Vous envisagez de réaliser un investissement immobilier d’envergure avec l’achat d’un immeuble locatif ? Au titre des avantages d’une telle opération, citons d’ores et déjà une belle rentabilité, une gestion facilitée et une dilution des risques locatifs sur plusieurs preneurs. Mais pour la concrétiser, il vous faudra disposer d’une importante mise de départ et bien réfléchir à votre stratégie juridique et fiscale.
Il faut remonter au XVIIIe siècle pour voir apparaître les premiers immeubles locatifs. L’objectif de cette construction est simple : rapporter un maximum d’argent à son propriétaire, grâce à une division en lots de l’immeuble, lesquels accueillent autant de locataires.
Aussi connu sous les termes immeuble de rapport, hôtel de rapport, maison de rapport ou immeuble à loyers, l’immeuble locatif ne doit pas être confondu avec la copropriété. Définie au Code civil, celle-ci est un immeuble « dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».
L’achat d’un immeuble locatif consiste ainsi à acquérir un ensemble immobilier que vous diviserez ensuite en plusieurs lots. Bien entendu, plus l’immeuble est vaste, plus il est susceptible de générer des loyers. À la clé, une rente immobilière d’envergure pour le bailleur, une fois qu’il aura soldé son prêt immobilier.
Le plus souvent, l’immeuble locatif se compose de locaux à usage d’habitation. Pour accroître la rentabilité et diversifier votre investissement, vous pouvez aussi choisir de réserver certaines fractions de l’immeuble, notamment le rez-de-chaussée, à la location professionnelle.
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Il est peu recommandé de se lancer dans l’achat d’un immeuble locatif sans un minimum d’expérience sur le secteur immobilier. De par son envergure, cette opération nécessite en effet de solides compétences juridiques, fiscales, financières et immobilières, sauf à s’entourer de professionnels. Toutefois, les nombreux avantages qu’elle présente méritent tout votre intérêt.
Au mètre carré, l’acquisition de plusieurs logements secs dans différents immeubles revient plus chère que le prix d’achat d’un immeuble locatif. Le prix dépendra naturellement de l’emplacement de l’immeuble, en ville ou en zone rurale, en centre-ville ou en périphérie.
Autre avantage en termes de prix d’achat : l’immeuble locatif constitue un marché de niche, peu liquide, sur lequel seuls les investisseurs chevronnés se positionnent. L’offre étant par ailleurs peu abondante, il vous est ainsi facile de négocier le tarif auprès du vendeur, d’autant plus que vous ferez face à peu de concurrence.
Nous ne vous apprenons rien, mais un achat immobilier s’accompagne de nombreux frais annexes : frais d’agence immobilier, frais de courtage, frais de notaire, frais de garantie, frais bancaires… Avec l’acquisition d’un immeuble locatif, vous ne les payez qu’une seule fois, ce qui constitue un sérieux atout par rapport à un investissement dans plusieurs logements secs.
À savoir : les émoluments de l’officier public, compris dans les frais de notaire, sont dégressifs. Plus l’achat est onéreux, moins ils reviennent chers en comparaison d’avec les petites surfaces.
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Mettons que vous souhaitez investir 500 000 euros dans plusieurs appartements ou maisons. Si vous ne choisissez pas l’immeuble locatif, vous devrez répéter plusieurs fois les tâches chronophages que sont la recherche des biens immobiliers, la négociation du prix de vente, les rendez-vous chez le courtier et le notaire… À l’inverse, une fois l’immeuble locatif identifié, il ne vous restera plus qu’à vous positionner. Un gain de temps certain à la clé !
Au moment de calculer la rentabilité locative nette de votre investissement en immeuble de rapport, vous devez prendre en compte les différents impôts et taxes. Ceux-ci viennent en effet grever le taux de rendement. La taxe foncière, qui constitue l’un des postes de taxation parmi les plus élevés, est plus faible pour un immeuble locatif que pour plusieurs logements secs.
Autre dépense à intégrer dans le calcul du cashflow de votre investissement : les charges de fonctionnement de l’immeuble. En copropriété, elles sont dues par tantième, et vous devez faire appel à un gestionnaire. En immeuble locatif en monopropriété, vous n’avez pas besoin d’embaucher un syndic : encore une économie à la clé !
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Vous demeurez libre d’engager certaines modifications ou des travaux de rénovation, sans vous préoccuper d’obtenir l’accord de copropriétaires. Vous pouvez ainsi choisir de réaliser une opération de surélévation, de transformer un local commercial en habitation et ainsi valoriser votre bien immobilier… Sans en référer à qui que ce soit à part vous.
Du fait que tous les logements sont regroupés dans le même immeuble, vous allez mutualiser les dépenses de travaux et ainsi mieux négocier les devis avec les professionnels. De la même manière, l’entretien de l’immeuble locatif vous reviendra moins cher : vous n’aurez qu’une façade et une seule toiture à entretenir.
Avec un investissement en immeuble locatif plutôt qu’en logements secs, vous vous épargnez des déplacements. Vous devez vous rendre dans un seul secteur géographique pour percevoir les loyers ou répondre aux doléances des locataires. Si c’est encore trop pour vous, vous pouvez confier la gestion locative de l’immeuble locatif à un mandataire extérieur. Certes, le mandat entraîne des frais, mais ceux-ci sont déductibles de vos revenus fonciers si vous optez pour le régime réel d’imposition.
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Les risques d’impayés et de vacance ou carence locative mettent en péril la rentabilité de votre investissement locatif. L’achat d’un immeuble locatif vous permet de les répartir entre les différents locataires, et ainsi d’en diminuer le poids. Un argument qui s’avère décisif au moment de négocier le crédit immobilier avec votre banquier. Vous pourrez mettre en avant un risque moindre de défaillance dans le remboursement des échéances, car il restera toujours des logements occupés et donc générant des loyers dans un immeuble locatif.
Sauf à souhaiter percevoir des rentes à vie de votre investissement, ou à transmettre votre patrimoine immobilier à vos héritiers, vous désirerez peut-être revendre votre immeuble locatif. Vous vous poserez donc la question de l’opportunité d’une vente en blocs ou par lots. Si la première hypothèse présente l’avantage de la simplicité, la seconde s’inscrit clairement dans un potentiel de rentabilité conséquent. Il existe aussi une troisième voie : revendre les logements ou locaux les moins rentables et conserver les autres, ou encore rediviser les lots actuels pour en créer de nouveaux.
Tout n’est pas d’or dans l’investissement en immeuble locatif, il convient d’avoir en tête les inconvénients de l’opération avant de vous lancer.
L’immeuble locatif demeure un marché confidentiel où les offres ne se bousculent pas. À la faiblesse de disponibilité des biens s’ajoute une concurrence féroce entre des acheteurs avertis.
Alors, où trouver un immeuble locatif à acheter ? Comme pour n’importe quel bien immobilier, la première piste consiste à se tourner vers les sites d’annonces immobilières comme Bien’Ici et Leboncoin. Mais ne faites pas l’économie du bouche-à-oreille et mettez-vous en relation avec plusieurs agents immobiliers et notaires, qui vous tiendront au courant de l’arrivée sur le marché d’un tel bien. Autre conseil : ne vous jetez pas bille en tête sur le premier immeuble locatif qui se présente ! Prenez le temps de vérifier si le prix de vente et les loyers sont en adéquation, et si la rentabilité sera au rendez-vous.
En copropriété, les risques liés au bâti reposent sur tous les copropriétaires. En monopropriété, vous serez seul à les assumer. Vous devez donc disposer de solides connaissances sur les fondations, la toiture ou l’isolation, même si bien entendu, vous pouvez vous entourer de professionnels compétents.
La mise de départ est en proportion de l’envergure de l’investissement : importante. Entre l’apport personnel pour solliciter un emprunt, les travaux à réaliser, les frais annexes à financer, l’enveloppe se chiffre en centaines de milliers d’euros. Il est possible de réaliser cette opération par le biais d’une SCI : vous vous partagerez ainsi le ticket d’entrée en proportion des parts que vous détenez dans la société.
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La rentabilité d’un investissement en immeuble locatif dépend de plusieurs facteurs :
En tout état de cause, investir en immeuble locatif s’avère rentable : le taux de rendement est généralement compris entre 5 et 10 %… Des gains auxquels viendront aussi s’ajouter la plus-value à la revente.