Soumise au régime des sociétés et non de l’entreprise individuelle, la SCI impose la réunion d’au moins deux associés pour être constituée. Ainsi, à la question peut-on créer une SCI seul, la réponse est a priori non. Il convient de nuancer cette affirmation pour la vie post-création de la société, pendant laquelle une SCI avec un seul associé peut effectivement fonctionner.
Comme son nom l’indique, la société civile immobilière (SCI) poursuit un objet civil : la détention et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle peut être classique (constituée entre deux associés sans lien de parenté) ou une SCI de famille (associés possédant un lien de parenté ou d’alliance).
Pour créer une SCI pour un investissement locatif ou un achat immobilier, vous devez consentir des apports qui concourent à la formation du capital social. Il peut s’agir d’apports en numéraire (somme d’argent) ou d’apports en nature (un immeuble, par exemple). En contrepartie de cet apport, vous recevez des parts sociales qui vous accordent la qualité d’associé de la SCI. Vous disposez d’un droit à participer aux décisions collectives (assemblée générale ordinaire et extraordinaire) et d’un droit à la distribution des bénéfices.
La responsabilité des associés est dite :
À savoir : les associés ne sont pas directement propriétaires du patrimoine, qui appartient en réalité à la SCI.
La SCI est administrée par un gérant, associé ou non de la SCI, qui prend seul les décisions relevant de l’objet social.
De plein droit, la SCI est soumise au régime de la transparence fiscale. En conséquence, la taxation des bénéfices intervient au niveau des associés, à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR). Sur option, ou si la SCI a une activité de type commerciale (location meublée ou opérations d’achat-revente), elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS).
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La SCI est un support d’investissement immobilier, mais sert également des objectifs patrimoniaux.
En l’absence de société, les biens détenus par deux personnes ou plus sont soumis au régime de l’indivision. Codifié par le Code civil, il ne permet pas la pérennisation du patrimoine. En effet, la loi prévoit que nul n’est tenu de rester dans l’indivision. En conséquence, le partage peut être provoqué à tout moment, volontairement ou sur décision de justice.
En parallèle, les règles de fonctionnement de l’indivision peuvent conduire à des situations de blocage, nuisibles à l’entretien et à la gestion du patrimoine. En effet, en l’absence d’une convention d’indivision, les décisions portant sur les biens doivent être prises à l’unanimité.
Pour pallier ces écueils, la création d’une SCI seul ou à plusieurs s’avère tout indiquée pour la détention d’un bien commun.
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Les recettes locatives tirées de la location des immeubles sont normalement imposées entre les mains des associés. Si vous pouvez bénéficier de dispositifs avantageux pour réduire l’assiette imposable, comme des réductions d’impôts au titre de la loi Denormandie ou de la loi Pinel, ou de déficits fonciers, il n’en demeure pas moins que cette taxation peut peser lourd pour les contribuables fortement fiscalisés.
En optant pour une SCI à l’IS, l’imposition se fait au niveau de la société, avec des taux inférieurs à ceux des tranches marginales d’imposition les plus élevées. Un avantage qui se transforme néanmoins en inconvénient lors de la revente des biens, laquelle entraîne une double imposition.
Ultime avantage de la création d’une SCI seul ou à plusieurs : il est possible de préparer la transmission du patrimoine aux héritiers dans des conditions très avantageuses.
La SCI est un outil permettant le maintien du patrimoine dans la famille. La loi prévoit en effet une clause d’agrément à l’unanimité, qui permet de contrôler les nouvelles arrivées dans le capital social.
En outre, il est possible de mettre en place une convention de démembrement des titres. Vous attribuez l’usufruit à vos héritiers et conservez la nue-propriété. À votre décès, ils deviennent pleinement propriétaires des parts sociales, sans frais ni formalités supplémentaires. Le démembrement présente d’autres avantages : calculée sur la base de la valeur de l’usufruit, l’assiette des droits de mutation est plus faible. En outre, les parts sociales étant moins liquides qu’un immeuble, elles bénéficient d’une décote. Enfin, vous pouvez optimiser la fiscalité de l’opération en mettant en place des donations parents-enfants avec un abattement de 100 000 euros renouvelable tous les 15 ans.
À savoir : le démembrement croisé des parts entre conjoints permet aussi de protéger le conjoint survivant lors du décès du premier époux.
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L’article 1832 du Code civil dispose que : « La société est instituée par deux ou plusieurs personnes ». Deux associés sont donc nécessaires pour créer une SCI. Par exception, d’autres sociétés peuvent être constituées avec un associé unique : l’EURL et la SASU, qui sont des sociétés commerciales.
Conséquence de cet article : votre demande d’immatriculation de la SCI à associé unique sera rejetée par le greffe du tribunal du commerce. Une situation hypothétique peut être envisagée : celle dans laquelle le greffier ne remarque pas le vice de constitution, à savoir l’absence d’un associé, et accorde l’immatriculation. Dans ce cas, la SCI est considérée comme une société de fait et risque l’annulation.
Si créer une SCI seul n’est pas possible, il est en revanche possible d’envisager une SCI unipersonnelle en cours de vie sociale.
Différents évènements intervenant en cours de vie sociale peuvent rendre la SCI unipersonnelle. Il s’agit de la cession de parts, le décès ou le retrait d’un des associés. Ces évènements auront pour conséquence de réunir en une seule main toutes les parts sociales.
Aux termes de l’article 1844-5 du Code civil, « la réunion de toutes les parts sociales en une seule main n’entraîne pas la dissolution de plein droit de la société ». De facto, la situation pourrait perdurer, à moins de se conformer à la loi en procédant à une régularisation. Une autre option peut être envisagée, notamment dans la SCI familiale : accueillir un enfant mineur non émancipé au sein du capital.
Légalement, vous êtes tenu de régulariser la situation dans l’année qui suit la réunion des parts dans vos seules mains. Le délai de régularisation d’un an peut être prorogé de 6 mois par le tribunal de commerce. Sinon, un tiers peut demander la dissolution de la SCI. Deux options s’offrent alors à vous : effectivement dissoudre et liquider la SCI ou, plus intéressant, faire entrer un nouvel associé dans le capital.
À savoir : si un tiers demande la dissolution de la société, mais que vous avez entamé la procédure de régularisation, alors le tribunal ne pourra pas prononcer la dissolution.
En présence d’une clause d’agrément, si un associé souhaite revendre ses parts, il devra recueillir l’accord de l’autre associé. Ce dernier souhaitant créer une SCI seul, il devra donc opposer un refus à la cession et racheter les parts de l’associé sortant. Vous deviendrez de cette manière l’associé unique de la SCI.
Selon l’article 1870 du Code civil, le décès d’un associé n’entraîne pas la dissolution de la SCI, qui se poursuit avec ses héritiers. Pour poursuivre une SCI seul, il vous faudra donc prévoir une clause d’agrément avec rachat de parts pour écarter les héritiers.
Autre possibilité de monter une SCI seul, le rachat des parts d’un associé sortant. Il conviendra de rembourser l’apport de ce dernier. Vous serez dès lors le seul associé de la SCI.
Un associé mineur ne pas agir directement dans la SCI : il est représenté par ses parents. L’arrivée de votre enfant dans le capital vous permet ainsi de régulariser la situation aux yeux de la loi tout en gardant la mainmise sur la prise de décisions. Certes, cette solution ne vous permet pas en soi de créer une SCI à associé unique, mais elle vous assure un contrôle maximal de la structure. Le même montage est possible avec un associé majeur, en se réservant une répartition 99 % / 1%, par exemple.
Pour finir, une personne morale à associé unique peut être associé d’une SCI. Un montage pourrait donc consister à créer une EURL dont vous seriez l’associé gérant et qui deviendrait le second associé de la SCI. Vu le caractère fictif de la qualité d’associé ainsi créée, nous vous déconseillons cette solution !
Synthèse : s’il est impossible de créer seul une SCI, celle-ci peut devenir unipersonnelle en cours de vie sociale. La régularisation restant préférable, vous pouvez prévoir l’intégration au capital d’un associé mineur, ou de réunir un maximum de parts sociales entre vos mains, et être nommé gérant de la SCI, pour peser le plus possible sur les décisions de la société.