Vous vous lancez dans l’investissement locatif et choisissez de louer un appartement meublé. Ce type de location présente bien des avantages, comme le loyer plus élevé qu’en location vide et la fiscalité allégée.
Pour assurer la rentabilité de l’opération, vous devez d’abord élaborer votre stratégie d’investisseur, puis fixer correctement le montant du loyer. Publication de l’annonce immobilière, sélection du locataire ou encore rédaction de l’état des lieux d’entrée constituent autant d’étapes que vous franchirez avec succès grâce à nos conseils pour louer un bien meublé.
Une cuisine incorporée ne suffit pas pour qualifier un appartement de meublé. Le mobilier doit en effet être suffisant pour permettre aux locataires d’y vivre, manger et dormir convenablement.
Un décret de 2015 fixe la liste des meubles obligatoires pour qu’un logement soit considéré comme meublé :
À savoir : avant de louer un appartement en meublé, la loi vous impose de réaliser certains diagnostics techniques comme le DPE.
Vous vous demandez à présent quelles sont les conditions pour louer en meublé, notamment vos obligations en tant que propriétaire bailleur.
D’abord, il convient de respecter les critères de décence du logement. Celui-ci doit assurer la santé et la sécurité physique du locataire, en offrant notamment une ventilation et un éclairage suffisants.
Vous devez proposer en location un appartement meublé d’une superficie minimale de 9 m2 et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2.20 mètres, soit une surface habitable minimale de 20m3.
Autre disposition à respecter pour louer un appartement meublé : le bail. Le contrat de location est conclu pour un an minimum (9 mois pour un étudiant, 1 mois avec un bail mobilité).
En meublé, vous ne pouvez pas exiger plus de deux mois de loyer en guise de dépôt de garantie.
La durée de préavis du locataire est d’un mois minimum. Pour le propriétaire, elle est de 3 mois minimum.
À savoir : vous devez déclarer le commencement de votre activité de loueur en meublé dans les 15 jours suivant la première mise en location.
Si de nombreux investisseurs font le choix de louer leur appartement en meublé, c’est pour les nombreux avantages que la formule présente.
Un petit tableau vaut mieux qu’un long discours, et vous permet de découvrir en un coup d’œil pourquoi la location meublée est plus avantageuse que le location vide en termes de bail.
| Location nue | Location meublée |
Durée du bail | 3 ans minimum | 1 an pour une location meublée classique
9 mois si le preneur est étudiant
De 1 à 11 mois en bail mobilité
90 jours avec la même personne en location saisonnière
|
Montant du dépôt de garantie | 1 mois de loyer maximum | 2 mois de loyer maximum
->Pas de dépôt de garantie en bail mobilité |
Durée du préavis du locataire | 3 mois | 1 mois |
Durée de préavis du propriétaire | 6 mois | 3 mois |
Comme l’appartement meublé comporte déjà des équipements que le locataire n’a pas à acheter, il est proposé à un loyer plus élevé qu’un appartement vide. Comptez ainsi une surcote de 10 à 30 %. Un bon point pour le taux de rendement de votre investissement immobilier !
Deux statuts s’offrent à vous pour la location : le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Si vos recettes annuelles n‘excèdent pas 23 000 euros et sont inférieures à l’ensemble de vos autres revenus, alors vous êtes considéré comme LMNP. Et inversement.
Les statuts de LMNP et de LMP bénéficient d’une fiscalité avantageuse. Les revenus que vous percevez sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17.2 %.
Pour l’imposition de vos BIC, vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Le micro-BIC vous offre un abattement de 50 %, 71 % en meublé de tourisme.
Au réel, vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges (par exemple, les intérêts d’emprunt du prêt immobilier pour financer l’investissement locatif) et pratiquer des amortissements en LMNP et en LMP.
La déduction de charges vous permet de dégager un déficit, imputable sans limitation de montant sur votre revenu global et reportable pendant 6 ans en LMP.
En LMNP, le déficit est reportable sur la catégorie des revenus de location meublée pendant 10 ans.
Enfin, la location d’un appartement meublé neuf vous permet aussi de faire de la défiscalisation et d’obtenir une réduction d’impôt. C’est par exemple le cas d’un investissement en maison de retraite ou en résidences avec service (dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard).
Lire aussi : Quelle fiscalité pour le LMNP ?
Location meublée classique, location saisonnière : comment bien choisir entre les deux ? Tout va essentiellement dépendre de l’emplacement de votre bien immobilier. S’il est implanté dans des zones touristiques, en bord de mer ou à la montagne, vous pouvez envisager de louer l’appartement meublé en saisonnier.
L’écueil de la location saisonnière, c’est que vous pariez sur un taux de remplissage que vous n’êtes pas certain d’atteindre. En outre, dans certaines villes en tension foncière, vous devez remplir un certain nombre d’obligations (déclaration ou autorisation de la mairie, règle de compensation…).
Ce sont les caractéristiques de votre logement qui vous dictent la clientèle idéale. Un studio à proximité d’une université ou d’une école supérieure vous mènera naturellement à cibler les étudiants. Un T2 en centre-ville, les couples et jeunes actifs.
Avec un appartement plus grand, faut-il privilégier un investissement en colocation ? Le modèle est séduisant, car vous percevez un loyer pour chacune des chambres, et louez potentiellement plus cher qu’à une seule famille. Revers de la médaille, vos interlocuteurs se multiplient, ce qui augmente le risque d’impayés, sauf à prévoir une clause de solidarité dans le bail.
Une fois votre projet affiné, vous vous demandez si vous avez intérêt à opter pour la gestion locative. Devenir bailleur, c’est faire face à de nombreuses contraintes comme l’estimation du loyer, la rédaction et la publication d’une annonce, le choix du locataire, la gestion des travaux d’entretien et des impayés…
Certes, la gestion locative a un coût, mais n’est-ce pas celui de la sérénité ? D’autant plus que vous pouvez définir sur-mesure l’étendue du mandat confié au gestionnaire de biens ou à l’agence immobilière.
Comme tout investisseur, vous cherchez à tirer la rentabilité de votre placement vers le haut et préférez donc le loyer le plus élevé possible. Attention toutefois, si le loyer est manifestement surévalué par rapport au marché, vous vous exposez à un risque accru de carence ou de vacance locative et de turn-over.
Le loyer doit ainsi être en adéquation avec le marché immobilier, avec la superficie, la qualité des équipements ou encore les caractéristiques du logement (vue sur un monument parisien, présence d’un balcon ou d’une place de parking…).
Alors, comment bien estimer le loyer d’un appartement meublé ? Procédez à une étude comparative avec des biens similaires proposés en location dans le même quartier ou idéalement, dans la même rue.
Pour l’estimation du loyer, vous pouvez aussi utiliser les outils proposés par des sites internet.
Enfin, l’évaluation du loyer par un professionnel comme un agent immobilier reste l’option la plus fiable.
Exit la presse écrite, aujourd’hui, tout se passe sur le web. Pour que votre annonce se démarque parmi toutes les autres, vous devez soigner sa rédaction, avec un titre percutant, des phrases courtes, l’utilisation de tirets pour faciliter la lecture et une orthographe irréprochable.
Les photos ne doivent rien laisser au hasard. Prenez des clichés nets, quand la luminosité est la meilleure et sélectionnez rigoureusement la photo principale.
Pour publier l’annonce, choisissez les sites disposant d’une forte audience, comme Leboncoin, Seloger.com ou PaP. Une formule payante permet à votre annonce d’être à la une et d’ajouter plus de photos.
Pensez à vous munir du dossier de diagnostics techniques (DDT) pour répondre à toutes les questions des candidats, notamment celles relatives à la performance énergétique et aux charges de copropriété.
Attention, si vous avez acheté un logement déjà loué, vous devez définir des plages horaires avec le locataire en place.
En fonction du temps que vous avez à accorder aux visites, préférez recevoir chaque aspirant preneur individuellement ou en groupe.
Seuls 2 % des propriétaires font face à des impayés. Pour vous affranchir de ce risque, étudiez soigneusement le dossier des locataires. Un CDI offre plus de sécurité qu’un emploi précaire, et la présentation d’un garant est toujours un plus.
Vérifiez l’adéquation du montant porté sur les bulletins de salaire avec l’avis d’imposition du candidat !
Soyez vigilant à cette étape, car si vous souscrivez une garantie loyers impayés (GLI), elle ne vous couvrira pas si vous n’avez pas vérifié la solvabilité du locataire.
L’assurance propriétaire non occupant (PNO) est obligatoire pour les appartements en copropriété. L’assurance vacance locative et l’assurance loyers impayés constituent des options coûteuses. Il convient donc de bien peser le pour et le contre avant de les souscrire !
Après signature du bail, reste à faire l’état des lieux du logement. Il existe nombre de modèles téléchargeables sur Internet, préférez un modèle très détaillé. Prenez le temps de bien décrire l’état du logement et de prendre des photos. Plus vous aurez de détails, mieux vous pourrez comparer avec l’état des lieux de sortie !