Pour mettre toutes les chances de votre côté afin d’obtenir un financement immobilier, vous devez souscrire une assurance de prêt et consentir des garanties, ou sûretés. Celles-ci se décomposent en deux grandes catégories : les sûretés réelles et les sûretés personnelles. Avant de vous décider pour l’une ou l’autre des garanties de prêt immobilier, découvrez leurs avantages, inconvénients et coûts.
En prêtant de l’argent pour financer un achat immobilier, les banques courent un risque de défaillance de l’emprunteur dans le remboursement du crédit. Pour s’en prémunir, elles imposent la souscription à deux produits : l’assurance emprunteur et la garantie de prêt immobilier.
L’assurance de prêt a pour vocation à se substituer à vous pour certains aléas précis : le décès, la perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA), l’invalidité et l’incapacité. L’insolvabilité doit aussi être couverte, et c’est tout l’objet des garanties de prêt. Grâce à elles, l’organisme de crédit disposera d’un privilège, d’un droit de saisie ou du droit d’actionner un tiers en paiement de la dette.
Pour garantir votre prêt immobilier, vous avez à disposition deux catégories de sûretés : réelles et personnelles.
Les sûretés réelles, qui peuvent être légales ou conventionnelles (issues d’un contrat) sont celles qui portent sur un bien immobilier (privilège de prêteurs de deniers et hypothèque) ou sur un bien mobilier (gage et nantissement). Elles accordent un privilège général ou particulier au créancier, par exemple, le droit de saisir et de revendre l’immeuble ou le meuble pour apurer la créance.
Les sûretés personnelles quant à elles s’attachent à la personne qui les consent. Il s’agit du cautionnement par un organisme de cautionnement ou une caution personnelle et solidaire.
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Nous allons à présent passer en revue l’ensemble des différentes garanties de prêt que vous pouvez proposer à un établissement prêteur afin qu’il vous accorde un crédit immobilier.
Le prêt immobilier avec garantie hypothécaire confère un droit de préférence et un droit de suite au créancier.
Le droit de préférence signifie que la banque sera payée en priorité sur les créanciers chirographaires, c’est-à-dire ceux qui ne disposent d’aucun privilège. S’il existe plusieurs créanciers hypothécaires, alors ce sera celui dont l’inscription est la plus ancienne qui jouira de la priorité.
Le droit de suite quant à lui signifie que le créancier peut aller chercher le prix du bien même s’il a changé de main. En clair, si vous l’avez revendu sans lever l’hypothèque, alors le créancier hypothécaire pourra tout de même opérer une saisie auprès du nouvel acquéreur.
Vous conservez le droit de propriété, d’administration et de disposition du bien, mais en cas de défaillance dans le remboursement des mensualités, le créancier dispose de la faculté de saisie et de revente, et d’attribution en paiement (sauf si le logement est votre résidence principale). Une fois que le débiteur a reçu un commandement de payer de la banque, il ne peut plus vendre le bien, ni consentir une autre garantie réelle dessus.
L’hypothèque est valable pour toute la durée du prêt, mais reste inscrite un an supplémentaire aux services de la publicité foncière. Pendant cette année, elle ne produit plus d’effets si l’emprunt a été soldé. L’hypothèque est ensuite levée sans frais ni formalités supplémentaires.
Avantage de l’hypothèque : vous pouvez la mettre en place pour le bien objet de l’achat ou sur un bien que vous possédez déjà. Dans cette hypothèse, le montant du crédit correspond le plus souvent à un pourcentage de la valeur du bien, qui peut aller jusqu’à 80 %. Vous pouvez ainsi doper votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif.
Inconvénient : pour être opposable aux tiers, l’hypothèque doit faire l’objet d’une inscription au service de la publicité foncière, ce qui implique un passage devant le notaire, avec le coût que la prestation entraîne. De la même manière, si vous souhaitez rembourser le prêt par anticipation ou le revendre, vous devrez procéder à une mainlevée d’hypothèque, avec rendez-vous chez le notaire et paiement des droits afférents.
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L’hypothèque est une garantie de prêt immobilier coûteuse. Comme elle suppose une inscription par le notaire, vous devrez payer des frais de notaire comprenant ses émoluments, les frais de formalités, la taxe de publicité foncière, ainsi que le coût de la mainlevée.
Comptez entre 1.5 et 2 % du total du financement pour mettre en place une hypothèque.
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L’inscription en privilège de prêteurs de deniers est une garantie de prêt immobilier qui, comme l’hypothèque, octroie un droit de saisie et de revente du bien immobilier si l’emprunteur ne peut plus faire face à ses échéances. Ce droit est assorti d’un privilège, qui accorde au créancier le droit d’être en payé en priorité, même sur un créancier hypothécaire.
Cette garantie de prêt peut être mise en place directement par l’établissement bancaire, sans votre accord, à condition que certains critères soient réunis (appel à un notaire pour la rédaction de l’offre de prêt, notamment).
L’IPPD doit faire l’objet d’une inscription au service de la publicité foncière dans les 2 mois suivant la vente, sinon, elle se transforme en hypothèque. Une fois l’emprunt soldé, aucun formalisme n’est requis pour la mainlevée de l’IPPD.
Avantage de l’IPPD pour obtenir un prêt immobilier : elle constitue une certitude pour la banque d’obtenir le paiement en cas de défaillance, et ce, non pas à compter de l’inscription, mais à compter de la date de conclusion de la vente définitive. En outre, elle est moins coûteuse que l’hypothèque, notamment du fait que vous ne payez pas la publicité foncière.
Inconvénient de l’IPPD : elle ne peut porter que sur un bien existant, ce qui exclut les biens immobiliers en cours de construction. Elle ne peut pas non plus être affectée à la part du prêt servant à financer des travaux.
L’IPPD représente entre 0.5 et 1 % du montant du prêt, étant entendu que si vous remboursez le crédit par anticipation, vous devrez également payer des frais de mainlevée, de l’ordre de 0.3 à 0.6 % du capital emprunté.
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Le nantissement est le plus souvent exigé pour garantir un prêt in fine, et peut être concédé par les emprunteurs qui disposent d’une épargne importante. Vous allez apporter en garantie un droit mobilier, comme les fonds d’une assurance vie ou d’un placement financier. Ceux-ci deviennent alors indisponibles, sauf pour la banque. Si vous ne parvenez plus à rembourser le crédit immobilier, elle pourra utiliser ces fonds en paiement de la dette.
Avantage du nantissement : elle vous permet de conserver votre épargne pour investir dans l’immobilier, plutôt que de l’utiliser comme apport. Elle vient aussi augmenter substantiellement votre capacité d’emprunt. Toutefois, pour que ce type de montage soit accepté par les banques, encore faut-il que le produit objet du nantissement soit peu risqué (assurance vie) et que le placement soit liquide à très court terme.
Inconvénient : vous ne pouvez plus réaliser d’opérations sur le produit nanti sans consentement du banquier.
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C’est la garantie de prêt immobilier la moins coûteuse, car pour une créance supérieure à 41 500 euros, l’inscription du nantissement revient seulement à 130.60 euros. Idem pour la radiation.
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Le cautionnement est la garantie de prêt immobilier la plus fréquemment mise en place. Elle fonctionne selon le même principe que le garant pour un locataire. Si vous ne parvenez plus à rembourser votre crédit immobilier, la caution devra le faire à votre place.
Généralement, la banque exige qu’il soit octroyé par un organisme de cautionnement, le plus connu étant Crédit Logement. Pour leur crédit immobilier, les fonctionnaires peuvent faire appel à leur mutuelle ou à la CASDEN, qui leur offrent des conditions plus avantageuses.
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Avantage du cautionnement par un organisme : il offre une certitude à la banque sur le paiement du prêt en cas de défaillance. Elle n’a donc aucune raison de vous refuser l’emprunt si celui-ci est cautionné. De plus, cette garantie de prêt est facile à mettre en place.
Le coût du cautionnement se décompose en deux volets :
La contribution au fonds mutuel de garantie, qui vous sera restituée à la fin du prêt si vous ne connaissez aucune défaillance. Elle représente 75 % du montant du cautionnement ;
La commission de l’organisme, qui lui reste acquise.
Comptez en moyenne 1.2 % du total de l’opération avant restitution.
À savoir : pour les fonctionnaires, le cautionnement est souvent accordé moyennant des frais encore plus faibles (0.5 %), voire même gratuitement.
Avec cette dernière garantie de prêt immobilier, vous allez faire appel à un proche pour cautionner votre emprunt. La clause de solidarité implique que la banque peut actionner la caution sans au préalable rechercher le paiement entre vos mains.
Pour que la banque accepte une caution solidaire, encore faut-il que celle-ci soit financièrement solide, et en sus, qu’elle consente une garantie, comme un nantissement.
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