La SCI étant fiscalement transparente, les associés peuvent profiter de la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel. Il faudra bien entendu respecter les conditions applicables au dispositif, comme l’acquisition d’un logement neuf ou le plafonnement des loyers.
Avant de créer une SCI Pinel, vous avez intérêt à vous pencher au préalable sur les obstacles que ce type de montage présente, dont l’engagement de conservation des parts, qui peut mener à remise en cause de l’avantage fiscal. Enfin, en SCI Pinel, l’investissement est rarement rentable, en particulier dans les grandes villes.
Souvent choisie dans une optique familiale de gestion patrimoniale, la société civile immobilière permet d’investir en contournant les écueils de l’indivision dans le cadre d’un achat à plusieurs.
Il faut au moins deux associés pour créer une SCI, qui, en contrepartie de leurs apports dans le capital, se voient attribuer des parts sociales. Ces parts leur donnent droit à une quote-part des bénéfices réalisés par la SCI, et de participer aux décisions la concernant.
La SCI est administrée par un gérant, qui prend seul les décisions entrant dans le cadre de l’objet social. Les autres décisions sont prises en fonction des règles établies dans les statuts juridiques de la SCI.
Fiscalement, la SCI est transparente. Les bénéfices sont imposés entre les mains des associés, à l’impôt sur le revenu. On parle alors de SCI à l’IR. C’est d’ailleurs cette disposition qui permet de créer une SCI Pinel. Sur option, il est possible de préférer une SCI à l’IS, dans laquelle les bénéfices seront imposés à l’impôt sur les sociétés.
À savoir : il ne faut pas confondre la SCI Pinel, qui permet de gérer un patrimoine immobilier, et la SCPI Pinel, qui constitue un véhicule d’investissement indirect dans l’immobilier.
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Succédant au dispositif Duflot et entrée en vigueur en 2014, la loi Pinel est sans conteste le dispositif de défiscalisation le plus connu des investisseurs. Elle est reconduite au moins jusqu’en 2024.
Le dispositif Pinel en SCI ou en direct poursuit un objectif : promouvoir la construction de logements neufs. Comment ? En accordant une réduction d’impôt au propriétaire-bailleur, en contrepartie d’un engagement de location. Vous pouvez ainsi défiscaliser en SCI Pinel, un atout certain si vous faites partie des tranches marginales d’imposition supérieures.
Calculée sur le prix de revient du bien immobilier, la réduction d’impôt est limitée par deux plafonds : 300 000 euros par foyer fiscal et par an, et 5 500 euros par mètre carré habitable. En outre, la réduction d’impôt Pinel en SCI est soumise au plafonnement des niches fiscales.
Lissé de manière linéaire, le taux de la réduction d’impôt dépend de l’engagement de location et est fixé à :
L’engagement de mise en location en SCI Pinel peut être reconduit par période triennale, sans toutefois dépasser 12 ans.
À savoir : la loi de Finances de 2021 prévoit une diminution progressive de la réduction d’impôt Pinel pour 2023 et 2024. Pour un engagement de location de 6 ans, par exemple, elle passe de 12 % en 2022 à 10.5 % en 2023 et à 9 % en 2024.
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L’avantage fiscal en SCI Pinel est soumis à bon nombre de conditions tenant au logement, à la location et au locataire.
Il convient d’acheter un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Depuis 2021, la SCI Pinel peut seulement acquérir des biens situés en immeubles collectifs, à l’exclusion des villas individuelles en copropriété et des maisons jumelées.
Pour être éligible à l’investissement en SCI Pinel, le bien immobilier doit satisfaire à des contraintes de performance énergétique globale (réglementation thermique RT 2012).
Enfin, le bien immobilier doit se situer en zone de tension locative, zone A, A bis ou B1.
Le logement appartenant à la SCI Pinel doit constituer la résidence principale du locataire et être loué vide, au plus tard 1 an après l’acquisition.
Vous ne pouvez pas fixer librement le montant du loyer. L’avantage fiscal est conditionné au respect d’un plafonnement des loyers au mètre carré, qui dépend de la zone.
À savoir : il est aussi possible d’acheter un logement ancien nécessitant de lourds travaux de rénovation (au moins 25 % du coût total de l’opération) pour bénéficier du dispositif Denormandie, l’équivalent de la loi Pinel dans l’ancien.
Le locataire peut être de la famille de l’un des associés de la SCI Pinel, à condition qu’il ne soit pas rattaché à son foyer fiscal. En outre, vous devez respecter des conditions de ressources du locataire, dont le plafond est fixé en fonction de la zone et du nombre de personnes habitant le logement.
L’avantage de faire du Pinel en SCI est bien entendu constitué par la réduction d’impôt. Même si en tant que personne morale, la SCI est juridiquement propriétaire du bien, c’est vous, investisseur, qui profitez directement de la réduction d’impôt, grâce à la transparence fiscale.
En tant qu’associé d’une SCI Pinel, vous pouvez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt de 36 000 euros sur 6 ans, 54 000 euros sur 9 ans et 63 000 euros sur 12 ans.
Les formalités à accomplir pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel ne sont pas plus compliquées en direct que via la SCI. La société vous adressera une attestation annuelle, que vous enverrez à l’administration fiscale.
Autre avantage de la SCI Pinel, particulièrement lorsqu’elle est créée dans un cadre familial : vous pouvez louer le bien à l’un de vos enfants ou parents, tant qu’ils n’appartiennent pas à votre foyer fiscal et que leurs ressources n’excèdent pas le plafond légal.
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Pour réaliser un investissement immobilier en SCI Pinel, vous devez obligatoirement choisir le régime de la transparence fiscale. En d’autres termes, vous ne pouvez pas créer une SCI à l’IS et bénéficier de la réduction d’impôt. Ce qui n’est pas sans conséquence pour votre stratégie d’investisseur !
Vous envisagiez de faire de la location meublée en parallèle de la location nue en Pinel ? Avec une SCI à l’IR, vous ne le pourrez pas, sauf si cette activité demeure occasionnelle et qu’elle ne génère pas plus de 10 % de bénéfices pour la société.
Autre obstacle à la loi Pinel en SCI : l’engagement de conservation des parts, calquée sur l’engagement de location. Si l’un des associés décide de reprendre ses billes au cours de cette période d’engagement, la réduction d’impôt sera remise en cause par le fisc.
L’impôt des années au titre desquelles vous avez bénéficié de la réduction sera majoré du montant de la réduction et assorti d’intérêts de retard. Il faut donc être sûr de ses associés !
Enfin, la réduction d’impôt est attribuée au prorata de la quote-part de chaque associé dans le capital de la SCI Pinel, ce qui peut aussi être source de tensions si la répartition du capital a mal été pensée initialement.
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Victime de son succès, le dispositif Pinel en SCI ou en direct présente bien des inconvénients qu’il convient d’avoir en tête avant d’investir.
En premier lieu, soyez conscient que vous allez acheter un bien sur le marché du neuf, donc d’un prix déjà supérieur en moyenne de 20 % à celui de l’ancien. Mais en plus, la demande est si forte pour les biens neufs en Pinel, que souvent, les promoteurs majorent le prix de vente de la réduction attendue.
En parallèle, à l’issue de la période d’engagement de location, qui est d’au moins 6 ans, vous revendrez votre bien non plus sur le marché du neuf, mais sur celui de l’ancien… Ce qui nuit forcément au taux de rendement de votre investissement.
Autre piège pour la rentabilité d’un investissement en SCI Pinel : le plafonnement des loyers. Pour que votre placement ait du sens, il faut que la réduction d’impôt permette de compenser les loyers réduits.
En Île-de-France, ce pari est quasiment impossible à relever, sauf à s’éloigner drastiquement de Paris. En régions, il est aussi souvent plus intéressant de louer au loyer normal qu’en loyer Pinel augmenté de la réduction d’impôt.
Enfin, la SCI Pinel offre une réduction d’impôt et non pas un crédit d’impôt. En clair, si la réduction est supérieure à votre imposition, l’excédent sera perdu. Vu les contraintes à respecter pour une location Pinel, vous devez absolument réaliser ce calcul avant de vous lancer. Le montage n’aura pas non plus grand intérêt si vous envisagez d’acquérir un bien d’une valeur supérieure à 300 000 euros ou à 5 000 euros du mètre carré !