Entre la diminution de la valeur fiscale des parts ou la liberté de répartition du capital, l’emprunt en SCI familiale est une méthode idéale pour transmettre par anticipation un patrimoine immobilier à ses enfants en annihilant les frottements fiscaux.
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Pourquoi est-il intéressant de faire un emprunt avec une SCI familiale ?

L’immobilier tire l’un de ses plus grands intérêts de la possibilité d’obtenir un financement aux fins de réaliser un investissement locatif. C’est avec cette pratique que vous pouvez démultiplier rapidement votre rentabilité grâce au mécanisme de l’effet levier du crédit immobilier.

Ceci dit, il est aussi possible de cumuler les avantages de l’emprunt immobilier avec des considérations patrimoniales via notamment la création d’une SCI familiale.

Dès lors, comment fonctionne l’emprunt en SCI familiale ? Est-il intéressant de faire emprunter une SCI familiale ?

 

Quelles sont les différentes possibilités d’emprunt pour les SCI familiales ?

 

Pour bénéficier de l’effet immobilier en SCI familiale deux options s’offrent à vous :

  • chaque associé effectue un prêt immobilier personnellement
  • les associés se mettent d’accord pour faire emprunter directement la SCI familiale

 

Ces deux approches de financement entraînent des conséquences différentes sur le plan juridique notamment en termes d’engagement et de répartition du capital.

 

L’emprunt individuel des associés de la SCI familiale

 

La SCI familiale est une société qui, par définition, est constituée par les capitaux apportés par les associés. Dès lors, chaque associé peut décider de souscrire un emprunt immobilier personnellement pour abonder au financement de la SCI familiale :

  • par un apport en numéraire afin d’augmenter leur prépondérance dans le capital à la hauteur du financement obtenu. Cette méthode permet de mieux répartir les bénéfices entre les associés en fonction de leur capacité d’emprunt respective : les associés auront un droit sur les bénéfices proportionnellement à leur apport, financement compris. Il s’agit de la solution idéale pour les associés d’une même famille souhaitant fonctionner sur un pied d’égalité, sans consentir d’avantages particuliers à un des associés.
  • par un apport en compte courant. Cette méthode permet d’ignorer l’emprunt immobilier pour la répartition du capital social de la SCI familiale. Par exemple, le père d’une famille peut détenir 1 % du capital social de la SCI familiale en laissant 99 % à ses enfants alors même qu’il a apporté en compte courant 100 % du financement de l’investissement locatif.

 

L’apport en compte courant du prêt immobilier à une SCI familiale peut être particulièrement intéressant sur le plan patrimonial, mais présente deux limites :

  • l’opération peut être considérée comme une donation déguisée sauf à prévoir une rémunération de l’apport en compte courant (et encore…)
  • l’associé emprunteur doit pouvoir disposer de revenus suffisants pour pouvoir payer personnellement les mensualités du prêt immobilier. Or, sa faible prépondérance dans le capital de la SCI familiale ne lui permet pas de toucher une part suffisante des loyers perçus. Il sera alors obligé de rembourser le crédit avec ses autres sources de revenus.

 

C’est pourquoi il est préférable de s’orienter directement vers un prêt immobilier au nom de la SCI familiale.

 

Faire une demande de prêt au nom de la SCI familiale

 

Au lieu que chaque associé emprunte personnellement, la SCI familiale, en tant que personne morale, peut tout à fait effectuer un emprunt immobilier pour financer un investissement locatif.

 

Ainsi, les associés peuvent effectuer leur apport pour constituer la SCI familiale. Puis, une fois créée, cette dernière peut emprunter afin d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers en son nom. 

Puisque la SCI familiale est emprunteuse, elle sera en charge du remboursement du prêt dans des conditions similaires à un prêt consenti à une personne physique. De même, l’investissement locatif étant réalisé avec les ressources de la SCI familiale, cette dernière sera alors propriétaire du bien immobilier, seule légitime à percevoir les loyers et les fruits d’une éventuelle revente.

 

Quels sont les avantages à souscrire un prêt immobilier au nom de la SCI familiale ?

 

L’emprunt en SCI familiale présente de nombreux avantages pour effectuer un investissement immobilier à des fins patrimoniales pour anticiper sa succession par exemple. Entre la diminution de la valeur fiscale des parts ou la liberté de répartition du capital, l’emprunt en SCI est une méthode idéale pour transmettre par anticipation un patrimoine immobilier à ses enfants en annihilant les frottements fiscaux.

 

La diminution de la valeur des parts sociales aux fins de transmission

 

L’une des conséquences de l’emprunt en SCI familiale se traduit par la diminution de la valeur fiscale des parts sociales de cette dernière. Il s’agit de la valeur retenue par l’administration fiscale pour le calcul notamment des droits de donation ou de succession.

En effet, la valeur fiscale des parts de SCI se calcule en prenant la valeur de l’actif de la société (principalement la valeur du ou des bien(s) immobiliers) diminué des dettes (emprunt immobilier, apport en compte courant…).

 

Exemple : Une SCI familiale au capital de 20 000 euros composés de 10 000 parts emprunte 200 000 euros pour l’achat d’un bien immobilier d’une valeur vénale de 210 000 euros. La valeur fiscale de part sociale de la SCI familiale lors de la souscription du prêt immobilier est de : (210 000 – 200 000) / 10 000 = 1 euro.

Transmettre 99 % du capital de la SCI familiale à ses enfants (la propriété indirecte du bien immobilier) par voie de donation après la signature du prêt sera considéré comme une donation d’une valeur de 9 900 euros au lieu de 198 000 euros !

 

Ainsi, grâce à l’emprunt en SCI familiale, il est possible de transmettre un bien immobilier par anticipation en limitant drastiquement les droits de donation. 

 

Lire aussi : Quels sont les atouts de la SCI familiale pour assurer sa succession ?

 

La possibilité d’investir dans l’immobilier à plusieurs sans affecter la répartition du capital

 

La SCI familiale est constituée entre membres d’une même famille de sorte qu’un besoin de solidarité et d’égalité peut prévaloir sur des intérêts purement mercantiles.

Les membres d’une même famille n’ont pas forcément les mêmes ressources financières. Pour autant, il existe une volonté commune d’investir dans l’immobilier à plusieurs en se répartissant le capital équitablement, sans tenir compte de la capacité d’emprunt propre à chaque associé. 

 

Dans ce cas de figure, faire emprunter la SCI familiale est particulièrement intéressant : l’un des associés peut faire bénéficier de sa capacité d’emprunt aux autres. Il est alors possible de créer une SCI avec un capital social de 1 000 euros (par exemple) répartis équitablement entre les associés et de faire emprunter les sommes nécessaires pour l’acquisition du bien immobilier.

 

Remarque : Il est possible que les associés ayant la meilleure capacité d’emprunt soient obligés de souscrire des garanties tels qu’une caution personnelle, une hypothèque ou une IPPD pour rassurer l’établissement prêteur.

 

L’amélioration des garanties offertes à la banque

 

Mais, emprunter en SCI familiale n’a pas pour unique objectif de transmettre un patrimoine immobilier à moindre coût. Cette façon d’emprunter peut aussi servir à maximiser les chances d’obtenir un prêt immobilier en offrant à la banque de meilleures garanties à condition que les associés disposent respectivement d’un profil emprunteur viable.

 

En effet, théoriquement, plus il y a d’associés, plus la banque dispose de débiteurs pour recouvrer sa créance. En effet, la SCI n’offre pas de responsabilité limitée aux associés (comme la SARL) de sorte que le défaut de paiement de la SCI familiale emprunteuse ouvre aux créanciers un droit de poursuite envers les associés.

Toutefois, les associés de la SCI familiale ne sont pas solidaires de sorte qu’ils devront être poursuivis individuellement à proportion de leur prépondérance dans le capital, sans possibilité pour le créancier de réclamer la totalité de la dette à l’un d’eux.

 

Cette caractéristique implique alors souvent que les associés proposent des garanties personnelles ou réelles supplémentaires (caution, hypothèque, nantissement, IPPD).

 

Lire aussi : Quelles sont les différentes garanties possibles pour obtenir un prêt immobilier ?

 

Les points de vigilance pour les emprunts en SCI familiale 

 

Bien que l’emprunt en SCI familiale présente de véritables avantages, il apparaît nécessaire d’attirer votre attention sur les conséquences juridiques de ce type de pratique. En effet, en raison du régime de la SCI et selon la nature de votre investissement locatif, il peut découler certaines conséquences pratiques. 

 

L’obligation de demander l’accord unanime des associés pour emprunter

 

Nous l’avons abordé, la SCI familiale ne permet pas aux associés de bénéficier de la responsabilité limitée des sociétés commerciales. Autrement dit, les associés sont indirectement engagés par les dettes contractées par la SCI familiale.

 

Cette caractéristique implique que la SCI familiale peut emprunter seulement si l’ensemble des associés sont d’accord. La loi exige l’unanimité des associés sans possibilité d’y déroger.

 

Les conséquences d’un défaut de remboursement de la SCI familiale

 

L’autre conséquence de l’absence de responsabilité limitée tient à la faculté des créanciers de poursuivre individuellement chaque associé pour le paiement de la dette si la SCI familiale fait défaut.

 

Dès lors, la transmission d’une SCI familiale endettée peut s’avérer être un cadeau empoisonné en faisant peser une responsabilité importante sur des associés ne disposant pas du patrimoine suffisant pour rembourser la dette.

Ceci étant, en cas de nécessité, la revente du bien immobilier de la SCI familiale suffit généralement à désintéresser les créanciers.

 

Le remboursement de l’emprunt de la SCI familiale en cas de cashflow négatif

 

À partir du moment où la SCI familiale est emprunteuse, elle doit assumer le remboursement progressif du prêt. Or, il n’est pas rare que les loyers perçus ne suffisent pas à couvrir la totalité des mensualités et les autres charges. C’est qu’on appelle un cash flow négatif.

 

Ainsi, si votre investissement locatif n’est pas autofinancé, les associés devront abonder régulièrement au compte courant d’associé pour combler l’écart de trésorerie. Cette pratique peut poser des problématiques d’équité dans l’effort financier consenti : certains associés peuvent abonder plus que d’autres sans pour autant augmenter leur participation dans le capital social.

Il faut alors envisager certains mécanismes incitatifs tels que la conversion des comptes courants en parts sociales ou la rémunération des sommes prêtées avec des intérêts.

 

Lire aussi : Comment effectuer un investissement locatif autofinancé ?

 

L’obligation de souscrire une assurance emprunteur

 

Enfin, en cas d’emprunt de la SCI familiale, la banque peut exiger des associés la souscription d’une assurance emprunteur couvrant à minima contre le décès et la PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). Il faudra veiller à ce que le prêt immobilier soit couvert par l’assurance avec une quotité de 100 %, quand bien même seuls quelques associés s’assureraient.

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