Hormis pour l’année 2018 et 2020 (pour cause de Covid), les OPCI ont proposé en moyenne une performance satisfaisante oscillant depuis 2010 entre 3 et 10 % par an.
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Faut-il investir dans l’immobilier avec un OPCI (Organisme de placement collectif immobilier) ?

Au côté de la SCPI et de la SIIC, l’OPCI (Organisme de placement collectif immobilier) est une solution accessible à tous pour investir indirectement dans l’immobilier, mais pas que. En effet, l’OPCI est conçu comme un fonds d’investissement diversifié composé d’une partie majoritaire d’immobilier et d’une partie minoritaire d’actifs financiers. Quels sont les atouts d’un OPCI ? Dans quelle stratégie ce type de produit immobilier peut-il trouver sa place ?

 

Qu’est-ce qu’un OPCI ?

 

L’OPCI regroupe deux grandes catégories de fonds dédiés à l’immobilier qu’il convient de distinguer : le FPI et la SPPICAV. Cela ne change rien à l’objectif d’un OPCI : investir indirectement dans un patrimoine immobilier diversifié et dans des actifs financiers divers.

 

OPCI définition

 

L’OPCI ou Organisme de Placement Collectif Immobilier est un fonds d’investissement de la grande famille des OPC ayant pour objectif de collecter les fonds des épargnants et investisseurs en vue d’investir principalement dans l’immobilier (60 % minimum) et subsidiairement dans des actifs financiers (30 % maximum). Le reste est détenu sous la forme de liquidité.

Contrairement aux SIIC, les OPCI ne sont pas cotés sur les marchés boursiers de sorte que les parts s’échangent “over the counter” soit par un rachat de ses propres parts par le fonds ou par la recherche d’un acheteur potentiel (investisseur existant ou nouvel entrant).

 

L’OPCI est donc un fonds d’investissement assez bien diversifié en tant que tel proposant un niveau de rendement espéré entre 2 et 5 % pour une prise de risque modérée.

 

OPCI : La distinction entre FPI et SPPICAV

 

Mais quand on parle d’OPCI, il est impératif de faire la différence entre :

  • les FPI (Fonds de placement immobilier) ;
  • les SPPICAV (Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable).

 

Bien qu’ils appartiennent à la famille des OPCI, ces deux types de fonds sont différents tant sur la fiscalité applicable que sur la manière de fonctionner.

En effet, si vous investissez dans un OPCI FPI, les revenus perçus seront imposables entre vos mains comme si vous déteniez le patrimoine de l’OPCI en nom propre. Cette transparence fiscale permet alors de bénéficier de l’imposition sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et des plus-values immobilières. Il s’agit d’une solution intéressante si vous avez des déficits fonciers imputables par ailleurs ou vous êtes imposable dans les basses tranches de l’impôt (sinon il est toujours possible de détenir des parts d’OPCI FPI via une SCI à l’IS).

Cette particularité fiscale tient notamment au fait que le FPI n’a pas de personnalité morale (comme une société). Il s’agit d’une copropriété proposant des parts à des investisseurs dont la valeur est indexée sur la valeur liquidative du patrimoine du FPI.

 

A contrario, la SPPICAV est une société à capital variable dotée de la personnalité morale. Autrement dit, les investisseurs d’un OPCI SPPICAV sont considérés comme des actionnaires. Les revenus distribués sont alors des dividendes imposables dans la catégorie des revenus des capitaux mobiliers (par défaut la flat tax de 30 %). La variabilité du capital d’une SPPICAV permet d’adapter facilement la taille du capital pour accueillir de nouveaux investisseurs ou permettre leur sortie rapide. Ainsi une SPPICAV est généralement considérée comme plus liquide qu’un FPI.

 

Quels sont les risques pesant sur les investisseurs d’un OPCI ?

 

Vous vous en doutez certainement, dès lors qu’un fonds investit dans des actifs soumis à la variabilité du marché, votre investissement ne peut proposer un capital garanti. Ainsi, que ce soit via un OPCI FIP ou un OPCI SPPICAV, vous vous exposez à un risque de perte en capital. 

 

Pour autant ce risque doit être apprécié au cas par cas selon la stratégie d’investissement de l’OPCI et de la composition de son actif. En effet, la majorité de l’actif d’un OPCI est composé d’immobilier qui jusqu’alors est censé proposer une prise de risque modérée pour des rendements relativement stables. La part d’actifs financiers de l’OPCI peut alors être utilisée pour limiter la prise de risque via un investissement dans des obligations (OAT) ou doper la performance (mais aussi la prise de risque) en s’orientant principalement vers des actions cotées.

 

Quoi qu’il en soit, sachez que vous ne disposez pas d’une véritable prise sur la gestion d’un OPCI, il faudra donc vous assurer en amont d’être en accord avec la stratégie d’investissement de ce dernier.

 

Quels sont les avantages d’un OPCI pour investir dans l’immobilier ?

 

Les OPCI sont des fonds d’investissement relativement singuliers dans le paysage des fonds immobiliers. Il propose quelques avantages notables tant en termes de rendement que dans la possibilité de vendre ses parts plus facilement qu’en SCPI.

 

Un rendement satisfaisant

 

Hormis pour l’année 2018 et 2020 (pour cause de Covid), les OPCI ont proposé en moyenne une performance satisfaisante oscillant depuis 2010 entre 3 et 10 % par an. Bien sûr, il existe une réelle disparité entre les différents fonds et il convient avant tout d’apprécier leurs performances au regard du niveau de risque.

 

Un faible ticket d’entrée pour commencer à capitaliser sur l’immobilier

 

L’autre point avantageux de l’OPCI réside dans son faible ticket d’entrée. Le problème majeur de l’immobilier en nom propre tient à la nécessité de mobiliser des capitaux importants pour commencer à investir bien que le recours possible au crédit immo facilite la chose. Avec les OPCI, le ticket d’entrée minimum peut varier entre 100 et 1000 euros selon les fonds. Il s’agit donc d’une solution de placement ouverte à la plupart des épargnants.

 

L’OPCI pour un fonds diversifié

 

Nous l’avons déjà abordé, mais l’OPCI propose un niveau de diversification en principe supérieur aux autres solutions d’investissement en pierre papier. La diversification d’un OPCI peut alors permettre de l’envisager comme une solution d’investissement unique (même si nous vous déconseillons cette approche). 

 

OPCI ou SCPI : que choisir ?

 

Il est fort probable que vous ayez déjà entendu parler des SCPI qui sont certainement la solution d’investissement immobilier indirecte grand public la plus connue. Se pose alors la question de savoir s’il vaut mieux investir dans l’immobilier via un OPCI ou une SCPI.

 

À vrai dire, l’OPCI et la SCPI ont toutes les raisons de coexister puisqu’ils proposent d’investir dans l’immobilier de manière relativement différente. Ainsi, la SCPI se distingue de l’OPCI sur plusieurs points :

  • la SCPI n’investit que dans l’immobilier tandis que l’OPCI peut aller chercher une partie de sa performance sur le marché boursier ;
  • il est théoriquement possible d’investir dans une SCPI à crédit alors que cela n’est pas possible avec un OPCI, mais ce dernier peut recourir à l’emprunt (chose impossible pour une SCPI) ;
  • les SCPI Fiscales permettent d’investir dans certains dispositifs fiscaux avec les SCPI Denormandie, les SCPI de déficits fonciers ou les SCPI Malraux
  • les parts d’OPCI sont réputées pour être plus liquides que les parts de SCPI ;
  • les frais d’entrées dans une SCPI (entre 8 et 12 %) sont plus importants que dans un OPCI (entre 3 et 5 %).

 

Outre le rendement et le niveau de risque, le critère de choix entre une SCPI et un OPCI doit principalement se faire sur votre horizon de placement. Les OPCI sont certainement plus adaptés pour un investissement à court/moyen terme (entre 5 et 10 ans) tandis que la SCPI proposera certainement plus d’avantages si votre horizon est supérieur à 10 ans. Mais, cela reste des conseils très généralistes puisqu’il existe une large diversité de SCPI et d’OPCI.

 

Quelle stratégie adopter en investissant dans un OPCI ?

 

Investir dans un OPCI propose des perspectives de rendements intéressantes bien supérieures aux livrets d’épargne ou aux autres placements sans risque sans pour autant exposer votre épargne de manière trop importante au marché boursier. 

Ainsi, l’OPCI est viable pour placer son argent à moyen terme pour par exemple aborder plus tard un investissement locatif. Il reste aussi intéressant sur le long terme, mais beaucoup moins compétitif qu’un investissement locatif en raison de l’impossibilité de financer l’acquisition des titres d’OPCI avec un prêt immobilier.

 

Placer son épargne dans un OPCI à moyen terme pour valoriser son apport immobilier

 

Comme nous l’avons vu, ce placement est facile d’accès en raison de son ticket d’entrée relativement faible. Réside certainement ici tout l’avantage d’un OPCI pour votre stratégie d’investissement. 

En effet, si vous ne disposez pas encore de l’épargne nécessaire (ou des revenus) pour faire un investissement locatif en nom propre, il est possible de placer votre apport dans un OPCI afin que ce dernier se valorise jusqu’à que vous décidiez de franchir le cap.

La valorisation de votre apport pendant votre période de prise de décision est importante, d’autant plus si cette période est supérieure à 2 ans. La raison est simple : le marché immobilier est en hausse constante de sorte que plus le temps passe, plus il vous faudra débourser des sommes importantes pour acheter un bien immobilier similaire.

La valeur d’un OPCI étant indexée en partie sur la valeur de son patrimoine immobilier, la valeur de votre épargne placée en son sein augmente au rythme de l’immobilier. Votre pouvoir d’achat immobilier est alors préservé pendant toute la phase où vous constituez une épargne suffisante pour effectuer votre investissement locatif en nom propre. 

 

L’OPCI est-il viable pour investir sur le long terme ?

 

Bien sûr, l’OPCI peut aussi entrer dans une stratégie d’épargne à long terme, mais sachez que vous ne pouvez pas investir dans un OPCI à crédit. Et c’est là que se situe la différence fondamentale avec un investissement locatif en nom propre : vous pouvez investir dans un OPCI uniquement l’argent que vous possédez déjà (votre épargne). Ainsi, il est impossible de bénéficier de la puissance incontestable de l’effet levier immobilier pouvant vous enrichir sur le long terme à condition d’investir dans l’immobilier intelligemment !

Pour ce faire, vous pouvez toujours recourir à l’investissement locatif clé en main afin de limiter votre prise risque tout en bénéficiant des bienfaits de l’immobilier locatif à crédit !


Lire aussi : Quelles sont les alternatives pour investir dans l’immobilier ?

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