La foncière immobilière ou société foncière est une solution d’investissement mettant l’accent sur la détention indirecte de bien immobilier et la gestion immobilière. Au lieu d’acheter un bien immobilier en nom propre et y mettre toutes vos économies, vous pouvez investir dans l’immobilier à travers une foncière immobilière et diversifier votre investissement.
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Investir dans l’immobilier via une foncière immobilière

La foncière immobilière ou société foncière est une solution d’investissement mettant l’accent sur la détention indirecte de bien immobilier et la gestion immobilière. Au lieu d’acheter un bien immobilier en nom propre et y mettre toutes vos économies, vous pouvez investir dans l’immobilier à travers une foncière immobilière et diversifier votre investissement.

Après avoir défini cette catégorie de société, nous vous présenterons différentes solutions pour investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une société foncière.

 

Qu’est-ce qu’une société foncière ?

Une société foncière (ou foncière) est une société commerciale (par opposition aux SCI ou SCPI qui sont des sociétés civiles) dont l’objet social est la constitution, l’exploitation, la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Les sociétés foncières sont donc une grande catégorie de sociétés commerciales spécialisées dans l’immobilier. Elles peuvent donc prendre plusieurs formes :

  • les SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées)
  • les SARL immobilières
  • les SAS immobilières
  • les SPPICAV (Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable)

 

Les sociétés foncières peuvent être composées de tout type de bien immobilier tel que des terrains à bâtir (foncier), des biens à usage commercial, professionnel, industriel ou d’habitation tant qu’il s’agit de biens immeubles (au sens juridique du terme par opposition aux biens meubles).

Cependant, certaines foncières immobilières prennent la forme d’une holding détenant des parts de plusieurs SCPI ou autres sociétés immobilières (ou un mix entre détention directe et détention indirecte). Cette stratégie de détention indirecte vise principalement à maximiser la diversification du patrimoine immobilier en s’intéressant plus à la gestion d’actifs financiers qu’à de la gestion immobilière pure. 

En d’autres termes, la société foncière assure un rôle de gestionnaire d’actifs financiers adossés à de l’immobilier (parts de SCPI par exemple), la gestion immobilière étant assurée directement par les sociétés immobilières détenues par la foncière.

 

Les différents types de sociétés foncières

Comme nous l’avons vu, les sociétés foncières peuvent prendre différentes formes. Selon leur forme juridique, elles répondent à des objectifs financiers et patrimoniaux différents. En tout état de cause, elles ont un point commun : investir dans l’immobilier.

La SIIC, la foncière cotée en bourse grand public

La SIIC (société d’investissement immobilier cotée) est une société foncière où ses titres peuvent être achetés ou vendus sur un marché financier. La SIIC est souvent comparée aux SCPI en ce qu’elle répond à une problématique majeure propre à cette dernière : la liquidité de l’investissement.

En effet, dans une SCPI, les parts sont négociées au grès à grès en dehors d’un marché réglementé et son actif est souvent composé à plus de 95 % d’immobilier de sorte qu’elle ne pourra pas vous racheter vos parts directement. Dès lors que vous souhaitez vendre vos parts de SCPI, il faudra trouver un acheteur par vous même ou attendre que la SCPI vous mette en relation avec un potentiel acheteur.

D’ailleurs, ce problème de liquidité n’est pas propre qu’aux SCPI, mais concerne aussi l’investissement immobilier en nom propre en fonction du type de bien détenu et du processus de vente immobilière (il faut compter 3 mois environ pour réaliser une vente immobilière sur un marché en tension).

Grâce à la société foncière cotée, vous pouvez investir dans l’immobilier rapidement et vous retirer à tout moment : le marché fait son office en vous trouvant dans l’instant un acheteur pour vos titres. Cependant, la cotation continue d’actions de foncières confronte les investisseurs à une volatilité élevée à court terme. Investir dans une foncière cotée à court terme est donc un placement plus risqué que d’investir dans une SCPI.

La SARL immobilière, une société foncière d’investissement immobilier ad hoc

Les SARL immobilières rentrent dans la catégorie des foncières immobilières puisque ce sont des sociétés commerciales à prépondérance immobilière. Toutefois, elles se distinguent des SIIC de par leur vocation initiale. Les SARL immobilières sont souvent des sociétés ad hoc constituées par plusieurs investisseurs (ayant des liens amicaux ou familiaux, on parlera alors de SARL familiale) dans le but d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers et de l’exploiter.

Ainsi, les parts de SARL immobilières n’ont pas vocation à s’échanger. Au contraire, l’objectif est de préserver l’entre soi en raison notamment de la présence obligatoire de clauses d’agrément et de préemption dans les statuts de cette dernière.

Les SARL immobilières sont des sociétés foncières constituées dans un but patrimonial pour bénéficier notamment :

  • du régime LMNP lorsque les associés sont les membres d’une même famille jusqu’au 4e degré (SARL de famille
  • de la responsabilité limitée reconnue aux associés 
  • dans certains cas spécifiques, du régime fiscal de l’impôt sur les sociétés pour notamment reporter les déficits, différer le paiement de l’impôt sur le revenu… 

 

Sauf à prévoir dans les statuts un objet social réalisable (exploiter pendant 5 ans un bien immobilier), la SARL immobilière est souvent constituée pour réaliser des investissements immobiliers à long terme.

La SAS immobilière, une alternative à la SARL immobilière

La SAS immobilière est plus ou moins similaire à la SARL immobilière dans ses objectifs d’investissement : mettre en commun des ressources financières pour acquérir un ou plusieurs biens immobiliers.

Cependant, la SAS immobilière est plus malléable que la SARL immobilière puisqu’il est tout à fait possible d’envisager moins de restrictions dans la circulation de ses titres. En effet, les statuts peuvent prévoir que les actions de cette foncière immobilière soient librement échangeables avec les tiers de sorte que de nouveaux investisseurs puissent facilement intégrer le capital.

À l’inverse, il est possible de verrouiller le capital en interdisant la cession des titres pendant 10 ans maximum.

Bref, la SAS immobilière est une société foncière réservée à un public averti d’investisseurs de l’immobilier ayant une vue relativement complète de leurs objectifs patrimoniaux.

Lire aussi : Quelle société pour un investissement locatif ?

La SPPICAV, la foncière non cotée grand public

La SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable) est une société foncière non cotée s’adressant à un public large d’investisseurs particuliers et professionnels. 

Dotée de la personnalité morale (contrairement aux fonds communs de placement immobilier), cette foncière immobilière est à capital variable afin d’accroître la liquidité de ses parts. Ainsi, son actif est constitué à 65 % d’immobilier (minimum 51 % de son actif) et à 35 % environ de liquidités (actifs financiers) de sorte qu’elle peut facilement racheter les parts des investisseurs souhaitant liquider leur investissement sans pour autant être cotées sur un marché financier.

Toutefois, la SPPICAV détient une grande partie d’actifs financiers côtés, son actif peut donc se dévaloriser rapidement en cas de baisse généralisée des marchés.

Ceci dit, la SPPICAV est une société foncière intéressante pour les investisseurs souhaitant de la liquidité et intégrer dans leur portefeuille un actif relativement diversifié à prépondérance immobilière. 

 
 
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La SIIC est très largement inspirée des Reits américains dans son fonctionnement. Celui-ci est relativement simple : la société lève des fonds auprès du public, puis elle investit les fonds collectés dans le l’immobilier selon la stratégie qu’elle s’est fixée.

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