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Vous vous posez la question de l’opportunité de créer une SCI pour détenir les parts d’autres sociétés immobilières ? La création d’une holding immobilière, et plus particulièrement en SCI, peut avoir du sens dans certaines situations. Nous allons voir ensemble si le jeu en vaut la chandelle !
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Une holding immobilière n’est pas une structure juridique en tant que telle, mais le terme utilisé pour qualifier les sociétés dont l’objet social est la détention de titres de société à prépondérance immobilière.
Autrement dit, une holding immobilière détient un patrimoine immobilier de manière indirecte par l’intermédiaire des sociétés immobilières. Cela ajoute donc une deuxième société entre la personne physique de l’investisseur et la société propriétaire directement d’un ou plusieurs biens immobiliers.
Aussi, on parlera de holding SCI lorsque la holding immobilière prend la forme d’une SCI (société civile immobilière). Comme nous le verrons, la SCI peut constituer une excellente holding immobilière en raison de la flexibilité de son régime fiscal et de la simplicité de son fonctionnement.
Il est néanmoins tout à fait possible d’envisager d’autres formes juridiques pour investir dans l’immobilier.
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Avant de vous présenter les avantages de la holding SCI, il convient de faire un bref rappel sur le fonctionnement général d’une holding immobilière.
La holding SCI et vos autres sociétés immobilières sont des personnes morales ayant chacune un patrimoine distinct. Au même titre que vous ne faites pas compte commun avec votre voisin, le compte de ces sociétés sont séparés (et doivent le rester) quand bien même vous êtes associé de toutes ces structures.
Le fonctionnement général d’une holding immobilière est donc le suivant :
Autrement dit, les revenus générés par les différents biens immobiliers remontent d’une structure à l’autre grâce aux liens capitalistes entretenus par les différentes entités. Reste à définir le régime fiscal adéquat pour limiter les frottements fiscaux…
Avant de vous lancer dans la création d’une holding SCI, mieux vaut vous assurer que ce type de montage propose un réel avantage par rapport à vos objectifs. Autant vous le dire, l’utilité d’une holding SCI s’inscrit dans une stratégie patrimoniale sur mesure et relève plus de l’exception que de la norme ; la création d’une SCI par bien immobilier reste une pratique bien plus simple à mettre en oeuvre et proposant dans la majorité des cas des avantages similaires.
Il n’en reste pas moins que le choix de la SCI comme holding offre tous les avantages reconnus à ce type de société :
L’autre atout de la holding SCI et des autres SCI immobilières permet de bénéficier ce que l’on appelle l’effet levier juridique. Cette mécanique propre aux règles de contrôle de société permet d’exercer un pouvoir sur toutes les sociétés possédées par la holding en minimisant votre prépondérance personnelle dans chacune d’entre elles.
En effet, au lieu de posséder personnellement 51 % de chacune des sociétés immobilières, il vous suffit simplement de posséder 51 % d’une holding qui possède elle-même 51 % des sociétés immobilières.
La holding SCI vous permet donc d’optimiser les liens capitalistiques entretenus avec vos sociétés immobilières et envisager des donations pour anticiper pour succession sans pour autant perdre le contrôle de votre patrimoine de votre vivant. Une alternative intéressante à la donation avec réserve d’usufruit.
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Comme nous l’avons évoqué précédemment, nous ne pouvons pas occulter les inconvénients d’un tel montage. En raison de sa complexité, il est rare que la balance bénéfices/contraintes supplémentaires penche en faveur de la holding SCI.
De plus, contrairement aux autres holdings immobilières, les associés de la holding SCI peuvent voir leur patrimoine personnel engagé.
L’une des particularités des SCI et donc des holdings SCI se situe au niveau de la responsabilité illimitée des associés sur les dettes sociales de la société. Ainsi, en cas de défaut de remboursement d’un crédit immobilier par exemple, les associés peuvent être individuellement contraints de le rembourser sur leur patrimoine personnel.
C’est la raison pour laquelle, la souscription d’un crédit immobilier (ou toute autre forme d’endettement) nécessite l’accord unanime de tous les associés. Dès lors que la holding SCI est contrôlée par de nombreux associés (suite à un héritage par exemple), cette situation peut amener certains blocages dans le développement du patrimoine immobilier et d’un potentiel recours au mécanisme du LBO (leverage buy out).
Ajouter de la complexité sans y trouver un intérêt suffisant pour compenser reste une très mauvaise option. Ajouter une société supplémentaire se traduit par une augmentation des frais de fonctionnement de votre patrimoine et donc une baisse de vos rendements nets. Certes, la holding SCI reste une société plus légère que les structures commerciales telles que SARL immobilière ou la SAS immobilière, mais il faudra vous assurer en fonction de vos objectifs que le jeu en vaut bien la chandelle.
A ces fins, nous vous recommandons de consulter un expert en gestion de patrimoine ou un notaire pour voir si la holding SCI trouverait du sens dans votre stratégie patrimoniale.
La création d’une holding SCI est souvent la dernière pierre de l’édifice d’un patrimoine immobilier conséquent. Les premières étant la création d’une SCI pour chaque bien immobilier à mesure de leur acquisition progressive. En effet, sauf à investir en une seule fois dans plusieurs biens immobiliers et de prévoir en amont la création d’une holding SCI pour regrouper toutes les SCI filles, la holding immobilière est souvent prévue après coup en fonction de vos objectifs patrimoniaux et successoraux.
Pourtant, en raison des contraintes fiscales en découlant, il est préférable de créer la holding SCI en premier. La holding devient alors la fondatrice de toutes les autres SCI ou sociétés immobilières en apportant les capitaux suffisants pour assurer le contrôle effectif de ces dernières (et/ou le régime fiscal voulu, nous y reviendrons…).
Dans le cas contraire où la holding SCI est créée pour absorber les sociétés immobilières existantes, les contraintes fiscales sont plus importantes :
On en convient, tout cela est relativement complexe. Ce qu’il faut retenir est qu’il est préférable d’anticiper la création de sa holding SCI pour limiter les frottements fiscaux en la créant en premier si vous avez la certitude de vouloir bâtir un patrimoine immobilier conséquent et que vos objectifs patrimoniaux concordent avec ce type de structure.
Dans les autres cas, il faudra vous assurer que la holding SCI n’entraîne pas le paiement d’un impôt trop important ce qui rendrait contre productif la création de ce type de structure au regard de vos objectifs.
La holding SCI présente l’avantage de pouvoir utiliser tout l’arsenal fiscal disponible pour s’adapter à votre situation. Il est possible d’opter pour un régime de transparence fiscale pour faire remonter les produits automatiquement dans le patrimoine des associés personnes physiques, mais aussi d’opter pour un montage fiscal mère/fille plus classique.
Par défaut, la SCI est une société fiscalement transparente c’est-à-dire que les produits perçus par la holding sont directement imposables du côté des associés (on parle dans ce cas de SCI à l’IR) :
Ainsi, grâce à la holding SCI transparente, il est possible d’opter pour un régime fiscal à la carte en créant des sociétés immobilières avec un régime fiscal variant selon les intérêts des associés.
L’autre possibilité, somme toute plus classique, est l’option pour le régime mère fille qui a du sens seulement si :
Ce régime permet de faire remonter les bénéfices des sociétés filles vers la holding SCI en évitant la double imposition : tous les bénéfices sont imposables une seule fois entre les mains de la holding SCI. Il est néanmoins nécessaire d’intégrer dans le résultat de la mère une quote-part de 5 % du montant des dividendes reçus.
Enfin, il existe une autre possibilité beaucoup plus rare : l’intégration fiscale. Cette option est valable uniquement si les sociétés immobilières sont détenues par la holding SCI à plus de 95 %. Elle vise à unifier les résultats fiscaux de toutes les entités du groupe.
Tant en raison du seuil de détention (faisant perdre l’intérêt de l’effet levier juridique) que de la rareté de ce type de montage, il n’apparaît pas nécessaire d’entrer plus dans le détail.
Au demeurant, la holding SCI peut être intéressante à condition bien sûr d’être anticipée et préparée dans le cadre d’une stratégie patrimoniale sur mesure. Dans les autres cas, nous vous conseillons de vous détourner des opérations complexes qui d’une manière ou d’une autre affectent la rentabilité nette de vos investissements immobiliers !