Vous disposez d’un surplus d’épargne et de revenus ? Se lancer dans l’immobilier locatif peut être une excellente opportunité pour se constituer rapidement un patrimoine conséquent et rémunérateur. En effet, l’immobilier est l’un des rares actifs qui peut être financé en grande partie et à moindre coût par un prêt immobilier. Grâce aux revenus locatifs réguliers, vous pouvez alors absorber tout ou partie des mensualités de prêt. En d’autres termes, vous faites financer votre acquisition immobilière par vos locataires. Notamment pour cette raison, vous avez tout intérêt à vous lancer dans l’immobilier locatif si vous êtes en mesure de le faire !
Dès lors, comment se lancer dans l’immobilier ? Quels sont les points d’attention à retenir ? Faut-il se faire accompagner pour son premier investissement locatif ?
Les Secrets de l’Immo, en tant que spécialiste de l’investissement locatif clé en main en Île-de-France, vous livre quelques éléments de réponse pour vous lancer sereinement dans l’immobilier locatif.
Pour éviter les incompréhensions, il convient de délimiter la notion d’investissement locatif. En effet, les possibilités d’investissement en immobilier sont bien plus vastes qu’il n’y paraît et nombreuses d’entre elles ne sont pas des investissements locatifs.
Ainsi, par immobilier locatif, il est entendu le fait d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers en vue de les louer à des locataires à des fins d’habitation. Bien sûr, il s’agit d’une définition restrictive qui s’inscrit dans le cadre de notre propos, d’autres spécialistes pourraient retenir une définition plus large.
En conséquence, selon cette définition, l’achat d’un local commercial et de locaux professionnels n’est pas un investissement locatif. Il en est de même pour l’investissement en pierre papier (SCPI, OPCI ou SIIC) quand bien même certains fonds immobiliers seraient spécialisés dans l’investissement locatif.
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Pour se lancer dans l’immobilier locatif, encore faut-il que ce placement soit attractif pour vous. Voici deux points clés pour vous en convaincre.
Lorsque l’on raisonne à l’échelle d’un patrimoine (c’est-à-dire l’ensemble des possessions d’une personne), l’immobilier est une brique indispensable en raison de sa nature.
L’une des premières briques d’un patrimoine équilibré est constituée par la résidence principale. L’immobilier d’usage est particulièrement intéressant puisqu’il s’agit d’un actif qui se valorise avec le temps et qui vous permet de faire l’économie de loyers tant que vous vivez dedans. Il propose donc un couple rentabilité risque inégalable puisque vous ne subissez aucun risque locatif (vous êtes votre propre locataire) et que vous ne payez aucun impôt sur les loyers économisés.
Ensuite, pour faire croître votre patrimoine, votre surplus d’épargne doit être investi dans des placements rentables permettant de couvrir l’érosion monétaire (inflation) susceptible de vous accorder des rendements réguliers et de se valoriser dans le temps tout en limitant votre risque de perte.
En ce sens, l’immobilier locatif ne manque pas d’atouts. Selon l’emplacement et les caractéristiques du bien, l’immobilier locatif est considéré comme un placement à risque modéré, à mi-chemin entre les placements sans risques (livret A, assurance vie fonds euros) et les actions cotées en bourse.
Avec un rendement locatif brut moyen en Île de France de 4 %, il est alors possible de couvrir l’inflation par le seul fait des loyers tout en occultant le potentiel de plus-value issu de la croissance du marché de l’immobilier.
Mais, cette rentabilité peut être démultipliée grâce à l’emprunt bancaire sans pour autant augmenter le risque de manière strictement proportionnelle. Il est donc possible de moduler le risque et la performance de l’immobilier locatif selon les caractéristiques de chaque patrimoine grâce à l’effet levier bancaire !
L’immobilier locatif permet deux choses impossible (ou difficilement réalisable) avec les autres placements :
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L’emprunt bancaire pour faire un investissement locatif (aussi appelé effet levier immobilier), vous permet de démultiplier votre rentabilité à hauteur du ratio apport personnel / montant total de l’investissement. Imaginons que vous achetiez un bien locatif 200 000 euros avec seulement 20 000 euros d’apport avec un rendement locatif de 4 % brut, ce rendement est calculé en fonction du prix du bien soit 8 000 euros / an, mais vous avez mis seulement 20 000 euros de votre poche. Grâce à l’effet levier immobilier, vos 20 000 euros ainsi investis vous proposent un rendement annuel de 8 000, soit 40 % par an ! Vous ne trouverez pas un meilleur placement pour une aussi faible prise de risque…
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Ceci étant, sur le papier, l’immobilier locatif apparaît comme une solution d’investissement magique où l’on s’enrichit sans rien faire. Dans la pratique, surtout quand on se lance dans l’immobilier locatif, ce type de placement n’est pas sans risque et nécessite des compétences variées dans divers domaines rarement réunies en une seule personne !
Avant de vous lancer dans l’immobilier locatif, il est nécessaire de bien prévoir tous les aspects de votre investissement. Comme pour la création d’une entreprise, il apparaît impératif de réaliser un business plan et différentes simulations financières pour se préparer aux différents cas de figure.
La préparation est le maître mot pour se lancer dans l’immobilier locatif.
Comme nous l’avons dit, chaque patrimoine est différent. En ce sens, tous les investissements locatifs ne se valent pas selon le profil de chaque investisseur.
Par exemple, si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale et que vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier locatif, vous avez tout intérêt à limiter votre prise de risque en vous orientant vers des actifs immobiliers à faible rendement, mais très liquides (capable d’être revendu rapidement). À travers cet investissement, votre objectif pourrait être de capitaliser avec l’immobilier locatif pour acheter plus tard votre résidence principale (à noter que vous bénéficiez d’une exonération d’impôt sur la plus-value en agissant comme tel).
À l’inverse, si vous êtes déjà bien installé avec par exemple un portefeuille d’actifs boursiers bien diversifié, il peut être intéressant de se lancer dans l’immobilier en cherchant en rendement locatif plus élevé afin d’atteindre l’autofinancement tout en limitant votre apport personnel.
Anticiper la fiscalité de votre investissement immobilier avant de vous lancer est indispensable. L’immobilier locatif par défaut est particulièrement taxé surtout pour les patrimoines à haut revenu et peut amener à de nombreuses déconvenues en cas d’incompréhension ou de mauvaises anticipations.
Il est néanmoins possible d’envisager plusieurs axes d’optimisation soit par l’intermédiaire de véhicules d’investissement (SCI à l’IS par exemple) soit en optant pour le bon statut tel que LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou pour le régime des déficits fonciers avec la location nue.
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Le choix de la bonne fiscalité pour votre investissement locatif dépend principalement de votre situation personnelle. Pour trouver la bonne option pour vous, il apparaît alors indispensable de se rapprocher de professionnels. Chez Les Secrets de l’Immo, nous réalisons des projets d’investissement locatif pour nos clients sur mesure. À cette occasion, nous les conseillons sur l’investissement immobilier le plus adapté pour eux au regard notamment des critères fiscaux !
Souvent, les personnes qui se lancent dans l’immobilier locatif sont obsédées par le rendement locatif, le but étant d’atteindre des rendements à deux chiffres.
En réalité, malgré certaines rares imperfections du marché de l’immobilier, plus la rentabilité affichée est élevée, plus le risque sous-jacent est important. Vous trouverez par exemple de gros rendements dans des villes où le marché est très peu liquide ou là où la valeur du foncier diminue. De plus, d’autres risques apparaissent tels que la vacance locative (absence de locataires) ou l’occupation précaire de votre bien (le locataire ne paye plus son loyer).
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Le rendement locatif est une donnée importante, mais elle ne peut qu’avoir de valeur au regard du risque sous-jacent. Raisonner avec l’un sans l’autre n’a pas de sens d’un point de vue financier. Ne soyez pas trop gourmand !
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Bien sûr, pour vous lancer dans l’immobilier locatif, vous aurez besoin de capitaux. Classiquement, votre budget immobilier est constitué de deux éléments :
Votre capacité d’emprunt dépend de nombreux éléments tels que :
Pour vous orienter vers le bon investissement locatif, il est donc indispensable d’avoir une idée de votre mise de départ !
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Nous l’avons dit, se lancer dans l’immobilier locatif dépend du montant que vous pouvez investir. Mais, du fait du prix des biens immobiliers, il existe un ticket d’entrée minimum. Dès lors, si votre budget immobilier (apport + financement bancaire) est inférieur à 100 000 euros, nous vous recommandons de vous orienter vers d’autres types de placements immobiliers (SCPI de rendement par exemple). À partir de 200 000 euros, vous aurez une marge de manœuvre confortable pour vous lancer convenablement dans l’immobilier.
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Comme vous pouvez le constater, se lancer dans l’immobilier implique un certain nombre de connaissances et de compétences. Et encore, nous avons fait l’impasse sur la partie travaux et la gestion locative, particulièrement chronophage…
C’est la raison pour laquelle, nous vous invitons sincèrement à vous faire accompagner pour votre premier investissement locatif. Eu égard aux montants en jeu, mieux vaut limiter au maximum votre prise de risque.
En tant que spécialistes de l’investissement locatif clé main en Île-de-France, nous sommes en mesure de vous accompagner du début de votre projet jusqu’à la revente de votre bien. Pour vous, nous recherchons le bien immobilier adapté, négocions votre financement, optimisons la fiscalité de votre investissement, réalisons les travaux et assurons la gestion locative ! Avec Les Secrets de l’Immo, vous êtes entre de bonnes mains pour réussir votre premier investissement locatif !