Réussir son premier investissement locatif implique de prendre en considération de nombreux paramètres afin de limiter au maximum votre prise de risque. Contrairement à ce que de nombreuses personnes peuvent laisser penser, l’investissement immobilier n’est pas sans risque et particulièrement complexe lorsque l’on est néophyte. Paradoxalement, de nombreux Français passent le cap du premier investissement locatif, parfois au prix de nombreuses déconvenues…
En tant que spécialistes de l’investissement locatif, nous vous livrons quelques-uns de nos conseils pour réussir votre premier investissement locatif.
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La première étape pour réussir son investissement locatif est de déterminer le périmètre et l’objectif de l’investissement en définissant :
À noter que certains de ces choix vont avoir une influence directe sur la fiscalité (et donc la rentabilité nette de votre investissement). Il est impératif de bien prendre en compte ces implications fiscales.
Inutile d’acheter un T2 à Paris en guise de premier investissement locatif si vos locataires cibles sont des étudiants. Tout au plus, vous pouvez envisager des surfaces plus grandes pour faire une colocation ou un coliving.
En tout état de cause, il est nécessaire de définir et de bien comprendre les besoins de vos locataires cibles pour acheter un bien en totale adéquation avec leur exigence. Oubliez donc les biens atypiques si vous voulez maximiser la rentabilité de votre premier investissement locatif.
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Il y a une chose impérative à comprendre en finance et en immobilier : plus le rendement locatif est élevé, plus votre investissement est risqué. Il est en effet possible de trouver des rendements locatifs à deux chiffres dans certaines villes de moyennes envergures, mais croyez-nous, ces biens souffrent souvent d’un manque d’attractivité manifeste tant pour les locataires que pour les investisseurs. Il en découle un risque de vacance locative important (absence de locataire) et une forte illiquidité à la revente (difficile de trouver un acheteur).
Pour votre premier investissement locatif, nous vous conseillons vivement de vous fixer un rendement locatif équilibré selon le marché sur lequel vous prospectez. Par exemple, en Île-de-France, un rendement locatif brut de 4,5 % est tout à fait satisfaisant au regard du marché de l’immobilier actuel.
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En effet, le rendement locatif va beaucoup varier selon les villes dans lesquelles vous souhaitez investir. Les villes très attractives avec une forte tension locative proposeront des prix à l’achat particulièrement élevés qui mettront à mal votre taux de rendement locatif.
Mais, en contrepartie, vous limitez au maximum vos risques locatifs tout en bénéficiant d’un potentiel de plus-value non négligeable. On parle alors d’investissement patrimonial. C’est généralement ce type d’investissement locatif qu’on réalise en investissant dans l’immobilier parisien.
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L’autre point important pour votre premier investissement locatif est de choisir entre bien immobilier neuf ou ancien. Le neuf a principalement l’avantage de répondre aux dernières normes en vigueur (mais pas pour longtemps puisqu’elles changent quasiment tous les ans) et de proposer (pas toujours) des performances énergétiques intéressantes.
Mais, le problème majeur du neuf est la TVA de 20 % applicable à l’achat qui ruine tout espoir de plus-value à moyen terme. Vous perdez donc une grosse part de flexibilité à la revente qui apparaît particulièrement risquée pour un premier investissement locatif.
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Si vous achetez dans l’ancien, nous vous recommandons de réaliser des travaux de rénovation et de transformation. Ces travaux permettent de faire mieux correspondre le bien à vos locataires cibles en plus de valoriser substantiellement le bien à court terme (pour faciliter sa revente en cas de pépins). Un élément clé pour séduire les meilleurs profils de locataires tout en pratiquant des loyers plus élevés.
De plus, vos travaux vous permettront de baisser la fiscalité applicable à vos revenus locatifs. Un point à ne pas négliger pour votre premier investissement locatif..
La fiscalité est un élément essentiel de l’investissement immobilier. Une fiscalité mal anticipée et mal optimisée peut diviser par deux la rentabilité de votre premier investissement locatif. Nous vous conseillons vivement de vous rapprocher d’un professionnel si vous manquez d’aisance sur le sujet !
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L’une des possibilités est de mettre votre bien immobilier en location meublée pour profiter de la fiscalité du LMNP. Véritable niche fiscale immobilière, ce régime permet dans les faits de ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs pendant les 8 premières années (environ).
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Si vos travaux de rénovation sont importants, il peut être intéressant de faire de la location nue pour bénéficier du régime des déficits fonciers afin de réduire vos autres revenus imposables et limiter l’imposition des revenus fonciers les années suivantes.
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Particulièrement prisés par les néophytes de l’investissement locatif, nous vous déconseillons néanmoins d’investir dans l’immobilier en Pinel ou en Denormandie. Souvent, les économies d’impôt en résultant ne suffisent pas à couvrir le plafonnement des loyers en découlant et le prix d’acquisition du logement. Bien sûr, il existe des exceptions. Mais, pour votre premier investissement locatif, nous vous conseillons d’y regarder à deux fois avant de vous lancer dans un tel projet.
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L’immobilier locatif tire son meilleur avantage de la capacité d’être financé à crédit. Quand bien même vous disposeriez du cash pour faire un investissement locatif, nous vous recommandons d’emprunter tout ou partie du montant du projet auprès d’une banque.
La raison à cela tient à l’effet levier immobilier. Le fait d’investir avec de l’argent qui ne vous appartient pas permet de démultiplier la rentabilité de votre investissement immobilier du montant de l’emprunt réalisé.
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Puisqu’il s’agit d’un investissement locatif, tout ou partie des loyers perçus vont permettre de rembourser les mensualités d’emprunt. À mesure que le temps passe, votre dette diminue et votre bien immobilier se valorise sans que vous ayez à débourser un seul centime si votre investissement locatif est autofinancé.
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Selon vos revenus, vos garanties et votre capacité d’emprunt, il est possible de faire votre premier investissement locatif sans apport avec un prêt 110 %. Mais attention, dans ces conditions, il sera très difficile d’autofinancer votre investissement de sorte que vous devrez compléter le différentiel loyer/mensualités de prêt avec une autre source de revenus (on parle d’effort d’épargne).
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Pour accroître votre aisance financière dans les débuts, nous vous conseillons de négocier un différé de remboursement avec la banque. Le différé de remboursement consiste à reporter l’exigibilité des mensualités jusqu’à 24 mois afin d’optimiser votre cashflow au début de la mise en location de votre bien ou pendant les travaux.
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La gestion locative est un élément clé d’un investissement locatif réussi. Faut-il l’assumer soit même ou la déléguer à une agence immobilière ?
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Si vous assumez vous-même la gestion locative, vous serez seul arbitre pour la fixation du loyer et l’analyse des dossiers des locataires.
La tentation peut alors être grande de fixer un loyer élevé par rapport au marché si vous êtes dans une zone tendue (et que l’appartement a été remis à neuf).
Mais, attention au risque de sélection adverse : plus les loyers sont élevés comparativement, plus la qualité et la fiabilité des locataires diminuent. Les bons profils de locataires disposent d’un choix plus important et iront sur un bien équivalent proposant un loyer moins élevé ! Il convient alors de trouver le juste équilibre.
Ainsi, nous vous conseillons de déléguer la gestion locative (à une agence qui fait correctement son travail, ce qui n’est pas toujours le cas). Cela vous permettra d’éviter la gestion en urgence de problèmes divers et diminuer l’imposition de vos revenus locatifs (les charges de gestion locative sont déductibles).
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Comme vous pouvez le constater, réussir son premier investissement locatif est loin d’être une mince affaire. Nous avons seulement cité les principaux sujets d’attention, il existe néanmoins une myriade d’autres points à prendre en considération pour réussir son investissement.
En raison de cette complexité, nous vous recommandons pour votre premier investissement locatif, de faire appel à des professionnels qualifiés capables de vous épauler sur tous ces sujets.
Les Secrets de l’Immo est une société spécialisée dans l’investissement locatif clé en main. Du conseil en fiscalité jusqu’à la gestion locative en passant par la recherche du bien et du financement, nous sommes en mesure de vous accompagner pour garantir la réussite de votre projet immobilier.
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