Déjà propriétaire de votre résidence principale, vous souhaitez maintenant débuter dans l’investissement locatif. Pour réussir ce projet immobilier, encore faut-il au préalable déterminer vos objectifs, apporter une vigilance particulière à la fiscalité et bien sélectionner votre futur locataire. Alors, en investissement locatif, comment bien commencer ? Les Secrets de l’Immo vous donne quelques conseils.
Avant de débuter votre investissement immobilier, vous devez élaborer votre profil d’investisseur et définir vos objectifs. Si vous ne connaissez rien du tout à ce domaine, une formation en immobilier peut s’avérer judicieuse afin de mieux en maîtriser les notions et les contours.
Interrogez-vous sur votre stratégie d’investisseur. Souhaitez-vous acquérir un bien immobilier pour en tirer un rendement maximum ? Pour constituer un patrimoine à transmettre à terme à vos héritiers ? Les réponses à ces questions vous permettront d’affiner votre projet et de choisir ainsi un logement, un type de location et un régime fiscal adapté.
Le taux de rentabilité de votre investissement locatif sera nécessairement impacté par la fiscalité, puisque les recettes locatives générées seront taxées par le fisc. Deux options s’offrent à vous : le régime micro et le régime du réel.
Il existe deux types de régimes micro, selon si vous choisissez de faire de la location vide ou de l’avantageuse location meublée. Pouvant être mis en place si les revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 euros, ils ne vous permettent pas de déduire vos charges, mais vous offrent à la place un abattement. Celui-ci est de 30 % en location nue, 50 % en location meublée et de 71 % en meublé de tourisme.
Il est particulièrement intéressant pour débuter un investissement locatif, car il vous permet de déduire des charges de vos revenus fonciers (location vide) ou de vos BIC (location meublée). Peuvent ainsi être imputés les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les primes d’assurance…
Si vos dépenses sont supérieures à vos recettes, vous créez un déficit foncier que vous pouvez reporter soit sur votre revenu global, soit sur les revenus de même catégorie.
Le régime du réel est ainsi adapté dès lors que vos charges excèdent les abattements du régime micro ou si vous êtes fortement fiscalisé.
Il est impossible de parler de fiscalité immobilière sans aborder la question des dispositifs de défiscalisation. Vous avez forcément entendu parler du plus célèbre d’entre eux, la loi Pinel, mais sachez qu’il en existe d’autres, comme le dispositif Denormandie (Pinel ancien), la loi Malraux, le dispositif Censi-Bouvard ou encore la défiscalisation Monuments Historiques. Toutes vous proposent une réduction d’impôt, qui peut constituer un levier intéressant pour doper le rendement de votre investissement locatif.
La capacité d’emprunt pour un investissement locatif, c’est le montant maximum que la banque acceptera de vous prêter au regard de vos revenus, de vos charges et de votre apport. Vos mensualités doivent être adaptées pour ne pas excéder un taux d’endettement de 35 %.
S’agissant de l’épargne à injecter dans votre projet, sachez qu’il est possible d’emprunter sans apport pour financer un investissement locatif, mais vous aurez plus de mal à tendre à l’autofinancement de votre investissement dans cette hypothèse.
Une fois que vous connaissez le montant maximum que vous pouvez emprunter, vous pouvez définir l’envergure de votre investissement. Achat d’un deux-pièces, investissement en colocation pour cibler les étudiants, achat d’un appartement en rez-de-chaussée pour viser les personnes âgées ou handicapées et les familles avec enfants en bas âge…
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Vous avez le choix entre un prêt amortissable et un prêt in fine pour financer l’achat d’un bien immobilier.
Le prêt amortissable consiste à rembourser chaque mois une partie du capital emprunté. Le système d’amortissement fait que vous remboursez une part plus importante d’intérêts que de capital en début de remboursement, la situation s’inversant ensuite.
Il est possible de différer le remboursement d’un prêt amortissable, ce qui peut vous permettre d’optimiser le cashflow de votre investissement, le temps par exemple de réaliser des travaux dans le logement avant sa mise en location.
Le prêt in fine fonctionne différemment. En effet, le remboursement du capital s’effectue en une seule fois, lors de l’ultime échéance. Les autres mensualités se composent uniquement d’intérêts. Ce type de prêt présente un avantage fiscal : celui de vous permettre de déduire plus d’intérêts tout au long de la durée de remboursement.
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En location vide, vous vous engagez pour une période de location minimale de 3 ans. Généralement, les locataires s’installent plus longtemps dans ce type de bien, qu’ils peuvent meubler et décorer selon leurs goûts. Le turn-over et le risque de vacance locative sont ainsi limités. Toutefois, l’abattement en régime micro est moins généreux qu’en location meublée, et les charges déductibles en régime réel sont limitativement listées par la loi.
En location meublée, vous attirez essentiellement des étudiants, des personnes en mobilité professionnelle et des jeunes actifs. Le bail peut aller de 1 mois en bail mobilité à 1 an pour un meublé classique, en passant par 9 mois s’il est conclu avec un étudiant.
Vous avez le choix entre deux statuts : loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel. Avantageux, ils vous permettent de pratiquer des amortissements en LMNP comme en LMP, en plus de la déduction des charges. En outre, les dépenses admises en déduction ne sont pas limitativement énumérées par la loi. En LMP, le déficit foncier est imputable sur le revenu global et reportable pendant 6 ans.
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Le marché de l’ancien est abondant et propose des biens avec un prix décoté par rapport au neuf. En contrepartie, les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf.
Avec un investissement dans l’ancien, vous devrez sans doute effectuer des travaux. Petit conseil sur cette question : prenez le temps et l’argent nécessaires pour remettre le bien au goût du jour. Vous attirerez ainsi plus de locataires potentiels, qui auront envie de rester dans les lieux. Vous limiterez de cette manière les risques de turn-over, de vacances et de carence locative. Gardez enfin en tête qu’il est possible de déduire certaines dépenses de travaux des revenus fonciers et BIC.
Vous connaissez la règle d’or en immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Celui-ci doit s’envisager en fonction de plusieurs critères :
Dernier conseil sur ce point : pensez d’ores et déjà à la revente lorsque vous choisissez l’emplacement du logement. La plus-value elle aussi à son importance dans le calcul de la rentabilité nette de votre investissement !
Avec un loyer trop élevé, vous risquez de vous retrouver avec un logement qui ne se loue pas. À l’inverse, un loyer faible vous permet certes d’attirer les candidats, mais générera un rendement insuffisant.
Pour avoir une idée des loyers à pratiquer, prenez le temps d’étudier le marché sur des sites comme SeLoger, consultez les bases de données de l’INSEE ou demandez l’avis d’un agent immobilier.
À savoir : la réévaluation des loyers, particulièrement en zone en tension foncière, est strictement encadrée par la loi. Pensez à inclure une clause de revalorisation dans le contrat de location !
La hantise du propriétaire-bailleur, c’est bien entendu un locataire mauvais payeur. Soyez tout de même rassuré : seuls 2 % des propriétaires font face à des loyers impayés.
Pour limiter ce risque, étudiez soigneusement le dossier, qui comportera des fiches de paie et un avis d’imposition. Un candidat en CDI ou fonctionnaire, qui gagne trois fois le montant du loyer, aura votre préférence. Exigez aussi une caution !
À savoir : vous pouvez vous prémunir contre les différents risques locatifs, avec une assurance loyers impayés ou une assurance vacance locative.
Toutes ces étapes vous semblent trop chronophages ou complexes ? L’investissement locatif clé en main proposé par les Secrets de l’Immo vous permet de vous en affranchir. De la sélection du bien à la gestion locative, en passant par la réalisation de travaux de qualité, nous nous occupons de tout, pour vous.