Investisseur immobilier, vous vous demandez si acheter un bien immobilier déjà loué est un bon plan. Ce type d’investissement locatif présente en effet de nombreux avantages, dont un prix de vente décoté et une rentabilité connue d’avance.
Avant de vous lancer, vous avez néanmoins tout intérêt à vérifier la fiabilité du locataire et les conditions du bail. Vous avez le droit de reprendre le logement, qu’il soit loué vide ou meublé, en respectant des conditions de délai.
L’achat d’un bien déjà loué ne s’adresse qu’aux investisseurs, ceux qui cherchent à acquérir une résidence principale n’y auront aucun intérêt, vu la longueur de la procédure pour récupérer le logement.
En tant qu’investisseur locatif, vous apprécierez la décote sur le prix de vente, qui augmente nécessairement la rentabilité du placement et la plus-value à la revente. Le fait d’avoir déjà un locataire en place vous permet aussi d’estimer la pertinence de l’investissement et de vous affranchir de la contrainte de trouver le preneur idéal.
En achetant un bien déjà loué, vous ne pouvez ni l’occuper immédiatement, ni substituer un nouveau locataire à celui déjà en place, ce qui explique la minoration du prix de cession.
Le vendeur doit donc appliquer une décote sur le prix de vente, dont le montant dépend de plusieurs facteurs :
La location vide, qui implique un engagement de location d’au moins 3 ans permet ainsi de bénéficier d’une décote plus importante qu’une location meublée, où l’engagement de location n’est que de 1 an ;
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Pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif, vous devez prendre en compte le prix d’achat et le loyer auquel est proposé le logement. Lorsque vous achetez un logement libre, vous procédez à une estimation du loyer, mais vous n’êtes jamais certain de trouver preneur au prix que vous avez fixé. De la même manière, vous ne pouvez pas évaluer à l’avance le risque de carence ou de vacance locative.
Acheter un bien déjà loué vous permet de connaître le loyer à l’avance, et par rapport au prix d’achat, de calculer la rentabilité effective de votre investissement.
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Pour bénéficier de l’effet de levier du crédit, vous préférez bien évidemment acheter le logement au moyen d’un crédit immobilier.
L’avantage, avec l’achat d’un bien déjà loué, c’est que vous pouvez prouver à la banque que vous toucherez X euros par mois et que par conséquent, votre investissement est d’ores et déjà sécurisé. Un bon point pour votre dossier d’emprunteur !
Rédiger et publier une annonce immobilière, organiser des visites, étudier les dossiers des locataires et sélectionner le candidat que vous espérez idéal… Sauf à confier la gestion locative de votre bien à un mandataire, vous devrez faire face à de nombreuses tâches chronophages pour louer votre bien.
L’atout de l’achat d’un bien déjà loué, c’est que vous ne perdez pas de temps, et donc d’argent, pour mener à bien cette étape.
Sur le papier, la formule est avantageuse. Toutefois, pour vous éviter toute mauvaise surprise, voici une check-list des vérifications à faire avant de vous lancer.
Un mauvais payeur, et c’est tout l’équilibre économique de votre investissement qui est impacté. Avant de conclure la vente, demandez au propriétaire bailleur actuel non seulement les quittances de loyers, mais également les relevés de compte où figurent le paiement des loyers. Exigez aussi de voir le contrat de travail du locataire et le contrat de caution s’il en existe une.
Vous constatez des impayés ou que le locataire est en situation professionnelle précaire ? Mieux vaut chercher un autre bien à acheter (sauf si la décote du bien est substantielle et intégre la prime de risque) !
À savoir : la garantie des loyers impayés ne vous couvrira pas si vous n’avez pas procédé aux vérifications nécessaires.
Le contrat de location se poursuit entre le locataire et vous, aux mêmes conditions que celles prévues avec l’ancien propriétaire. Dans l’idéal, il faut que le bail comporte une clause résolutoire, une clause de solidarité en cas de pluralité d’occupants (investissement en colocation, par exemple) ou encore une clause de réévaluation du loyer.
Il est difficile d’évaluer l’état d’un logement comportant des meubles, mais prenez le temps de faire une visite approfondie pour déterminer s’il a besoin de travaux, et le montant de ces derniers. N’hésitez pas à ouvrir et fermer les portes et fenêtres et à déplacer les meubles !
Travaux et augmentation du loyer : l’investissement dans un bien immobilier occupé présente aussi des inconvénients.
Si le logement est loué depuis plusieurs années, il nécessitera sûrement des travaux de rafraîchissement ou des travaux de rénovation pour le remettre au goût du jour. Généralement, les travaux sont entrepris entre deux locations, dès lors comment procéder dans le cadre de l’achat d’un bien déjà occupé ?
Légalement, le locataire doit vous laisser accéder au logement pour la réalisation de :
À savoir : si les travaux durent plus de 21 jours, vous devez accorder une remise de loyer proportionnelle à leur durée.
L’augmentation du loyer est strictement encadrée par la loi, et les règles diffèrent selon si le logement se trouve en zone de tension foncière ou non. Notez que certaines villes comme Paris ou Lille se voient appliquer une réglementation particulière.
Concrètement, vous pourrez augmenter le loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué, et à condition de respecter des critères de performance énergétique ou de réalisation de travaux et d’estimer le nouveau loyer en comparaison d’avec des biens similaires.
Tôt au tard, et à l’exception du logement des personnes âgées ou modestes, vous pourrez récupérer le bien immobilier déjà loué. Outre le congé pour vendre, vous pouvez donner congé au locataire pour habiter vous-même le logement ou pour un motif légitime et sérieux.
Ce cas de reprise est ouvert si vous souhaitez faire du logement votre résidence principale, ou y loger un proche, toujours dans le cadre de la résidence principale.
Sont considérés comme vos proches :
La date pour récupérer le logement dépend de l’échéance du bail : moins ou plus de 2 ans après l’achat.
Autre possibilité : reprendre le logement pour un motif légitime et sérieux, ce qui est le cas lorsque le locataire ne remplit pas une de ses obligations. Le congé est ainsi possible lorsqu’il paie son loyer en retard ou cause des nuisances de voisinage.
Dans cette hypothèse, vous pourrez reprendre le logement au plus tard à la date d’échéance du bail.