Sauf à disposer de fonds propres conséquents, la SCI aura besoin d’un financement par crédit pour acquérir son patrimoine immobilier. Deux possibilités s’offrent alors aux associés : emprunter chacun en nom propre ou souscrire le prêt immobilier au nom de la SCI. Dans les deux cas, il faudra prévoir une assurance de prêt. Mais combien peut emprunter la SCI ? Tout va dépendre de la capacité d’emprunt des associés.
Lorsque vous souhaitez réaliser un achat immobilier à plusieurs, vous avez le choix entre l’indivision et la création d’une société. L’indivision présente un inconvénient notable : elle ne permet pas de sécuriser le patrimoine, car les propriétaires indivis peuvent en provoquer le partage à tout moment (article 815 du Code civil). C’est pourquoi il est préférable de constituer une société.
La société civile immobilière (SCI) classique ou familiale a pour but de faciliter la détention, la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers. De plein droit, la SCI est une société transparente : les bénéfices qu’elle dégage sont imposés entre les mains des associés, à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR). Sur option, vous pouvez préférer une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés), avec toutefois un risque de double imposition en cas de cession d’un bien immobilier.
De par leurs apports dans le capital social de la SCI, chacun des associés dispose de parts sociales en proportion. Ces parts sociales leur donnent droit de vote dans les décisions de la société, ainsi qu’un droit aux bénéfices.
La responsabilité des associés d’une SCI est :
En revanche, les associés ne sont pas tenus solidairement au paiement des dettes.
Enfin, la SCI est administrée par un gérant, qui l’engage à l’égard des tiers pour les actes entrant dans son objet social.
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Il n’existe pas de prêt SCI spécifique, et la société ne peut pas bénéficier de prêts aidés. Deux montages sont envisageables pour l’emprunt : emprunter au nom des associés ou emprunter directement en SCI.
Les banques ne proposant pas de crédit immobilier spécifique à la SCI, celle-ci a le choix de financer son acquisition par un prêt amortissable classique ou avec différé de remboursement, un prêt in fine…
En revanche, comme la SCI est une personne morale, et non une personne physique, elle ne peut pas prétendre aux prêts aidés consentis par l’État aux acheteurs de leur résidence principale, comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt conventionné, le prêt d’accession sociale ou encore le prêt épargne logement (PEL). C’est ainsi qu’emprunter en SCI permet avant tout de réaliser de l’investissement locatif.
Les organismes de crédit ne pratiquent pas non plus de taux d’emprunt spécifique pour les SCI. Le taux d’intérêt est déterminé selon le profil des associés emprunteurs, notamment au regard de leur situation professionnelle et de la durée d’emprunt.
Enfin, comme pour un prêt accordé à un particulier, l’emprunt en SCI devra être garanti par une assurance emprunteur. Au minimum, il faut être assuré contre le décès et la perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). Deux options sont alors possibles :
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La SCI dispose de la personnalité morale, ce qui lui permet d’emprunter indépendamment des associés. Dans cette hypothèse, il appartient au gérant, après décision unanime des associés, de déposer une demande de prêt auprès d’une banque. Si elle est acceptée, les fonds seront déposés sur le compte bancaire de la SCI.
Le remboursement de l’emprunt est lui aussi prélevé sur le compte de la société. Soit les loyers perçus de la mise en location des biens sont suffisants pour couvrir les mensualités, soit les associés devront consentir des apports en compte-courant d’associés pour y faire face. Celui-ci est généralement rémunéré : vous bénéficierez d’intérêts sur les sommes avancées à la SCI, lorsque celle-ci aura retrouvé une trésorerie suffisante.
Gardez en tête qu’emprunter en SCI comporte un risque majeur pour les associés. En effet, la souscription d’un crédit revient à endetter la société, et rappelez-vous qu’en tant qu’associé, vous êtes indéfiniment responsable des dettes qu’elle a créées.
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Autre possibilité : chaque associé emprunte à titre personnel pour le compte de la SCI. Il appartient ainsi à chaque associé de déposer une demande de prêt auprès d’un établissement prêteur, et si elle est acceptée, il pourra ensuite :
Chaque associé est tenu de rembourser son propre emprunt : il n’existe pas de solidarité de fait entre les associés. Il peut utiliser la quote-part de bénéfices qui lui revient lors de chaque exercice social de la société. Attention toutefois, dans cette hypothèse, soyez conscient que la distribution n’intervient généralement qu’une fois par an, et seulement si une décision de l’assemblée générale l’autorise. Il existera donc un décalage entre le décaissement pour le remboursement des échéances et la perception des revenus locatifs par le biais de la distribution.
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Pour déterminer combien la SCI peut emprunter, il convient de s’attacher à la capacité d’emprunt de chacun des associés. Désignant le montant maximum que la banque acceptera de prêter, elle est calculée en fonction de vos revenus et de vos charges. Bien entendu, et comme pour n’importe quel emprunt, la banque vérifiera que votre taux d’endettement n’excède pas 35 %.
Au titre des revenus, la banque prend en compte les salaires et traitements, mais également 70 % de la quote-part des recettes locatives auxquelles vous pourrez prétendre au titre de la location du patrimoine de la SCI.
Le cumul des capacités d’emprunt des différents associés permet de bénéficier d’un effet de levier maximal. Grâce aux différents prêts qui constitueront des apports, la SCI pourra envisager de réaliser des projets immobiliers de plus grande envergure, comme l’achat d’un immeuble de rapport ou un investissement en coliving.
Autre critère retenu pour le calcul de la capacité d’emprunt des associés en SCI : le montant de l’apport personnel. Si a priori, il est possible d’emprunter sans apport pour un investissement locatif, il faut savoir que :
Remarque : Vous pouvez néanmoins constater au travers de nos réalisations que nous arrivons souvent à financer votre projet immobilier à 100 %, sans que vous ayez à fournir un apport personnel !
Pour répondre à cette question, nous prendrons en compte la capacité d’emprunt et les garanties d’emprunt.
Nous l’avons vu, la capacité d’emprunt de la SCI dépend intrinsèquement de celle de ses associés. Emprunter en SCI peut ainsi s’avérer plus facile du fait de la mise en commun des capacités d’emprunt de chaque associé. Si l’un d’eux se voit refuser sa demande du fait de revenus insuffisants, cela ne signe pas l’arrêt du projet : il reste encore des associés pour constituer un apport suffisant et ainsi concrétiser ce projet.
Outre l’assurance de prêt, la banque exige de l’emprunteur en nom propre qu’il souscrive une garantie pour le remboursement du prêt. Elle peut prendre la forme d’une sûreté réelle (hypothèque, privilège de prêteurs de deniers) ou d’une sûreté personnelle (cautionnement). Il n’est pas certain que vous soyez déjà propriétaire d’un bien à gager ou qu’un organisme de cautionnement accepte votre dossier.
Avec un emprunt en SCI, la banque a face à elle des associés dont la responsabilité est indéfinie. En cas de défaillance de la SCI, elle peut se retourner contre eux pour leur demander le paiement de la dette, ce qui constitue une garantie supplémentaire pour elle. Cette garantie peut aussi être renforcée par une clause de solidarité dans l’offre de prêt. De cette manière, la banque pourrait exiger le remboursement intégral de la dette à chacun des associés : encore une disposition qui rend plus facile l’emprunt en SCI.