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Est-il possible d’investir dans une SCPI à crédit ?

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Vous êtes en quête d’un bon rendement pour votre investissement dans la pierre ? C’est justement ce que vous proposent les sociétés civiles de placement immobilier. Par rapport à leur cousine OPCI, elles présentent un avantage indéniable : il est possible d’acheter des parts de SCPI à crédit. L’idéal pour se constituer un patrimoine immobilier diversifié à moindre coût tout en bénéficiant d’un effet de levier. Deux options s’offrent à vous : le prêt immobilier et le prêt à la consommation, le premier s’avérant plus difficile à décrocher que le second. Explications !

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI investit dans un parc immobilier diversifié (bureaux, fonds de commerce, hôtels, résidences de tourisme…) et s’occupe de la mise en location. En tant qu’investisseur, vous pouvez souscrire des parts de la SCPI, en gré à gré (en rachetant les parts d’un particulier), par l’intermédiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine, d’un établissement bancaire ou d’une plateforme. En contrepartie de votre mise, vous percevez des loyers. Ce type d’investissement présente deux avantages majeurs : un rendement assez élevé et l’absence de contraintes de gestion locative.

Il n’existe pas une SCPI, mais trois grandes familles de SCPI, toutes étant soumises au principe de la transparence fiscale.

Les différents types de SCPI

  • La SCPI de rendement

C‘est la SCPI la plus courante et elle fonctionne selon un principe de redistribution des loyers aux investisseurs. Moyennant quelques centaines ou quelques milliers d’euros, vous pouvez diversifier votre patrimoine et devenir indirectement propriétaire de locaux souvent très onéreux à l’achat.

  • La SCPI de plus-value

Le but ici, n’est pas de dégager des revenus locatifs, mais une plus-value générée par l’achat-revente de biens immobiliers dégradés et rénovés avant d’être remis sur le marché. La limite de cette SCPI, c’est qu’elle ne vous assure pas un revenu régulier, mais une valorisation de votre investissement à terme.

  • La SCPI fiscale

Comme son nom l’indique, elle a pour vocation de vous octroyer des avantages fiscaux. Ceux-ci peuvent prendre la forme d’un déficit foncier ou d’une réduction d’impôt grâce à un dispositif de défiscalisation (SCPI Pinel ou SCPI Malraux, par exemple).

La fiscalité des SCPI

La SCPI est fiscalement transparente. En clair, les bénéfices qu’elle dégage ne sont pas imposables à son niveau, mais entre les mains des associés (vous-même et les autres investisseurs). Les loyers que vous percevez d’une SCPI de rendement, notamment, sont des revenus fonciers. Ils seront taxés au régime du micro foncier, après abattement de 30 %, ou au régime du réel. Dans cette dernière hypothèse, vous pouvez déduire un certain nombre de charges, dont les intérêts de l’emprunt qui vous a permis d’acheter des parts de SCPI.

Les avantages d’un financement en SCPI à crédit

Au lieu de mobiliser votre épargne pour souscrire des parts, vous avez la possibilité d’investir dans une SCPI à crédit. Cette solution présente deux avantages majeurs : vous vous constituez un patrimoine sans effort financier conséquent grâce à l’effet de levier du crédit et vous profitez d’une fiscalité avantageuse au réel.

  • Le prêt SCPI permet de se constituer un patrimoine à faible coût

Malgré un contexte morose en 2020, les taux d’emprunt demeurent historiquement bas, avec un taux moyen de 1.24 % en septembre 2020 selon l’observatoire Crédit Logement. Couplé avec le rendement élevé des placements en SCPI (de l’ordre de 4 à 5 %), l’effort financier pour acquérir un patrimoine reste moindre pour l’investisseur.

  • Acheter en SCPI à crédit permet un double effet de levier

En achetant en SCPI à crédit, vous percevez des loyers qui viendront s’imputer sur les mensualités. Grâce à la forte rentabilité de l’investissement et aux faibles taux bancaires, vous bénéficiez d’un effet de levier maximal. Celui-ci est par ailleurs optimisé par un effet de levier fiscal. En effet, si les revenus fonciers que vous percevez sont imposés, vous pouvez néanmoins déduire la masse d’intérêts générée par la mise en place du crédit.

En somme : taux bas + rentabilité forte + déduction des intérêts d’emprunt = acquisition d’un patrimoine sans grande pression financière.

Quel prêt pour emprunter pour une SCPI ?

Deux choix s’offrent à vous : le crédit immobilier et le crédit à la consommation. Chacun présente des avantages que vous allons vous exposer.

Avantage 1 : Le prêt immobilier SCPI

Il existe deux grandes familles de prêts immobiliers : amortissable ou in fine. Dans le premier cas, vous devrez souscrire une assurance de prêt pour garantir le remboursement des mensualités. Dans le second, vous devrez consentir un nantissement sur une assurance vie.

  • Le prêt SCPI amortissable

C’est le crédit le plus fréquemment mis en place. Calculés sur le montant du capital restant dû, les intérêts d’emprunt sont dégressifs. Au début, vous remboursez plus d’intérêts, la situation s’inversant ensuite. Le crédit amortissable est proposé moyennant des taux d’intérêt bas, et les loyers perçus permettent de financer une grande partie des mensualités. Le différentiel rentabilité du placement et taux de crédit jouant en votre faveur, ce type de crédit est adapté à tous les profils d’emprunteurs.

  • Le prêt in fine pour acheter en SCPI à crédit

Le prêt in fine fonctionne selon un principe différent. Les mensualités ne se composent que d’intérêts, le capital emprunté étant remboursé à la dernière mensualité. Généralement, il est proposé à un taux d’emprunt plus élevé que le prêt amortissable. Néanmoins, il constitue une option judicieuse, particulièrement pour les investisseurs relevant des tranches marginales d’imposition supérieures.

Déjà, comme vous ne remboursez que des intérêts et pas de capital, les loyers perçus peuvent intégralement couvrir la mensualité, voire même vous permettre de dégager un excédent. Vous utiliserez ce dernier pour doter l’assurance vie (qui générera des revenus de capitaux mobiliers) ou pour un autre placement plus risqué, et donc plus rémunérateur.

De plus, la part des intérêts déductibles étant plus élevée que dans le cadre d’un crédit amortissable, vous pouvez générer un important déficit foncier. Lequel est reportable pendant 10 ans dans la catégorie des revenus fonciers.

Attention, toutefois, le prêt in fine comporte un risque majeur de défaillance au moment du remboursement du capital. Le nantissement de l’assurance vie porte sur 30 à 50 % du capital emprunté. Vous aurez peut-être besoin de revendre des parts de SCI pour rembourser le reste. Si le marché reste relativement liquide, il vous faudra tout de même trouver rapidement un acquéreur !

  • Comparaison d’un achat de parts de SCPI avec un crédit amortissable et in fine

Prenons l’exemple d’un investisseur qui emprunte 105 650 € sur 15 ans (104 000 à investir, 1 650 € affecté aux frais divers). Il est imposé à une TMI de 30 %.

Il obtient un taux d’emprunt de 2.15 % en crédit amortissable (assurance emprunteur incluse, soit une mensualité de 718 €), identique à celui du crédit in fine (avec nantissement de 40 000 € sur une assurance vie, soit une mensualité de 199 €).

Il investit 104 000 € sur une SCPI au rendement annuel moyen de 4.5 %. Il perçoit ainsi chaque mois 390 € de revenus fonciers.

–   Simulation en crédit amortissable : au total, l’impôt sur le revenu monte à 21 424 € (déduction faite des 4 680 € d’intérêts), soit 119 € par mois. Les revenus locatifs nets s’élèvent donc à 390 – 119 = 271 €. Son effort d’épargne mensuel se monte ainsi à : 718 – 271 = 447 €

–   Simulation en prêt in fine : au total, l’impôt sur le revenu n’est que de 15 813 €, soit 88 € par mois. Ce différentiel avec le crédit amortissable s’explique par le mécanisme de remboursement. La mensualité est identique en prêt in fine et se compose uniquement d’intérêts. La déduction des intérêts fonctionne pleinement jusqu’à la dernière échéance. À l’inverse, en crédit amortissable, la part des intérêts diminue avec le temps : l’avantage fiscal de la déduction s’amoindrit d’autant. Les revenus locatifs nets s’élèvent donc à 390 – 88 = 302 €. La mensualité étant seulement de 199 €, l’investisseur obtient un gain mensuel de 103 €

Au final, avec un effort d’épargne de 80 460 € pour emprunter 104 000 € en amortissable, l’investisseur aura gagné 23 540 €.

Avec le prêt in fine, le coût total du crédit n’est que de 64 112 € (40 000 € de nantissement + 24 112 € de capital, déduction faite des gains mensuels). Au total, l’investisseur aura gagné 39 888 € en achetant des parts de SCPI à crédit.

  • L’apport personnel pour l’achat de parts de SCPI à crédit

Si l’apport personnel n’est pas forcément exigé avec le prêt amortissable, il peut être nécessaire au regard de votre capacité d’emprunt et de votre taux d’endettement.

À l’inverse, l’apport est exigé en prêt in fine, à travers le nantissement sur l’assurance vie. Il est en moyenne de 40 %.

Avantage 2 : Le crédit à la consommation

A priori, vous ne pensez pas au crédit à la consommation pour financer un achat en pierre papier, eu égard à son taux plus élevé que celui du crédit immobilier. Pourtant, il peut être pertinent de recourir à cette solution, car elle plus facile et rapide à mettre en place.

Sachez que vous avez le choix entre un crédit personnel et un crédit affecté. Cependant, vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt seulement dans la deuxième hypothèse.

Les inconvénients de l’achat de SCPI à crédit

L’achat de parts de SCPI à crédit est en tous points intéressant. Néanmoins, comme nous vous en parlions en introduction, s’il est simple d’obtenir un prêt à la consommation, le parcours pour décrocher un crédit immobilier s’avère bien plus compliqué. En cause, la cessation d’activité en 2019 du Crédit Foncier, acteur majeur du financement de parts de SCPI indépendantes.

Aujourd’hui, il n’est pas impossible de se voir octroyer un emprunt, mais les banques préfèreront toujours vous proposer des parts dans leurs SCPI maison. Tout se fait donc au cas par cas, en fonction du profil et du dossier de l’emprunteur. Vous avez tout intérêt à vous offrir les services d’un courtier pour dénicher un prêt, et au meilleur taux !

Tout aussi pertinent que le placement en SCPI, l’investissement locatif clé en main vous permet de vous constituer un patrimoine et de dégager des revenus complémentaires sans contraintes de gestion locative. Contactez-nous pour en savoir plus !

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Foire aux questions

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