en va de même si vous passez par une plateforme de réservation comme Airbnb. En confiant la location à une agence immobilière, vous êtes aussi protégé contre les impayés.

Des prix de location élevés

En saison haute, il n’est pas rare qu’une semaine de location dépasse le millier d’euros, particulièrement dans les zones touristiques attractives (sur la Côte d’Azur, dans le Var, autour du bassin d’Arcachon…). Des sommes conséquentes qui viendront en déduction du prêt immobilier que vous remboursez.

Les inconvénients de l’investissement locatif saisonnier

Outre la réglementation rigoureuse, l’investissement locatif saisonnier présente des inconvénients.

Rédiger un état des lieux d’entrée et de sortie à chaque locataire

Selon la fréquence de location de votre bien, vous devrez à chaque fois réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie. Si vous ne résidez pas à proximité de votre bien, il vous faudra prévoir de nombreux allers-retours ou de recourir à un mandat de gestion locative, les deux options supposant des frais conséquents.

Une remise en état fréquente

Le turn-over important de locataires implique une remise en état fréquente des lieux. Comme elle ne réside pas longtemps dans le logement, la clientèle de passage lui apporte en effet moins de soin.

Faire remplir une fiche individuelle de police si le locataire est étranger

Si vous louez votre bien en bord de mer à un étranger, vous devez lui faire remplir et signer une fiche de renseignement dès son arrivée. Il vous appartient ensuite de la conserver pendant 6 mois et de la transmettre sur demande à la gendarmerie.

Vous l’avez compris, l’investissement locatif saisonnier en bord de mer est très contraignant, sans parler de sa rentabilité aléatoire. C’est pourquoi il est possible d’envisager une alternative : l’investissement locatif clé en main.

Avec ce type d’investissement, une équipe de professionnels vous accompagne à chaque stade de votre projet, de la sélection du bien à la mise en location, en passant par la négociation du prix de vente. Vous ne vous préoccupez de rien, la gestion locative étant confiée à un mandataire. À la clé, un investissement serein qui vous assure une belle rentabilité. Contactez-nous pour en savoir plus !

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Foire aux questions

Comment investir dans la location saisonnière ?

Comment fixer le prix d’une location saisonnière ?