L’avantage d’un amortissement dans une SCI à l’IS, c’est qu’il est déductible du résultat imposable de la société. Il va entrer en compte dans le calcul de l’impôt de la SCI, et en diminuant la base imposable, il réduit de facto l’impôt sur les sociétés de la SCI.

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Comment fonctionne l’amortissement dans une SCI à l’IS ?

Avec une SCI à l’IS, vous avez la possibilité de pratiquer des amortissements sur votre bien immobilier pour diminuer le bénéfice imposable. Il convient de distinguer le traitement comptable de l’amortissement pour ensuite s’intéresser aux conséquences fiscales de ce dernier. Tout ce que vous devez savoir sur l’amortissement en à l’IS.

Qu’est-ce qu’un amortissement ?

L’amortissement consiste à prendre en compte la dépréciation des biens immobiliers dont la SCI à l’IS est propriétaire du fait de leur utilisation et du passage du temps. Ce mécanisme permet de réduire le bénéfice de la société civile immobilière et par conséquent, les impôts dont elle est redevable. Pour bien appréhender la suite du propos, nous allons maintenant nous intéresser au traitement comptable, fiscal et économique de l’amortissement en SCI.

Le traitement comptable de l’amortissement

La SCI va investir dans un ou plusieurs immeubles pour réaliser son objet et poursuivre son activité. En comptabilité de la SCI à l’IS, les immeubles sont considérés comme des immobilisations. L’amortissement d’une immobilisation se traduit par la constatation d’une charge dans le bilan de résultat, représentant la perte de valeur de cette immobilisation, laquelle se déprécie par l’usage et dans le temps. Lire aussi : Comment créer une SCI pour faire de l’investissement locatif ?

Le traitement fiscal de l’amortissement

Sous un angle fiscal, la dépréciation des immobilisations occasionne une perte de substance des actifs de la SCI. Or, au moment de lancer l’activité de la SCI, vous avez engagé des capitaux, lesquels sont nécessairement impactés par cette perte de substance des immobilisations. Pour la compenser, c’est-à-dire pour maintenir la valeur initiale des capitaux, vous allez opérer un prélèvement sur les bénéfices de la SCI. Comment ? En pratiquant un amortissement fiscal, qui viendra en déduction du bénéfice imposable.

Le traitement économique de l’amortissement

D’un point de vue économique, l’amortissement est un mécanisme permettant de remplacer les immobilisations grâce aux sommes économisées sur le paiement de l’impôt. Ces sommes amorties sont placées en réserve jusqu’à leur utilisation. Lire aussi : L’amortissement en LMNP

Quelles formes prennent les amortissements en SCI à l’IS ?

Il existe deux types d’amortissements : l’amortissement linéaire et l’amortissement dégressif.

Amortissement linéaire de la SCI à l’IS

L’amortissement linéaire consiste à déduire chaque année une certaine somme calculée en fonction du composant envisagé, auquel se rapporte un taux et une durée d’amortissement. Vous allez d’abord déduire les frais généraux comme les frais de rédaction d’actes ou les frais de notaire du prix d’acquisition du bien, et ensuite appliquer le taux d’amortissement annuel. C’est le choix le plus fréquent en SCI à l’IS, et l’amortissement linéaire est même obligatoire dans certains cas (par exemple, un bien dont la durée d’utilisation normale est inférieure à 3 ans).

Amortissement dégressif, peu utilisé dans les SCI à l’IS

Le fonctionnement de cet amortissement diffère du précédent, en ce qu’il permet de déduire des sommes plus importantes au cours des premières années. Ici, il convient d’appliquer un coefficient au taux d’amortissement linéaire, ce coefficient étant déterminé par la durée d’usage normale du bien. Cette possibilité est offerte pour des immobilisations prévues au Code général des impôts, comme par exemple, en matière immobilière, les investissements hôteliers. En pratique, donc, la SCI à l’IS n’est pas concernée par ce type d’amortissement.

Quelles sont les conditions à remplir pour amortir en SCI à l’IS ?

Le régime d’imposition de la SCI a une influence sur l’amortissement. De plein droit, la SCI est une société transparente, avec imposition des bénéfices entre les mains des associés : c’est la SCI à l’IR. Celle-ci n’étant pas soumise à l’obligation de tenir une comptabilité, elle n’est pas tenue de faire des amortissements. Si elle décide de tout de même en pratiquer, l’amortissement n’aura qu’une incidence comptable, mais pas fiscale. En effet, du fait de sa transparence fiscale, la SCI à l’IR ne n’est pas autorisée à diminuer son bénéfice imposable avec un amortissement. Les choses sont différentes pour une SCI à l’IS. Étant obligée de tenir une comptabilité, elle doit réaliser des amortissements sur ses immobilisations. Pour qu’ils soient ensuite déductibles des impôts, les amortissements doivent :

Effectivement être constatés dans la comptabilité
Porter sur les seuls actifs qui subissent une dépréciation du fait du temps et de l’usage ;
Correspondre à la dépréciation effective subie par chacun des composants.

Lire aussi : Comment choisir entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS ?

Quels sont les biens amortissables dans une SCI à l’IS ?

Les biens immobiliers et mobiliers détenus par la SCI constituent des immobilisations corporelles. Il est notamment possible d’amortir :

Une maison, un appartement, un immeuble, une construction, ainsi que leurs éléments (murs, toitures, maçonnerie, gros œuvre…) ;
Le mobilier des biens détenus et ceux qui servent à l’exploitation de l’activité ;
Le matériel informatique nécessaire à l’activité…

En revanche, il n’est pas possible de pratiquer des amortissements sur le terrain, car celui-ci ne se déprécie pas avec le temps. Il existe également des immobilisations incorporelles, c’est-à-dire des actifs qui ne représentent pas des biens palpables, comme une licence, un brevet ou un logiciel, les frais d’établissement (par exemple, les sommes nécessaires à l’immatriculation de la SCI). En principe, ces éléments ne peuvent pas être amortis (sauf le brevet et les frais liés à la conception et au développement de logiciels), car ils ne se déprécient ni par le temps ni par l’usage, sauf circonstances exceptionnelles. Par exception, ils peuvent être admis en provisions. Lire aussi : Quels sont les avantages de l’investissement locatif clé en main ?

Quelle durée pour un amortissement en SCI à l’IS ?

Nous nous plaçons donc sur le terrain de l’amortissement linéaire, où la durée et le taux d’amortissement sont intimement liés. La durée d’amortissement correspond à la durée normale d’utilisation, laquelle est déterminée par les usages de l’exploitation. Elle est fixée par composant de l’immeuble (un composant est, par exemple, la toiture, l’agencement ou le gros œuvre), tout comme le taux d’amortissement linéaire. Voici comment s’articulent les durées et taux d’amortissement par composants.

Elément amorti	Durée normale d’utilisation	Taux d’amortissement
Immeuble bâti	De 20 à 50 ans	De 2 à 5%
Toiture	25 ans	4%
Installations électriques	25 ans	4%
Etanchéité	15 ans	6.67%
Ascenseurs	15 ans	6.67%
Agencements intérieurs	15 ans	6.67%
Structure (gros œuvre)	80 ans	1.25%

Lire aussi : Peut-on créer une SCI quand on est fonctionnaire ?

Pourquoi faut-il pratiquer des amortissements dans une SCI à l’IS ?

L’avantage d’un amortissement dans une SCI à l’IS, c’est qu’il est déductible du résultat imposable de la société. Il va entrer en compte dans le calcul de l’impôt de la SCI, et en diminuant la base imposable, il réduit de facto l’impôt sur les sociétés de la SCI. Pour le calcul de l’impôt de la SCI, il faut d’abord déduire :

L’amortissement sur le prix d’achat de l’immeuble, déduction faite des frais généraux immédiatement déductibles (par exemple, les frais de notaire). Si vous n’achetez pas l’immeuble en cours de vie sociale, mais l’apportez en nature lors de la création de la SCI, ce sera alors sa valeur vénale qui sera prise en compte
L’amortissement du coût des travaux ou d’une reconstruction (différent selon s’il s’agit d’un local à usage d’habitation, commercial ou professionnel).

Une fois ces déductions d’amortissements opérées, il convient d’imposer le bénéfice de la SCI à l’IS selon le taux d’imposition correspondant :

Le taux normal : 28 % et 31 % au-delà de 500 000 euros de bénéfices, des taux qui seront abaissés respectivement à 26.5 % et 27.5 % pour les exercices du 1er janvier au 31 décembre 2021 ;
Le taux réduit : il s’applique à des sociétés dont le chiffre d’affaires hors taxes n’excède pas un certain seuil. En dessous de 38 120 euros, le taux est de 15 %, au-delà de cette somme, le taux passe à 28 % (26.5 % pour les exercices ouverts à compter de janvier 2021).

Quelles sont les conséquences fiscales de l’amortissement lors de la cession de l’immeuble ?

Si la réduction du bénéfice imposable constitue un sérieux avantage, l’amortissement en SCI à l’IS comporte un inconvénient majeur lors de la cession du bien immobilier en cours de vie sociale. Car si l’amortissement permet de diminuer l’imposition pendant toute la durée de détention de l’immeuble, il fait au contraire augmenter le montant de la plus-value, et la taxation liée. Au régime des particuliers, la plus-value est calculée sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien. Le régime diffère lorsqu’il s’agit du régime professionnel avec amortissement du bien. Il faut ici prendre en compte la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien (VNC). Opposée à la valeur réelle ou à la valeur du marché d’un bien, la VNC correspond à la valeur du bien déduction faite de la dépréciation constatée au fil des années par le biais des amortissements. Elle se calcule selon la formule suivante : VNC = prix d’achat HT – amortissements – provisions. De fait, plus vous conservez longtemps le bien avant de le revendre, plus la VNC est basse, et l’écart avec le prix de cession, élevé. En conséquence, vous dégagez une importante plus-value, qui sera taxée au taux normal de 31 % ou au taux réduit de 15 %. Pour conclure, l’économie d’impôt obtenue au fil des années grâce à l’amortissement sera contrebalancée par la taxation sur la plus-value.

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