Les fonds d’investissement immobilier répondent à plusieurs problématiques rencontrées par les investisseurs tels que la diversification, le montant du ticket d’entrée, la gestion des investissements immobiliers (notamment locative)…
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Faut-il investir dans un fonds d’investissement immobilier ?

Il existe de nombreuses alternatives pour investir dans l’immobilier. Au-delà de l’investissement locatif traditionnel ou de l’achat de sa résidence principale, de nombreux épargnants se tournent vers les fonds d’investissement immobilier pour bénéficier de la performance du marché de l’immobilier.

Investir dans des fonds immobiliers ne propose pas que des avantages, mais a le mérite de vous offrir l’accès à un parc immobilier diversifié (selon la spécialisation du fonds) pour un ticket d’entrée relativement faible. 

Alors, investir dans un fonds d’investissement immobilier est-elle une solution viable ? Le cas échéant, dans quels fonds investir ?

 

Qu’est-ce qu’un fonds d’investissement immobilier ?

 

Dans sa définition la plus large, un fonds d’investissement immobilier est une société spécialisée dans la collecte de fonds dans le but d’investir dans l’immobilier. Autrement dit, un fonds d’investissement immobilier agrège l’épargne des investisseurs dans le but de mettre en commun leur ressource pour investir dans l’immobilier.

C’est comme si vous constituiez une SCI pour investir à plusieurs sauf qu’un fonds regroupe une multitude d’investisseurs que vous ne connaissez pas. L’échelle n’étant pas la même, le mode de fonctionnement est nécessairement adapté, mais le principe de base y est :

  • les investisseurs perçoivent les bénéfices dégagés par le fonds d’investissement (sous la forme d’une quote-part ou de dividendes selon la forme juridique du fonds)
  • les investisseurs peuvent revendre leurs parts ou actions pour liquider leur investissement

 

Ceci étant, la gouvernance du fonds d’investissement est assurée par une société de gestion qui va s’occuper notamment d’allouer les capitaux collectés selon la spécialisation du fonds immobilier. Contrairement à une société d’investissement immobilier classique, les investisseurs particuliers ont très peu de pouvoir pour interférer dans la gestion du fonds d’investissement. Néanmoins, cette affirmation est à tempérer selon que le fonds d’investissement immobilier prend la forme d’une SCPI (société civile de placement immobilier), d’un OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) ou d’une SIIC (société d’investissement immobilier cotée). Ne vous inquiétez pas, nous expliquerons en quoi consistent ces fonds d’investissement immobilier par la suite !

 

Pourquoi investir via un fonds d’investissement immobilier ?

 

Avant de vous lancer dans l’acquisition de parts de fonds d’investissement immobilier, il convient d’être raccord avec vos objectifs d’investissement. En effet, les fonds d’investissement immobilier répondent à plusieurs problématiques rencontrées par les investisseurs tels que la diversification, le montant du ticket d’entrée, la gestion des investissements immobiliers (notamment locative)…

 

Investir dans l’immobilier de manière diversifiée à la carte

 

La diversification est un élément essentiel de toute stratégie d’investissement. L’idée étant de ne pas mettre ces œufs dans le même panier. Comme pour les actions d’entreprise, l’immobilier est un actif dont la valeur et les rendements ne sont pas garantis.

Certes, l’investissement immobilier est considéré généralement comme un actif présentant un risque modéré, mais les écueils et les pertes en la matière ne sont pas des exceptions.

 

L’un des atouts majeurs des fonds d’investissement immobilier est de vous proposer d’investir en une seule fois dans un parc immobilier plus ou moins diversifié. Au lieu d’acheter un bien locatif pour 100 000 euros, vous pouvez acheter pour 1 000 une part adossée sur un actif composé de 100 immeubles. Nécessairement, en investissant dans un fonds d’investissement immobilier vous diluez votre risque financier. Attention toutefois à bien vérifier la spécialisation sectorielle et géographique du fonds d’investissement immobilier pour mesurer le degré d’exposition de votre portefeuille immobilier.

 

Déléguer la gestion de votre investissement immobilier

 

L’autre point important du fonds d’investissement immobilier est la délégation de la gestion des investissements. Contrairement à un investissement locatif en direct, lorsque vous investissez dans un fonds, vous déléguez la gestion de l’immobilier de rapport à une société de gestion, composée de professionnels du secteur.

Vous percevez alors des revenus sans contribuer activement à la gestion locative chronophage et à l’entretien des biens immobiliers détenus.

Par contre, la gestion du parc immobilier n’est pas gratuite et est facturée par la société de gestion au fonds immobilier. Cette caractéristique peut impacter de manière non négligeable vos rendements espérés.

 

Remarque : Les fonds d’investissement immobilier ne sont pas les seuls à répondre à cette problématique de gestion. En effet, vous pouvez aussi investir en direct en déléguant la totalité de votre investissement immobilier grâce à l’investissement locatif clé en main proposant de nombreux avantages supplémentaires tels que la possibilité de recourir à l’emprunt immobilier.

 

Est-il possible d’investir dans un fonds d’investissement immobilier à crédit ?

 

L’immobilier tire sa plus grande force de la possibilité de recourir au financement bancaire pour investir. Aussi appelé effet levier immobilier, l’emprunt bancaire permet de démultiplier la rentabilité de votre investissement tout en remboursant le prêt grâce à la perception des loyers.

Or, s’il est parfois possible d’investir dans une SCPI à crédit, la plupart des organismes de crédit refusent de vous financer l’acquisition de parts de fonds d’investissement. Ainsi, lorsque vous investissez dans des fonds immobiliers, cela se fera la plupart du temps avec votre épargne disponible, sans la possibilité de convertir vos revenus futurs en capital grâce à l’emprunt.

 

Lire aussi : Effet de levier immobilier ou comment démultiplier la rentabilité de votre investissement locatif ?

 

La SCPI, un fonds d’investissement immobilier pour détenir un parc immobilier indirectement

 

Aussi appelées pierre papier, les SCPI sont les produits immobiliers les plus proposés par les conseillers en investissement. Faciles d’accès, elles offrent l’opportunité d’investir dans un parc immobilier tout en bénéficiant de la fiscalité applicable aux particuliers.

Toutefois, les parts de ce type de fonds d’investissement immobilier sont parfois peu liquides de sorte que vous aurez du mal à vous dégager de votre investissement.

 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

 

Une SCPI (société civile de placement immobilier) est un fonds d’investissement immobilier permettant d’investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une société civile dont l’accès au capital est ouvert au public. 

Selon l’objectif du placement (générer des revenus réguliers, capitaliser ou réduire ses impôts), les SCPI peuvent être classées en 3 grandes catégories qui peuvent elles-mêmes se subdiviser en plusieurs catégories selon leur domaine de prédilection (immobilier résidentiel, dispositif Malraux, immobilier de bureaux…). 

Ainsi, de par la diversité des SCPI existantes, il est possible de trouver la SCPI la plus adaptée à vos objectifs patrimoniaux.

 

Type de SCPI

Caractéristiques 

Sous-catégorie

SCPI de rendement

  • Gestion d’un parc locatif
  • Spécialisation dans un secteur de l’immobilier locatif
  • Distribution régulière de rendements sous la forme de revenus fonciers
  • SCPI de bureaux
  • SCPI de commerce
  • SCPI spécialisée
  • SCPI internationale

SCPI de plus values

  • Pas de distribution de revenus réguliers
  • Objectif de valorisation à long terme du parc immobilier
  • Régime des plus-values immobilières
 

SCPI fiscale

  • Propose aux investisseurs des avantages fiscaux en fonction des investissements effectués par la SCPI
  • Cycle d’investissement délimité dans le temps (selon la durée des avantages fiscaux)



Pourquoi investir dans une SCPI ?

 

La particularité notable des SCPI tient à la transparence fiscale du fonds d’investissement immobilier : 

  • le fonds n’est pas imposable directement
  • les associés de la SCPI liquident l’impôt selon leurs régimes fiscaux respectifs (exemple : revenus fonciers pour les revenus des locations nues générés par la SCPI si l’associé est une personne physique)

Ainsi, il est alors possible de souscrire à une SCPI spécialisée dans la génération de déficits fonciers ou dans la réalisation de plus-values à long terme comme si vous déteniez les biens immobiliers en direct.

 

Nous l’avons abordé, l’autre avantage des SCPI réside dans la possibilité de financer l’acquisition des parts avec un emprunt immobilier. Cette particularité permet de doper la rentabilité de votre investissement tout en capitalisant les loyers sur le long terme.

 

Toutefois, la SCPI doit s’analyser comme un investissement à long terme en raison des frais d’entrée et de sortie élevés (frais de notaire de 8 % environ de la valeur des parts souscrites, frais de cession… ). Ceci est d’autant plus vrai que la cession des parts de SCPI se fait au gré à gré pouvant parfois entraîner des difficultés à trouver un acheteur rapidement.

 

Lire aussi : Investir dans l’immobilier : quels avantages aux SCPI ?

 

L’OPCI, le fonds d’investissement immobilier liquide et diversifié

 

Pour répondre à la problématique de la liquidité, il existe un fonds d’investissement immobilier particulièrement intéressant : l’organisme de placement immobilier (ou OPCI). 

Il s’agit d’un fonds de placement dédié à l’immobilier, mais pas que ! Son actif doit être composé de 55 % d’immobilier (cette proportion peut varier selon la forme de l’OPCI avec un minimum de 51 %) et de 5 % d’actifs liquides. Le reste peut être investi à la discrétion du fonds d’investissement dans des actifs divers : actions d’entreprises cotées, obligations etc.

Cette répartition de l’actif d’un OPCI permet à l’investisseur de bénéficier d’une diversification plus importante qu’en investissant dans un fonds d’investissement 100 % dédié à l’immobilier.

 

Sur la question de la liquidité, les OPCI permettent aux petits investisseurs de faire racheter leur part directement par la société de gestion, ce qui permet l’économie de trouver un acheteur potentiel pour liquider son investissement.

Contrairement au SCPI, il est donc tout à fait envisageable d’investir dans un OPCI à moyen voire court terme. 

 

Les OPCI se divisent en deux catégories se traduisant par un impact notable sur la fiscalité :

  • la SPPICAV (Société à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) dont les revenus sont imposables à la flat tax (30 %)
  • la FPI (Fonds de Placement Immobilier) proposant une fiscalité similaire aux SCPI (transparence fiscale)

 

La SIIC, le fonds d’investissement immobilier coté en bourse 

 

La SIIC (société d’investissement immobilier cotée) est certainement le fonds d’investissement immobilier par exemple en ce qu’il ressemble beaucoup aux fonds d’investissement classiques. 

Contrairement aux SCPI et aux OPCI, les SIIC sont cotées sont le marché boursier. 

Cette cotation continue permet aux investisseurs de bénéficier d’une liquidité maximale : le marché boursier se charge de trouver une contrepartie immédiate pour la vente des parts de fonds. 

Toutefois, le revers de la médaille de la cotation continue est le risque de volatilité à court terme de la valeur des parts du fonds. En effet, selon les phénomènes spéculatifs à l’œuvre, les parts peuvent perdre rapidement de la valeur (mais aussi en gagner). 

Il serait alors tentant de dire que la SIIC est un fonds d’investissement immobilier adapté pour les investissements à court terme en raison de la liquidité des parts, mais la volatilité expose l’investisseur à un risque de perte important à court terme.

 

Lire aussi : Investir dans l’immobilier via une foncière immobilière

 

Le club deal immobilier, une alternative viable aux fonds d’investissement immobilier ?

 

Si l’idée d’investir dans des fonds anonymes offrant peu de transparence et de place aux investisseurs ne vous intéresse pas, peut être qu’une solution d’investissement immobilier collectif plus intimiste pourrait vous séduire.

À ces fins, le club deal immobilier est une manière relativement récente d’investir dans l’immobilier entre investisseurs partageant des ambitions et des objectifs communs.

Par l’intermédiaire d’une société ad hoc constituée à cet effet, vous pouvez prendre part à des projets immobiliers ambitieux tout en bénéficiant d’un accompagnement de professionnels de l’immobilier !


Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article dédié au club deal immobilier.

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