On entend souvent dire que la SCI (société civile immobilière) est une opportunité pour les investisseurs particuliers souhaitant réduire la facture fiscale de leurs investissements immobiliers. Si la SCI propose de nombreux avantages notamment dans le cadre de la bonne gestion de son patrimoine, la réalité fiscale de cette dernière est beaucoup plus complexe qu’il n’y paraît et va dépendre essentiellement de la situation personnelle de l’investisseur et du choix du régime fiscal de la SCI (IR ou IS).
Dès lors, la SCI propose-t-elle un réel avantage fiscal ? Si oui, dans quelles conditions ?
Les Secrets de l’Immo, en tant que spécialiste de l’investissement locatif clé en main en Île-de-France à destination des particuliers, vous explique dans quelle mesure la SCI peut proposer des avantages fiscaux.
Avant d’aborder le vif du sujet, il apparaît nécessaire de faire quelques légers rappels sur ce qu’est une SCI et la possibilité offerte aux associés de choisir entre deux régimes fiscaux : la transparence fiscale (SCI à l’IR) ou l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS).
La SCI (société civile immobilière) est une société de nature civile (par opposition aux sociétés commerciales telles que la SARL immobilière) ayant pour objet la détention et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.
Le but premier d’une SCI est de réunir plusieurs personnes autour d’un même projet immobilier en vue de mettre en commun des ressources pour faciliter l’acquisition du bien et sa gestion. Dès lors chaque associé d’une SCI n’est pas propriétaire directement du bien acquis par cette dernière, mais d’une fraction du capital proportionnellement à ses apports. Cette propriété indirecte se manifeste par la détention de parts sociales conférant à son propriétaire un droit de vote et un droit sur les bénéfices de la SCI.
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Notamment au moment de la création de la SCI, les associés sont confrontés au choix du régime fiscal de la SCI :
Forcément, le choix entre l’un ou l’autre régime fiscal va déterminer si les associés vont pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux ou non.
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Autant vous le dire tout de suite, la SCI à l’IR ne propose pas d’avantages fiscaux à proprement parler. En effet, le régime fiscal vise précisément à imposer l’associé comme s’il détenait le bien immobilier personnellement et directement.
Par contre, ce régime de transparence permet d’investir à plusieurs tout en bénéficiant des avantages fiscaux spécifiques propres à certains investissements immobiliers dont seules les personnes physiques peuvent bénéficier ; chose impossible avec une SCI à l’IS.
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Le principe de la transparence fiscale de la SCI à l’IR est relativement simple à comprendre :
Si vous connaissiez déjà la fiscalité immobilière applicable aux locations nues pour les particuliers, vous pouvez constater que la SCI à l’IR ne propose aucun avantage fiscal sur les revenus générés par le bien immobilier. Le régime fiscal est strictement le même.
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Toutefois, la SCI à l’IR propose un avantage notable : la possibilité d’investir à plusieurs dans un dispositif défiscalisant.
Par exemple, le dispositif Malraux permet d’obtenir une réduction d’impôt pour l’acquisition et la rénovation d’immeubles situés notamment dans un site patrimonial remarquable. L’achat d’un immeuble complet étant souvent trop coûteux pour une personne seule, la SCI à l’IR permet alors de s’associer pour bénéficier de cet avantage fiscal dans les mêmes conditions qu’un investissement en nom propre.
Il est aussi possible de bénéficier des autres dispositifs fiscaux grâce à la SCI à l’IR :
Par contre, sachez qu’il est impossible de faire du LMNP en SCI (sauf dans une proportion inférieure à 10 % des revenus totaux).
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Maintenant que nous avons vu que la SCI à l’IR ne propose pas d’avantages fiscaux (en tant que tels) sur les revenus immobiliers, qu’en est-il de la SCI à l’IS ?
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L’option pour l’IS dans le cadre d’une SCI se traduit inévitablement par une double imposition :
Comme vous pouvez le constater, avec la SCI à l’IS, l’imposition est forfaitaire de bout en bout. Autrement dit, aucun revenu immobilier n’entre dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu comme ça aurait été le cas avec les revenus fonciers d’une SCI à l’IR ou une détention en nom propre.
Dès lors, si vos revenus sont imposables à un taux supérieur à 30 %, il est fort probable que la SCI à l’IS soit plus intéressante fiscalement pour l’imposition des revenus locatifs que la SCI à l’IR.
Mais, pour vraiment parler d’avantage fiscal de la SCI, il faut aborder le sort des plus-values et de la cession de parts sociales de la SCI à l’IS.
Avec la SCI à l’IS, les associés perdent le régime de la plus-value immobilière des particuliers sur la revente du bien au profit du régime des plus-values professionnelles.
Ce régime est problématique pour deux raisons :
Il est donc fort probable que vous payez plus d’impôt in fine sur la plus-value avec une SCI à l’IS qu’avec une SCI à l’IR. À voir avec plusieurs simulations, si les économies d’impôt sur les loyers en résultant permettent de compenser cette perte.
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L’autre point noir venant entacher l’avantage fiscal de la SCI à l’IS tient à la taxation de 5 % pour droit d’enregistrement sur la cession des parts sociales. Un élément à prendre en compte si vous avez fondé une SCI notamment à des fins patrimoniales et de transmission.
Au demeurant, la SCI excelle fiscalement dans le domaine de la transmission de ses parts sociales, notamment dans un cadre familial (on parle alors de SCI familiale). En effet, en matière de transmission anticipée par voie de donation, il est possible de pratiquer une décote fiscale sur les parts de la SCI pour tenir compte de son illiquidité. De plus, la valeur fiscale des parts transmises tient compte du passif de la SCI (ses dettes). Il est alors possible de donner un bien immobilier à ses enfants ou à ses proches pour un très faible coût fiscal si la SCI est endettée !
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Ce que Les Secrets de l’Immo fait pour vous : Les Secrets de l’Immo est une société d’investissement locatif clé en main qui vous permet de confier la totalité de votre projet d’investissement immobilier en Île-de-France. Pour vous, nous nous occupons de la recherche du financement, de la recherche du bien, de la sélection du véhicule d’investissement adapté (si nécessaire, nous vous conseillons la forme de société adaptée pour investir et réalisons les démarches de création pour vous), des travaux de rénovation, de la gestion locative… Bref, chaque étape de votre projet est gérée par des experts pour un résultat d’exception !