Offre abondante, emplacement premium, prix décoté : acheter dans l’ancien présente bien des avantages pour un investissement immobilier. En contrepartie, vous devrez sans doute réaliser des travaux, qu’il faudra bien estimer. De plus, il faudra composer avec des frais de notaire élevés, à prendre en compte obligatoirement dans l’évaluation du coût total de l’opération. Acheter dans l’ancien : les pièges à éviter, on fait le point !
Avant de vous donner des conseils sur l’achat d’une maison ancienne ou d’un appartement ancien, revenons brièvement sur les avantages d’un achat immobilier dans l’ancien.
Nous l’évoquions plus haut, les logements anciens sont les plus nombreux sur le marché immobilier, et se situent dans des emplacements de choix, tels que le centre-ville. L’intérêt est que vous pouvez séduire un large panel de locataires, même s’ils ne sont pas mobiles.
L’offre étant supérieure à la demande, vous disposez en outre d’une plus grande marge de négociation. En comparaison d’avec le marché du neuf, l’ancien propose une décote du prix d’achat d’en moyenne 20 %. En parallèle, le potentiel de valorisation est plus élevé : si vous souhaitez faire de l’achat-revente, vous avez plus de chances de réaliser une plus-value.
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Des précautions s’imposent néanmoins pour éviter toute mauvaise surprise. Voici 11 pièges à éviter avant d’acheter dans l’ancien.
En tant qu’acquéreur, vous aurez forcément les frais d’agence à votre charge. Comme ils viennent augmenter le prix d’achat du bien immobilier, vous envisagez de vous passer de l’aide d’un expert. Pourtant, le recours à un agent immobilier présente un avantage notable : vous êtes certain que le prix du bien est correctement évalué.
À l’inverse, dans une vente entre particuliers, il n’est pas rare que le vendeur, qui entretient un rapport affectif avec son logement, et cherche à réaliser la plus-value la plus importante, surestime le prix de vente.
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Vous serez certainement plusieurs acheteurs à visiter, et il est presque sûr que le vendeur aura rapidement une ou plusieurs offres de prix. Vous n’aurez peut-être pas la chance de pouvoir demander une contre-visite, il vous faut donc soigneusement préparer la première pour ne rien oublier.
En amont, rédigez une check-list des points à vérifier, en fonction de la nature du bien, appartement ou maison. Voici ceux que vous ne devez pas négliger :
Pour un achat dans l’ancien, l’autre piège à éviter est de ne pas réfléchir à son horaire de visite. L’idéal serait bien entendu de pouvoir visiter le logement à différents moments de la journée, mais vous n’aurez sans doute pas le loisir de le faire.
Pourtant, ce point est à ne pas négliger. Cet appartement que vous visitez à 18h, est-il réellement lumineux en journée ? L’environnement de cette maison qui semble si calme à 11h l’est-il réellement alors qu’une route se trouve à proximité ?
Il n’existe bien entendu pas d’horaire idéal, tout dépend de l’exposition du logement et de sa situation. Le matin, vous vous rendrez mieux compte de la luminosité, le soir, du bruit du voisinage, et le week-end, de la vie du quartier. À vous de voir !
Le logement ancien est vendu avec une cave, une place de parking, un grenier ? Vous vous dites que cette dépendance est forcément un atout pour votre investissement locatif, et pressé par le temps, vous en négligez la visite. Erreur ! La visite du grenier, notamment, vous donnera une idée de l’état de la charpente et des combles. Lesquels pourraient être transformés en pièces supplémentaires le cas échéant.
De la même manière, l’état de la cave en dit long sur la copropriété ou la maison. Des problèmes d’humidité ? Attention qu’ils ne remontent pas jusqu’aux pièces à vivre, ils sont nuisibles pour la santé des habitants, et vous devriez engager de coûteux travaux.
Pour un achat dans l’ancien, un piège à éviter est celui de mal budgétiser le montant des travaux. Simple rafraîchissement pour une remise au goût du jour, changement de la cuisine, rénovation complète de la salle de bain : même si en tant qu’investisseur, vous pouvez déduire certaines dépenses de travaux de vos revenus fonciers, attention à ne pas sous-estimer leur montant. Si les travaux nécessaires ont pour conséquence d’augmenter le prix d’achat au-dessus du prix du marché, il vaut mieux envisager de passer son chemin.
Sauf à être un investisseur aguerri, faites-vous accompagner d’un professionnel du bâtiment pour les chiffrer. Vous éviterez ainsi de devoir solliciter une rallonge imprévue de votre prêt travaux.
En achetant un bien en copropriété, vous devenez propriétaire d’une quote-part des parties communes, dont vous devrez assumer financièrement l’entretien avec les autres copropriétaires.
Demandez le montant des charges : celles-ci peuvent représenter un poste très important, particulièrement dans les immeubles collectifs des années 70 et 80. Si vous êtes soumis à un régime fiscal macro plutôt qu’un régime réel, vous ne pourrez pas déduire ces charges de vos revenus fonciers !
De la même manière, demandez le carnet d’entretien de l’immeuble et les PV d’AG des trois dernières années. Vous verrez quels travaux ont déjà été engagés et ceux qui pourraient être à votre charge après l’acquisition.
Le dossier de diagnostics techniques (DDT) est une mine d’or pour bien cerner les atouts et les faiblesses d’un bien immobilier. Il doit être transmis à la signature du compromis de vente ou au plus tard le jour de la vente définitive. Demandez au vendeur s’il peut d’ores et déjà vous communiquer les plus importants d’entre eux :
Si le logement se situe en copropriété, demandez également la superficie loi Carrez.
Même si vous n’allez pas vous-même habiter dans ce logement, ou en tout cas pas à court terme, vous ne devez pas négliger de visiter le quartier, pour deux raisons : pour que le logement trouve facilement preneur pour la location, mais aussi à la revente, que vous devez d’ores et déjà envisager.
Regardez comment le quartier est entretenu, demandez à la mairie si des projets de réhabilitation ou d’embellissement sont prévus, déterminez s’il existe des commodités à proximité du logement que vous pourrez indiquer dans votre annonce immobilière…
C’est l’un des écueils de l’achat immobilier dans l’ancien, qu’il vous faut avoir en tête avant de signer. Dans le neuf, les frais de notaire s’élèvent seulement à 2 à 3 %, quand dans l’ancien, ils représentent entre 7 et 8 %. Vous devrez donc prévoir un apport personnel un peu plus élevé pour votre investissement locatif.
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Si vous pensez faire une offre d’achat au vendeur, commencez d’ores et déjà à préparer votre dossier de demande de prêt, avec toutes les pièces nécessaires : avis d’imposition, bulletins de paie, trois derniers relevés de comptes bancaires… En effet, à partir de la signature du compromis de vente, vous disposerez d’un délai assez court pour solliciter un financement immobilier : 45 à 60 jours seulement. Un dossier mal ficelé sera rejeté par la banque, vous perdrez du temps et le logement pourrait vous passer sous le nez.
Achat dans l’ancien, ultime piège à éviter : ne pas prendre le temps de négocier les conditions d’emprunt. Dans un premier temps, vous devez évaluer quel type de prêt est le plus adapté à votre projet d’investissement : prêt amortissable, prêt in fine, prêt avec différé de remboursement…
Dans un second temps, vous devez négocier le taux d’emprunt, ou confier cette tâche à un courtier. Si vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt, le taux d’intérêt que vous obtenez affecte mathématiquement l’équilibre économique de votre acquisition, et donc le taux de rendement que vous pouvez en escompter.
Enfin, les conditions d’emprunt doivent aussi être négociées : suppression des frais de dossier et des pénalités de remboursement anticipé, insertion d’une clause relative à la modularité des échéances : autant de pistes pour améliorer votre cashflow ou sécuriser votre investissement !
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