Entre la pierre papier, l’achat en viager et le crowdfunding immobilier, il existe de nombreuses manières d’investir dans l’immobilier. Il y en a notamment une encore trop méconnue qui consiste à acheter uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier au lieu de la pleine propriété aussi appelé achat immobilier en démembrement.
L’achat en démembrement présente de nombreux avantages surtout pour les hauts patrimoines souhaitant réduire l’assiette de l’IFI ou générer des déficits fonciers supplémentaires.
Dès lors, en quoi consiste l’achat immobilier en démembrement ? Quels sont les avantages et inconvénients pour les investisseurs immobiliers ?
Les Secrets de l’Immo, en tant que spécialiste de l’investissement locatif clé en main, vous livre son analyse sur ce mode d’achat immobilier peu répandu.
Pour comprendre l’achat immobilier en démembrement, il est nécessaire de comprendre la logique du démembrement de propriété tel que défini à l’article 544 du Code civil.
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Sur le plan juridique, la propriété est la réunion de trois droits essentiels que le propriétaire peut exercer sur une chose :
La pleine propriété d’un bien immobilier se caractérise alors par l’exercice de ces trois prérogatives. Mais, il est tout à fait possible de séparer ces prérogatives pour les répartir entre plusieurs personnes. Ainsi, il est possible qu’une personne conserve le droit d’usage et de tirer les fruits (l’usufruitier) tandis qu’une autre conserve uniquement le droit d’aliéner la chose (le nu-propriétaire).
On parle alors de démembrement de propriété, et plus spécifiquement en matière immobilière, de démembrement immobilier.
Dès lors, faire un achat immobilier en démembrement consiste à acheter seulement l’usufruit ou la nue-propriété, à la place de la pleine propriété du bien. Dans la grande majorité des cas, il s’agira d’acheter la nue-propriété du bien pour, à l’issue de la période de démembrement, en acquérir la pleine propriété.
Avant d’envisager un achat immobilier en démembrement, il convient d’être lucide sur le fonctionnement d’une telle opération. En effet, la viabilité financière du projet va dépendre principalement de la durée du démembrement (durant laquelle vous ne pourrez percevoir de loyers) en raison notamment des droits très limités du nu-propriétaire.
À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété du bien démembré en raison du retour de l’usufruit dans son patrimoine personnel.
Le démembrement d’un bien immobilier peut s’envisager de deux manières :
Généralement, le démembrement en viager sert principalement à réaliser des donations avec réserve d’usufruit pour optimiser sa succession.
Pour l’achat immobilier en démembrement, il s’agira principalement de démembrement temporaire pour offrir une meilleure visibilité à l’acheteur nu propriétaire. Mais, dans l’absolu, rien n’est exclu.
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Si l’usufruitier conserve le droit d’user le bien et d’en tirer des revenus (loyers), le nu-propriétaire dispose d’un droit d’aliénation très limité dans la pratique pour plusieurs raisons :
Sur le volet des obligations, le nu-propriétaire est tenu de conserver le bien immobilier en l’état en réalisant tous les travaux de conservation nécessaires c’est-à-dire ceux qui s’intéressent à la structure et à la solidité de l’immeuble. L’entretien général reste néanmoins à la charge de l’usufruitier.
En somme, l’objet principal d’un achat immobilier en démembrement est d’obtenir un jour la pleine propriété du bien à l’issue de démembrement.
En effet, que le démembrement soit temporaire ou en viager, le nu-propriétaire finit inéluctablement par récupérer la pleine propriété du bien en raison du retour de l’usufruit dans son patrimoine. A noter que le retour de l’usufruit dans le patrimoine du nu-propriétaire n’est pas imposable, ce qui ouvre dans les faits de nombreuses opportunités d’optimisation fiscale.
L’achat immobilier en démembrement permet d’acheter un bien immobilier à prix décoté tout en limitant l’impact de la fiscalité immobilière sur le patrimoine du nu-propriétaire.
En ce que la nue-propriété empêche la perception de loyers, l’achat en démembrement implique inévitablement la pratique d’une décote sur la valeur vénale du bien en pleine propriété. En effet, le nu-propriétaire perd une source de cashflow non négligeable pour la viabilité de son investissement. Le prix de vente de la nue-propriété du bien immobilier doit donc refléter cette réalité, sinon il est préférable de s’orienter vers un achat en pleine propriété.
Ainsi, le meilleur outil pour comparer un achat en démembrement à un investissement locatif en pleine propriété est le TRI (taux de rendement interne). Sans cet indicateur financier, vous aurez du mal à faire un choix éclairé.
Certes, avec un achat en démembrement, vous ne percevez pas de loyer, mais vous ne payez pas non plus d’impôt sur ces derniers. Or, selon votre niveau d’imposition, la décote obtenue pour l’absence de loyer peut être bien plus avantageuse que les loyers après impôt. N’hésitez donc pas à intégrer la fiscalité dans le calcul du TRI de votre achat en démembrement.
Outre l’absence de loyers imposables, la nue-propriété permet de générer des déficits fonciers sous réserve de respecter plusieurs conditions :
Il n’est donc pas possible de déduire les éventuels intérêts d’emprunt correspondant au prêt souscrit par le nu-propriétaire pour l’achat en démembrement.
Ces déficits s’imputent alors en priorité aux autres revenus fonciers du nu propriétaire ou, à défaut, sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros. En cas de dépassement du plafond, le reliquat est imputable sur les autres revenus fonciers sur une période maximale de 10 ans (ou pendant 6 ans sur les autres revenus imposables, si le revenu global n’a pas permis d’absorber les 10 700 euros de plafond).
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L’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ne tient pas compte des biens détenus en nu propriété, seul l’usufruit est intégré à l’assiette de cet impôt (pour rappel l’assiette fiscale du patrimoine immobilier doit être supérieure à 1 300 000 euros pour être imposable).
Ainsi, un achat en démembrement n’est pas pris en compte pour le calcul de l’IFI. Une solution d’investissement immobilière particulièrement intéressante pour les patrimoines immobiliers conséquents.
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L’administration fiscale pratique elle aussi une décote sur la valeur vénale du bien pour tenir compte du démembrement dont les règles de calcul sont énoncées à l’article 669 du CGI. Ainsi, en étant seulement nu-propriétaire, la valeur fiscale du bien immobilier est inférieure à sa valeur en pleine propriété.
Il peut alors s’agir d’une situation idéale pour transmettre la nue-propriété à ses héritiers en réduisant l’assiette de calcul des droits de donation (pour par exemple exploiter au mieux les abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans).
Outre ces avantages, l’achat immobilier en démembrement n’a pas que des avantages. En premier lieu, vous serez confronté à une offre relativement faible de bien à vendre en nue-propriété. En second, l’absence de loyers peut rendre l’opération de financement relativement périlleuse.
S’il peut y avoir pléthore d’offres immobilière en pleine propriété, les offres en nue-propriété se font rares. Il est donc a priori plus difficile de trouver un bien correspondant à vos objectifs, notamment en termes de localisation.
L’autre point noir (et certainement le plus problématique) est relatif au cashflow de votre investissement. En effet, habituellement, un investissement locatif tire sa force de sa faculté à rembourser les mensualités d’un prêt immobilier avec les loyers perçus (on parle d’investissement autofinancé). Cette caractéristique permet alors de limiter votre apport personnel et donc de capitaliser les loyers grâce à l’emprunt. Cela se traduit par un fort effet levier, vecteur d’un enrichissement rapide de l’investisseur.
En nue-propriété, vous ne percevez aucun loyer. Si vous investissez à crédit, il faudra mobiliser vos autres sources de revenus pour rembourser le prêt, ce qui peut drastiquement affecter votre taux d’endettement et limiter votre recours à de futurs emprunts immobiliers.
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En bref, les spécificités de l’achat en démembrement font qu’il s’adresse à un public très spécifique, généralement imposable à l’IFI et dans les tranches supérieures de l’impôt sur le revenu.
Pour les autres, nous vous conseillons vivement de vous orientez vers un investissement locatif traditionnel et pourquoi pas un investissement locatif clé en main avec Les Secrets de l’Immo ?
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