L’immobilier présente deux intérêts notables pour diversifier vos revenus : la possibilité de financer l’acquisition d’un bien à crédit via un prêt immobilier et la perception de revenus réguliers (mensuels) sous la forme de loyer.
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Comment diversifier ses revenus grâce à l’investissement immobilier ?

Que vous souhaitiez investir 500 000 euros ou investir 50 000 euros, il est possible de diversifier vos revenus grâce à l’immobilier. Certains investissements vont vous permettre de générer des revenus passifs rapidement tandis que d’autres, plus patrimoniaux, auront pour objectif de faire croître votre patrimoine sur le long terme. 

Quoi qu’il en soit, si la mise en œuvre de votre stratégie est cohérente, l’immobilier est une excellente solution pour diversifier ses sources de revenus ! Reste à savoir comment faire !

 

Pourquoi diversifier ses revenus ?

 

La plupart des personnes perçoivent le travail (le plus souvent via un contrat CDI) comme la seule et unique source de revenus. Mais, il existe de nombreuses manières d’obtenir des revenus complémentaires dont notamment :

  • exercer une activité secondaire en freelance
  • investir dans des actions d’entreprises pour percevoir des dividendes réguliers et encaisser une potentielle plus-value
  • prêter de l’argent à un État ou une entreprise via le marché obligataire ou une plateforme de crowdfunding
  • réaliser un investissement locatif ou investir dans la pierre papier pour toucher des revenus locatifs et générer une potentielle plus-value

 

Comme vous pouvez le constater, diversifier ses revenus n’implique pas nécessairement un travail de votre part, c’est qu’on appelle communément des revenus passifs. Si le travail reste une source d’enrichissement et de stabilité indispensable dans la plupart des cas, il est possible d’utiliser les revenus du travail pour préparer l’avenir et commencer à diversifier vos sources de revenus.

 

Lire aussi : Réaliser un investissement rentable à court terme avec l’investissement locatif clé en main

 

Diversifier ses revenus pour sécuriser votre situation financière

 

Dès lors que vous êtes dépendant d’une seule chose pour vivre, l’angoisse de la perte peut être présente au quotidien. Qui n’a jamais joué à se faire peur en imaginant la perte de son travail et de l’impact en cascade que cela pourrait avoir sur son quotidien. 

Cette aversion à la perte peut conduire à une forme de paralysie où il est difficile d’envisager sereinement les alternatives et identifier les opportunités. On s’agrippe à son rocher contre vents et marées sans prêter attention au fait qu’il pourrait y avoir une île paisible juste à côté.

De facto, cette situation déséquilibre les rapports que vous pouvez entretenir avec les personnes dont vous dépendez pour vivre : votre patron, vos collègues… Vous n’avez plus la capacité de dire non et êtes parfois entraîné contre votre gré dans des projets qui ne vous correspondent pas ou plus.

 

Ainsi, diversifier ses sources de revenus, c’est multiplier les possibilités et diluer les rapports de dépendance que vous pouvez entretenir avec les autres. Vous souhaitez changer de travail parce que la gouvernance de votre société ne correspond plus à vos aspirations ? Pas de problème, vous disposez d’autres sources de revenus pour assurer votre train de vie quotidien et envisager sereinement la recherche d’un autre emploi. En d’autres termes, diversifier ses revenus permet de gagner en sérénité et en liberté !

 

Diversifier ses revenus pour atteindre la liberté financière

 

La liberté financière est un mode de vie qui rencontre de plus en plus de succès consistant à pouvoir vivre dans des conditions matérielles satisfaisantes sans avoir à travailler (au sens restreint du terme). 

Bien que cela puisse être compliqué à mettre en œuvre dans la pratique (du moins à court terme), la seule manière d’obtenir cette fameuse liberté financière est de diversifier vos sources de revenus.

 

Toutefois, il convient de rester lucide sur cet objectif de liberté financière. Il s’agit le plus souvent d’une promesse marketing permettant de vendre des formations en immobilier ou des livres de développement personnel. Dès lors, certaines personnes tombent dans l’écueil d’un sacrifice à outrance du moment présent pour épargner plus que de raison (ce qu’on appelle le mouvement frugaliste) : où est la liberté lorsque vous devez faire 3 magasins pour économiser 10 centimes d’euro sur un paquet de pâtes ?

D’autres se laissent appâter par des promesses de rendements mirobolants pour devenir rentier immobilier en occultant le risque important de leur investissement.

Dans les deux cas, il est fort probable que vous écartiez paradoxalement de votre objectif de liberté financière en suivant ces stratégies.

 

Remarque : Un patrimoine générant suffisamment de revenus passifs pour assurer votre train de vie se construit sur le long terme, par touche successive et implique généralement de travailler dur ne serait ce que pour faire fructifier vos investissements. 

 

Pourquoi l’immobilier est une excellente solution pour diversifier ses sources de revenus ?

 

Comparé aux autres actifs financiers, l’immobilier présente deux intérêts notables :

  • la possibilité de financer l’acquisition d’un bien à crédit via un prêt immobilier
  • la perception de revenus réguliers (mensuels) sous la forme de loyer

 

Ces deux particularités font de l’investissement immobilier une excellente première étape pour commencer à diversifier vos sources de revenus. Ainsi, dans un second temps, il sera possible de diversifier vos revenus en envisageant d’autres types d’investissement tels que des actions d’entreprise cotées.

 

L’atout du financement pour investir dans l’immobilier

 

L’immobilier est l’un des seuls investissements permettant d’être financé en quasi-totalité par un prêt immobilier. Autrement dit, contrairement à un investissement bourse, il n’est pas nécessaire de détenir l’épargne suffisante pour acheter un bien, mais des revenus suffisants pour emprunter.

 

Or, votre investissement locatif génère lui-même des revenus qui peuvent permettre d’absorber tout ou partie des mensualités du crédit immobilier. L’établissement de crédit prend d’ailleurs en compte 70 % de vos revenus locatifs pour calculer vos revenus totaux afin d’établir votre taux d’endettement (celui doit être en principe inférieur à 35 % de vos revenus totaux).

 

Cette caractéristique de l’immobilier offre l’opportunité de construire progressivement un patrimoine qui génère des revenus en recourant à l’emprunt. Une fois vos emprunts remboursés, vos revenus locatifs ne sont plus diminués des mensualités de remboursement de sorte qu’il est possible de générer des revenus réguliers conséquents.

 

Les revenus réguliers de l’investissement locatif

 

L’autre point fort de l’immobilier pour diversifier vos revenus réside dans la perception régulière de loyers. Le fait de recevoir chaque mois des revenus vous permet de dégager plus facilement un cash flow positif :

  • pendant la phase de remboursement du crédit : selon votre apport et le rendement de votre investissement, il est possible de faire en sorte que les loyers absorbent la totalité des mensualités du prêt. Néanmoins ce cas de figure est assez rare dans la pratique, sauf à prendre des risques importants.
  • une fois le crédit remboursé : vos loyers deviennent un revenu régulier (comme un salaire) vous permettant d’assurer votre train de vie. Contrairement aux dividendes d’entreprise, il n’est pas nécessaire de prévoir une épargne suffisante pour tenir jusqu’aux versements de l’année suivante.

 

Lire aussi : Comment effectuer un investissement locatif autofinancé ?

 

Par ailleurs, il ne faut pas occulter le potentiel de plus-value immobilière à moyen/long terme. En effectuant à terme des arbitrages (vente d’un bien locatif) vous pourrez dégager des sommes importantes pouvant être réinvesties dans l’immobilier ou dans d’autres actifs financiers pour augmenter le niveau de diversification de vos revenus.

 

Investir dans l’immobilier pour générer des revenus passifs : comment faire ?

 

Maintenant que nous avons vu les atouts de l’immobilier pour diversifier vos revenus, il reste à savoir comment mettre en place cette stratégie de diversification.

Globalement, votre stratégie peut être établie en respectant ces 2 étapes :

  • le calcul de votre capacité d’emprunt
  • la définition du type d’investissement locatif

 

Il s’agit bien sûr de conseils indicatifs qui n’ont pas une valeur à portée générale tant il y a de cas de figure possible. 

 

Lire aussi : Nos conseils pour réussir votre investissement immobilier

 

Calculez votre capacité d’emprunt et votre budget immobilier

 

Le calcul de votre capacité d’emprunt est essentiel pour déterminer le budget de votre investissement locatif. La question à laquelle vous devez répondre est la suivante : Combien puis-je emprunter avec mes revenus actuels en tenant compte des revenus locatifs ?

 

Les règles en matière d’emprunt immobilier pour les particuliers ont l’intérêt d’être relativement simples : vos mensualités de crédit (tous crédits confondus) ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus.

 

Les revenus du taux d’endettement sont calculés en tenant compte de : 

  • vos revenus du salaire
  • 70 % de vos revenus locatifs
  • vos charges (loyer, mensualités de vos différents crédits, des pensions alimentaires versées)

 

Exemple : Vous gagnez 3 000 euros net par mois et le loyer de votre résidence principale est de 800 euros par mois. Par ailleurs, vous remboursez un crédit auto de 300 euros par mois. L’investissement locatif que vous projetez de réaliser vous rapporterait 600 euros de loyer par mois au regard de la valeur locative du bien.

La mensualité de remboursement de crédit que vous pouvez assumer au regard du taux d’endettement est de :

 

(3 000 + 0,7 x 600 – 800 – 300) x 0,35 = 2 320 x 0,35 = 812 euros / mois 

 

Pour vous donner un ordre de grandeur, une mensualité de 812 euros / mois représente un prêt immobilier de 165 000 euros sur 20 ans au taux de 1,2 % (et 0,34 % de taux d’assurance).

 

Cette capacité d’emprunt doit ensuite être ajoutée à votre éventuel apport (nous vous recommandons 10 % au minimum) pour connaitre votre budget immobilier total. À noter que plus votre apport est élevé, plus votre probabilité de générer un cash flow positif en phase de remboursement de prêt est importante. Cette méthode permet alors de diversifier vos revenus à court terme, dès la mise en location du bien.

 

Définissez votre stratégie d’investissement immobilier

 

Maintenant que vous connaissez votre budget immobilier, il faut trouver un bien adapté à vos objectifs. Il est possible de définir plusieurs types d’investissement locatif :

  • les investissements locatifs agressifs consistant à générer des rendements locatifs supérieurs à 10 %. Ce type d’investissement immobilier concerne surtout les biens immobiliers de petites surfaces (studio) situés dans les villes de taille moyenne. Ce mode d’investissement immobilier présente des risques importants en matière de vacance locative et de dévaluation, mais il a le mérite de vous proposer un cashflow positif. Intéressant donc pour diversifier ses revenus à court terme, même si nous ne vous recommandons pas d’en faire votre cheval de bataille. 
  • les investissements patrimoniaux consistant à sacrifier une partie des rendements pour atteindre 3-4 % par an, mais en misant sur la stabilité ou la croissance du marché de l’immobilier. Ce type d’investissement concerne les biens de qualité très liquides. Ce type d’investissement peut s’inscrire dans une stratégie long terme prudente consistant à limiter les risques de perte. Une solution intéressante pour construire un patrimoine générant des revenus importants pour l’avenir.
  • les investissements équilibrés consistent en un mix entre rendement et plus-value à long terme. Il peut s’agir par exemple d’un investissement dans une colocation ou dans un coliving en Île-de-France. Il s’agit certainement de la stratégie la plus adaptée pour diversifier vos revenus à moyen terme sans pour autant prendre des risques inconsidérés.

 

Lire aussi : Quel est le bon taux de rendement moyen pour votre investissement locatif ?


Aussi, vous devez prendre la mesure de la nature de location envisagée tant au niveau de la demande locative que des conséquences fiscales. Par exemple, si vous louez un studio en meublé, vous vous adressez à un public étudiant impliquant un turn over important. Par contre, vous pourrez bénéficier de la niche fiscale du LMNP. Selon vos objectifs patrimoniaux et votre situation, il faudra privilégier un type d’investissement immobilier plutôt qu’un autre.

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