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Souvent, les investisseurs particuliers se posent la question entre investir leurs économies en bourse ou effectuer un investissement immobilier. Sur le plan de la rentabilité pure, les investissements diversifiés en bourse sur un horizon de 10 ans proposent une meilleure rentabilité que la plupart des investissements locatifs. Pour autant cette affirmation occulte un élément essentiel : la possibilité de financer son investissement immobilier à crédit. Cette différence est fondamentale sur le plan de la rentabilité réelle de votre investissement puisque vous bénéficiez de ce qu’on appelle l’effet de levier immobilier.
En raison de la stabilité du marché et de ses rendements récurrents, l’immobilier est le seul investissement à destination des particuliers pouvant être financés au moyen d’un crédit bancaire.
Autrement dit, pour investir 200 000 euros dans l’immobilier vous n’avez pas besoin de disposer d’une épargne équivalente, mais seulement des revenus suffisants pour rembourser progressivement le crédit immobilier afférent.
Il s’agit là de la différence fondamentale avec les placements financiers qui ne peuvent pas faire l’objet de financements à long terme.
Ainsi, le fait de pouvoir augmenter sa capacité d’investissement grâce à l’endettement est communément appelé effet de levier. Grâce à l’effet de levier immobilier au lieu de toucher des rendements sur un investissement de 10, vous pouvez emprunter 90, pour toucher des rendements sur 100. Forcément, et en supposant des rendements parfaitement proportionnels, le montant des revenus perçus s’en trouvera multiplié par le ratio de l’effet levier (x10 dans notre exemple).
Donc, quand un investissement immobilier propose un taux de rendement de 5 % par an, il pourra en réalité être bien supérieur si vous financez votre investissement locatif à crédit. Explications…
Le ratio d’un effet levier immobilier consiste à calculer la part de votre apport personnel dans le montant global de l’investissement. En d’autres termes, il convient de déterminer le facteur multiplicatif de vos rendements.
La méthode de calcul du ratio de l’effet levier immobilier est la suivante :
Montant de l’investissement / Apport personnel
Exemple de calcul avec le ratio de l’effet levier :
Vous souhaitez faire un investissement locatif clé en main d’un montant total de 300 000 euros (offre Étincelle) proposant un rendement annuel de 6 %. En raison de la qualité du projet immobilier, la banque accepte de financer votre projet à condition que vous fassiez un apport de 30 000 euros (10 %). Ainsi, en apportant seulement 30 000 euros de votre poche, vous disposez d’un actif d’une valeur de 300 000 euros. Quelle sera la rentabilité effective de votre apport ?
Calcul du ratio d’effet levier : 300 000 / 30 000 = 10
Autrement dit, avec un rendement de 6 %, le rendement de votre apport est de 6 x 10 % = 60 % par an grâce à l’effet de levier immobilier. En effet, vous percevez chaque année 6 % de 300 000 euros soit 18 000 euros pour un apport de 30 000 euros soit un rendement effectif de 60 %.
Autant dire que même en choisissant les meilleures entreprises, vous n’arriverez pas à obtenir un tel niveau de rentabilité sur le marché boursier pour un niveau de risque équivalent ! Et encore, vous n’avons pas pris en compte la rentabilité globale de votre investissement immobilier (c’est-à-dire en intégrant la valorisation croissante de votre bien sur le marché immobilier) !
Aussi, il est possible de calculer directement la rentabilité globale de votre investissement en tenant compte de l’effet levier immobilier :
(Valeur de l’actif immobilier + loyers totaux perçus – impôt – charges – capital restant dû) / apport personnel x 100
Remarque : Vous pouvez diviser le résultat par la durée totale de votre investissement pour connaitre sa rentabilité annuelle.
Lire aussi : Comment calculer la rentabilité locative ?
Pour que vous compreniez mieux les avantages de l’effet de levier immobilier, nous allons comparer deux cas de figure pour un même investissement immobilier :
L’investissement locatif présente les caractéristiques suivantes :
Prix d’acquisition du bien immobilier (tous frais compris) | 300 000 euros |
Taxe foncière | 500 euros |
Charges de copropriété (non reportées sur le locataire) | 700 euros |
Gestion locative | 1 500 euros |
Loyers annuels | 12 000 euros |
Plus-value estimée sur 10 ans | 45 000 euros |
Quelle est la rentabilité effective de l’investissement locatif sur 10 ans ?
Dans ce premier cas, l’investissement locatif est réalisé en cash. Autrement dit, l’investisseur n’a pas de prêt immobilier à rembourser, mais ne bénéficie pas de l’effet levier.
Pour calculer le taux de rentabilité, il convient dans un premier temps de faire la somme des gains soit : 300 000 (valeur initiale du bien) + 45 000 (plus-value sur 10 ans) + 12 000 x 10 (loyers totaux encaissés sur 10 ans) = 457 000 euros
Puis, il faut retrancher les charges et dépenses : 457 000 – 500 x 10 (taxe foncière) – 700 x 10 (charges de copropriété) – 1 500 x 10 (gestion locative) = 430 000 euros.
Enfin on applique la formule de calcul du taux de rentabilité soit : 430 000 / 300 000 x 100 = 143 %
Sans effet de levier immobilier, la rentabilité de votre investissement locatif est de 143 % sur 10 ans soit 14,3 % par an.
Pour l’investissement locatif avec effet levier immobilier, la méthode est strictement la même sauf que l’investissement initial retenu n’est pas le même. En l’espèce, l’investisseur a seulement mis 30 000 euros de sa poche pour acquérir un bien à 300 000 euros.
De plus, l’effet levier n’est pas gratuit. Il faut s’acquitter des intérêts d’emprunt et des primes de l’assurance de prêt immobilier. On suppose alors un coût global du crédit sur 10 ans de 15 000 euros pour un emprunt de 270 000 euros. Cet emprunt doit par ailleurs être remboursé en totalité.
Il faut donc retrancher : 430 000 – 15 000 (coût de la dette) – 270 000 (montant de l’emprunt) = 145 000 euros
On applique ensuite la formule du taux de rentabilité en tenant compte seulement du capital investi soit : 145 000 / 30 000 x 100 = 483 %
Ainsi, grâce à l’effet levier immobilier, votre apport initial s’est rentabilisé à hauteur de 483 % sur 10 ans soit une rentabilité annuelle de 48,3 % par an (contre 14,3 % pour un investissement en cash).
La rentabilité de votre investissement grâce à l’effet est donc sans commune mesure !
Certes, l’effet levier immobilier permet de démultiplier la rentabilité de votre investissement locatif, mais cela peut se faire au prix d’un cash flow négatif et d’un risque supérieur pour vos finances personnelles. En effet, en effectuant un investissement locatif sans apport soit l’effet levier maximal, il faudra chaque mois combler la différence entre les loyers perçus et le montant de vos mensualités de prêt augmenté des différentes charges. À condition bien sûr que vos locataires ne fassent pas défaut dans le versement des loyers !
Lire aussi : Comment calculer son cashflow immobilier ?
Remarque : Certains diront néanmoins qu’il est possible d’obtenir un cashflow positif en réalisant des investissements locatifs sans apport, c’est d’ailleurs la technique de ceux qui souhaitent devenir rentier immobilier. En tant que professionnels de l’immobilier, nous le répétons au quotidien : sauf à prendre des risques complètement délirants sur vos investissements (pouvant vous mettre sur la paille), il n’est pas possible de générer un cashflow positif avec un investissement locatif sans apport. Les personnes qui vous soutiennent l’inverse cherche à vous appâter pour vous vendre des formations en immobilier ou profiter de votre crédulité pour vous vendre des projets irréalisables.
Un cashflow négatif n’est pas une fatalité pour votre investissement locatif, c’est d’ailleurs une situation courante puisque cela n’impacte pas directement la rentabilité de votre investissement ni l’efficacité de l’effet levier immobilier (au contraire, il s’agit plutôt de la résultante).
Toutefois, si vous comptez vous constituer un patrimoine immobilier locatif, sachez qu’un cashflow négatif diminue votre capacité d’emprunt pour effectuer un autre investissement immobilier.
En effet, vous êtes certainement au courant que les banques refusent généralement de prêter de l’argent aux personnes dépassant les 35 % de taux d’endettement.
Or, en multipliant les investissements locatifs avec des cashflow négatifs, vous augmentez petit à petit votre taux d’endettement. Cela est d’autant plus vrai que seuls 70 % de vos revenus locatifs sont pris en compte dans ce calcul.
Autrement dit, même avec des investissements locatifs autofinancés (cashflow égal à 0), la banque pourra considérer que vos mensualités de remboursement sont supérieures à vos revenus, augmentant ainsi votre taux d’endettement.
Dès lors, sauf à prévoir pour chaque investissement un juste équilibre entre apport personnel et emprunt, il y a un moment où vous n’aurez plus la capacité d’emprunt suffisante pour investir. C’est pourquoi, quels que soient vos objectifs, il peut être intéressant d’optimiser votre cashflow immobilier en choisissant notamment un financement immobilier adéquat.
L’effet levier immobilier n’est pas sans risque pour autant. D’une part, si l’effet levier multiplie votre rentabilité, il multiplie d’autant vos pertes.
D’autre part, l’effet levier implique de s’endetter et donc de rembourser vos créanciers. Or, si vous comptez trop sur vos locataires pour assurer le remboursement de vos emprunts, la vacance locative ou les loyers impayés peuvent déséquilibrer votre stabilité financière.
Heureusement, il existe des solutions pour limiter ce risque :
Lire aussi : Quel type de prêt pour financer votre investissement locatif ?