Que vous cherchiez à dégager des revenus complémentaires en vue de la retraite ou à vous constituer un patrimoine à transmettre à vos héritiers, un achat en LMNP est toujours une bonne idée. Le statut de loueur en meublé non professionnel présente en effet de nombreux avantages, notamment fiscaux, que nous allons vous exposer.
Rappelons la différence entre le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), qui entraîne notamment un traitement fiscal du déficit et de la plus-value spécifiques.
La différence entre ces statuts s’effectue sur la base de deux critères. Vous devez les respecter pour être considéré comme un LMNP :
Il n’est plus nécessaire d’être immatriculé au RCS pour un achat un LMNP, mais vous devez déclarer votre activité dans les 15 jours suivants la mise en location, au moyen du formulaire P0I.
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Comme en dispose la loi Alur, un achat en LMNP suppose bien entendu que vous fournissiez au locataire un socle minimal d’équipements dans le logement. Le décret d’application de la loi Alur liste le mobilier nécessaire, qui doit permettre au preneur de manger, dormir et vivre convenablement dans votre bien immobilier.
Le logement doit donc comporter une literie avec couette ou couverture, des plaques de cuisson, une table et des sièges, du matériel d’entretien ménager…
Sélection du logement sur le secteur privé ou en résidence avec services, fiscalité avantageuse, rendement optimisé : voici un aperçu des atouts d’un achat en LMNP.
Achat LMNP dans le neuf ou achat LMNP dans l’ancien : les deux possibilités s’offrent à vous pour votre investissement locatif. Chacun de ces marchés présente ses avantages et inconvénients, comme la possibilité de récupérer la TVA dans le neuf (dans certains cas spécifiques seulement), ou une offre plus abondante, moins chère et sur des emplacements premium pour un investissement dans l’ancien.
L’achat en LMNP vous permet en outre de choisir le type de location en fonction de votre stratégie d’investisseur. Votre investissement immobilier en LMNP peut ainsi s’effectuer en résidence avec services, en location meublée classique ou en location saisonnière.
L’achat en LMNP d’un logement en résidence de services implique la conclusion d’un bail commercial de 9 ans avec l’exploitant de la résidence. Avantage de cette formule : vous vous affranchissez des contraintes et du coût de la gestion locative, ainsi que du risque d’impayés. L’exploitant est en effet tenu de vous verser les loyers, même en cas de carence ou de vacance locative.
L’achat en LMNP en meublé classique impose de conclure un bail d’une durée minimum d’un an (contre 3 ans en location vide). Cette durée est revue à la baisse pour les étudiants (9 mois) et pour le bail mobilité (1 à 11 mois). Notez que vous pourrez augmenter le loyer à chaque renouvellement de bail.
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L’achat en LMNP saisonnier donne lieu à la conclusion d’un bail de maximum 90 jours avec la même personne, qui constitue une clientèle de passage. Il vous appartient de fixer un tarif qui assure la rentabilité de votre activité et permette d’attirer la clientèle.
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Autre avantage d’un investissement en LMNP plutôt qu’en location nue : le montant du loyer. Le fait de proposer un logement meublé, habitable immédiatement, vous permet de le louer en moyenne 20 à 30 % plus cher qu’en location vide. Avec la fiscalité avantageuse du LMNP, le loyer plus élevé est garant d’une bonne rentabilité pour votre investissement locatif.
En location vide, les recettes locatives sont considérées comme des revenus fonciers. En location meublée, elles constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui font l’objet d’une taxation à l’impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et d’une imposition de la plus-value à la revente.
Pour l’imposition des BIC de location meublée, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel. De plein droit, c’est le régime micro-BIC qui s’applique, le régime du réel étant une option à exercer en début ou en cours d’activité.
Le régime micro-BIC ne permet pas de déduire vos charges d’exploitation. Il vous offre à la place un abattement de 50 % (contre 30 % en location nue) pour une location classique, et de 71 % pour un meublé de tourisme.
Comme son nom l’indique, le régime réel permet de déduire les charges pour leur montant réel. Si celles-ci sont supérieures aux abattements applicables en régime micro, vous avez tout intérêt à choisir le réel.
En location nue, la liste des charges déductibles est limitativement énumérée par la loi. À l’inverse, avec un achat en LMNP, toutes les dépenses que vous supportez sont déductibles, à condition :
Ainsi, vous pouvez par exemple déduire les dépenses de certains travaux, mais aussi :
Avec la déduction de toutes les charges, la possibilité de pratiquer des amortissements en LMNP constitue un autre des atouts de l’achat en LMNP. Le mobilier est amortissable à 100 %, l’immeuble est amortissable par composant et par durée d’utilisation prévisible. Votre bénéfice imposable s’en réduit d’autant, à la nuance près que l’amortissement ne peut pas générer ou aggraver un déficit.
En location vide, on parle de déficit foncier, en location meublée, d’un déficit. Celui-ci se crée lorsque les charges que vous supportez sont plus lourdes que vos revenus locatifs.
Avec un achat en LMNP, le déficit que vous créez est reportable pendant 10 ans, ce qui vous permet de diminuer, voire de supprimer votre impôt sur le revenu. Bien entendu, vous restez redevable des prélèvements sociaux de 17.2 %.
Si vous envisagez d’acheter en résidence avec services (pour étudiants, seniors, personnes âgées ou handicapées), vous pouvez cumuler le statut LMNP avec le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Le logement doit forcément être neuf, et vous vous engagez sur une durée de location de 9 ans avec l’exploitant de la résidence.
En contrepartie de votre investissement en Censi-Bouvard, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11 % pour un achat maximum de 300 000 euros, soit 3 666 euros par an. Si cette réduction est supérieure à votre imposition, vous pouvez la reporter pendant 6 ans.
En outre, vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien. Avantage du dispositif Censi-Bouvard : l’investissement n’est pas soumis à condition de zonage ni au plafonnement des ressources et des loyers.
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La taxation des plus-values d’un achat en LMNP est elle aussi largement favorable, si vous envisagez un jour de revendre le bien objet de l’investissement. En effet, en tant que LMNP, et contrairement aux LMP, vous êtes soumis au régime de la plus-value des particuliers, et non au régime de la plus-value des professionnels.
En conséquence, vous bénéficiez d’un abattement pour durée de détention, tant sur l’impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux. Pour être intégralement exonéré d’IR, vous devez conserver le bien pendant au moins 22 ans. Pour bénéficier d’une exonération totale de prélèvements sociaux, vous devez conserver le logement pendant au moins 30 ans.
Le taux de rendement d’un investissement locatif en LMNP dépend de trois facteurs essentiels : le prix d’achat du bien, le loyer auquel vous le proposez et la fiscalité des recettes locatives.
En l’occurrence, le prix d’achat peut être décoté si vous investissez dans l’ancien. Le loyer est majoré grâce au mobilier, et la fiscalité, réduite, par le truchement de la déduction des charges, de l’éventuelle réduction d’impôt Censi-Bouvard, et des amortissements. De facto, vous pouvez espérer une rentabilité plus élevée d’une location meublée que d’une location vide !