Vous hésitez à investir dans du crowdfunding immobilier ? Ce type de placement propose un taux de rendement particulièrement élevé de sorte qu’il apparaît particulièrement attractif.
Mais, est-ce réellement une bonne solution d’investissement immobilier ?
Voici notre avis sur le crowdfunding immobilier !
Le crowdfunding immobilier (ou financement participatif immobilier) est un mode de financement de plus en plus en vogue inspiré des modèles de crowdfunding artistiques où des promoteurs cherchent à lever des fonds auprès du public sous la forme de prêts obligataires. Les plateformes de crowdfunding immobilier font donc l’intermédiaire entre les promoteurs et les investisseurs.
Mais, contrairement au financement participatif artistique, les investisseurs sont rémunérés pour les sommes prêtées aux promoteurs immobiliers au moyen d’intérêts pouvant atteindre 13 % par an !
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Pour comprendre le crowdfunding immobilier, il convient de distinguer 3 acteurs avec des objectifs différents :
Au regard de la multiplicité et de l’ampleur des projets immobiliers, les promoteurs ont de plus en plus besoin de capitaux pour répondre au rythme croissant de la demande de nouveaux logements.
Dans le modèle traditionnel, les promoteurs financent leur projet à parts égales entre capitaux propres (issues de leur trésorerie) et emprunt bancaire.
Forcément, ce modèle présente deux limites :
Pour accroître l’effet levier et s’affranchir de ces barrières, les promoteurs peuvent avoir intérêt à trouver une nouvelle source de financement pour substituer leurs capitaux propres. Si la levée de capitaux sous la forme d’une augmentation de capital présente certaines limites en matière de public cible, le financement participatif immobilier a pour seule limite le nombre d’épargnants susceptibles d’investir. Les tickets d’entrée étant relativement faibles et la rémunération des prêts obligataires importante, les promoteurs peuvent toucher un large public de particulier grâce au crowdfunding immobilier.
Côté investisseur, lorsque vous participez à une opération de crowdfunding immobilier, vous souscrivez des prêts fonctionnant comme une obligation.
Ainsi, vous allouez le montant du nominal au promoteur (montant du prêt), ce dernier a la charge de vous verser un coupon annuellement ou mensuellement selon le taux d’intérêt fixé à l’avance.
À échéance, c’est-à-dire au terme fixé (36 mois par exemple), l’émetteur a l’obligation de vous rembourser le montant emprunté.
Ainsi, sur le papier, le crowdfunding immobilier paraît ultra attractif en raison de ses taux d’intérêt élevés (bien supérieurs aux obligations d’État de l’OCDE), son horizon court et son faible ticket d’entrée. Mais qu’en est-il dans la pratique ?
Il convient d’être lucide : le crowdfunding n’a rien d’un investissement immobilier. Il s’agit en réalité d’un prêt obligataire dont le sous-jacent est une entreprise chargée de la construction de biens immobiliers. Autrement dit, en faisant du crowdfunding vous n’investissez pas dans l’immobilier, vous achetez des obligations à court terme over the counter (en dehors des marchés financiers) d’entreprise de l’immobilier. Ce mode d’investissement s’assimile plus à de l’achat d’actif financier qu’à de l’immobilier à proprement parler.
Pour autant, le crowdfunding peut présenter quelques avantages pour certains profils d’investisseurs.
Le rendement en finance n’a rien de magique, il vise à rémunérer le risque pris par l’investisseur par rapport à un actif sans risque. On parle alors de prime de risque.
Ainsi, au regard des taux de rendement, dire que le crowdfunding immobilier est sans risque serait complètement fallacieux. À quoi bon servir un coupon à 10 % par an, si les investisseurs pouvaient accepter deux fois moins en raison d’une faible prise de risque ?
À vrai dire, le financement participatif immobilier est un investissement très risqué. La seule manière de séduire les investisseurs est donc de monter le taux de rendement. En effet, il existe un risque de faillite du promoteur non négligeable vous empêchant de récupérer votre mise à échéance.
Ce risque est accru par l’importance des intérêts du crowdfunding qui sont particulièrement importants pour un secteur d’activité réputé pour ses marges tirées à la baisse et pour le risque omniprésent de retard dans la livraison des travaux (pas de livraison = pas de trésorerie).
Pour autant, un risque élevé ne veut pas dire que l’investissement n’en vaut pas la peine. Le choix d’y aller dépend alors du taux de rendement. Or, avec un taux de rendement de 10 %, le couple rentabilité/risque semble tout à fait acceptable.
Selon une compilation de données du site HelloCrowdfunding, le taux de défaut des emprunteurs en crowdfunding immobilier est de 1 %. Un niveau faible au regard du rendement.
Mais attention, le crowdfunding est un mode de financement relativement jeune et il n’est pas exclu que ce taux de défaut monte à l’avenir surtout si des pratiques de type Ponzi apparaissent (si les prêts sont remboursés avec d’autres sources de financement).
Ceci dit, le crowfunding peut être une aubaine pour les épargnants souhaitant placer leur épargne à court terme en tirant des rendements élevés.
À condition d’être conscients des risques, certains projets demandent des financements sur 12 mois pour un rendement brut de 10 %.
Ce type de placement peut alors être idéal par exemple pour placer un apport en vue d’effectuer un investissement locatif l’année suivante, si cela est impossible aujourd’hui. Il peut alors s’agir d’une bonne solution pour faire fructifier un capital dont vous n’avez pas besoin à court terme.
Lorsque vous investissez dans un actif risqué, votre premier réflexe doit être de diversifier pour limiter votre prise de risque. Si vous décidez de faire du crowdfunding immobilier, il est impératif de financer plusieurs projets pour faire en sorte que les rendements des uns compensent les pertes des autres.
Si le taux de défaut reste durablement à 1 %, il n’y a fondamentalement pas de problèmes : avec un taux de rendement de 10 %, investir dans 10 projets simultanément vous offre une couverture maximale avec une très faible prise de risque.
Mais, si le taux de défaut monte à 10 % et que le taux de rendement reste constant, vous serez tenus d’investir dans une centaine de projets pour maintenir un niveau de risque acceptable.
Or, avec un ticket d’entrée de 1 000 euros par projet financé, vous pouvez comprendre que le crowdfunding n’est finalement pas aussi accessible qu’il n’y paraît.
Il faudrait alors un investissement minimum de 100 000 euros pour assurer une diversification suffisante. Avec une telle somme, autant investir directement dans l’immobilier locatif !
Comme vous pouvez le constater, les plateformes proposent toutes plus ou moins le même service et les mêmes promesses. Avec un rendement brut annuel affiché similaire, la véritable différence tient à la qualité des projets proposés, à la solidité financière des promoteurs référencés et à l’interface d’investissement dédiée aux investisseurs.
Plateforme crowdfunding immobilier | Rendement brut moyen | Durée du crowdfunding | Ticket d’entrée minimum |
Homunity | 9,2 % | Entre 12 et 24 mois | 1 000 € |
Anaxago | 10 % | Entre 6 et 48 mois | 1 000 € |
Wiseed | 9 % | Entre 12 et 24 mois | 100 € |
Fundimmo | 8,9 % | 23 mois en moyenne | 1 000 € |
Bee for deal | 9,3 % | 21 mois en moyenne | 1 000 € |
Citesia | 9,3 % | Entre 12 et 36 mois | 1 000 € |
Clubfunding | 9,5 % | Entre 6 et 48 mois | 1 000 € |
En effet, la qualité des projets proposés est essentielle pour choisir la bonne plateforme de crowdfunding immobilier. Si les plateformes font un tri préliminaire des projets immobiliers finançables, il peut être a priori difficile de distinguer les projets risqués de ceux qui le sont moins. De plus, les jeunes plateformes pourraient avoir tendance en raison de leur objectif de croissance de moins filtrer les projets proposés pour générer un maximum d’offres pour les investisseurs. Restez sur vos gardes !
Au demeurant, le choix de votre plateforme de crowdfunding immobilier doit se faire à la lumière de plusieurs éléments :
Si le crowdfunding immobilier peut être intéressant à court terme, il ne peut s’agir d’une solution pérenne pour bâtir votre patrimoine.
A contrario, l’investissement immobilier en nom propre propose des caractéristiques de long terme permettant d’allier rendement régulier et stabilité. Plus le temps passe et plus votre prise de risque diminue sans compter le fait que vous pouvez faire financer tout ou partie de cet investissement par les banques !
Mais, l’immobilier locatif est plus complexe à mettre en œuvre que de placer son argent dans du crowdfunding. C’est pourquoi nous avons développé plusieurs offres d’investissement locatif clé en main pour vous accompagner à chaque étape de votre projet immobilier en Île-de-France. De la recherche du bien à la gestion locative, nous assurons pour vous la réussite de votre investissement locatif en nom propre.
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