Pourquoi acquérir plusieurs appartements quand on a les moyens pour l’achat d’un immeuble de rapport ? Graal des investisseurs, l’immeuble locatif présente bien des avantages comme les coûts de fonctionnement maîtrisé et un bon taux de rendement. Toutefois, l’investisseur se positionne ici sur un marché de niche. Alors, comment trouver un immeuble de rapport à vendre avec une forte rentabilité ? Des réponses avec Les Secrets de l’Immo !
Contrairement à l’immeuble en copropriété, l’immeuble de rapport appartient à un unique propriétaire. Il poursuit un objectif : offrir une rentabilité maximale à l’investisseur grâce à la division en lots de l’espace disponible, proposés ensuite en location.
Le plus souvent, on trouve des immeubles de rapport avec un local commercial. A vous de voir ensuite si vous souhaitez conserver le local commercial, pour diversifier vos investissements, ou le transformer en logement ou en espace commun.
Plusieurs options s’offrent à vous :
La rentabilité d’un immeuble avec plusieurs appartements tourne en général autour de 10 %. Pour la calculer, vous devez prendre en compte plusieurs facteurs.
Le prix de vente sera bien entendu conséquent, du moins à Paris. Toutefois, il s’avère inférieur à celui que vous payez pour l’achat de plusieurs biens immobiliers secs. La raison est double : le marché confidentiel et l’économie sur les frais annexes à la transaction immobilière (économie d’échelle).
Contrairement au marché du studio meublé, il y a moins de concurrence sur le marché de l’immeuble de rapport à forte rentabilité. De fait, il est possible de négocier le prix avec le vendeur.
En parallèle, vous supporterez moins de frais d’acquisition avec la vente en bloc d’un immeuble de rapport par rapport à plusieurs logements. Vous paierez les frais de notaire sur l’ensemble et non pas pour chaque lot. Rappelons aussi à toutes fins utiles qu’ils sont dégressifs et reviennent moins chers pour les grandes surfaces que les petites.
Idem, vous payez une seule fois les frais bancaires du prêt immobilier, les honoraires de l’agence immobilière et la commission du courtier.
La recherche d’un immeuble à forte rentabilité dans les zones en tension foncière n’est pas chose aisée. Face à la pénurie de foncier disponible et à son coût, notamment à Paris, la tentation est grande de se rabattre sur les zones rurales. Il existe pourtant un risque réel de vacance locative et de sévères difficultés pour la revente.
Il vaut donc mieux privilégier des marchés de report en devenir, comme il en existe beaucoup en Île-de-France. Il convient également de faire une étude de marché sur les besoins locatifs dans la zone considérée. Si ce sont les étudiants qui peinent à se loger, il faudra sélectionner un bien à proximité des écoles et campus pour envisager par exemple une colocation ou un coliving.
Le loyer dépend de l’état général du bien, et il est plus élevé en location meublée qu’en location vide. Les dispositifs de défiscalisation de type loi Pinel ne vous offriront sans doute pas la rentabilité escomptée, car ils prévoient le plafonnement des loyers.
D’autres peuvent s’avérer plus pertinents pour votre projet immobilier, comme la loi Malraux, grâce à laquelle vous pouvez défiscaliser jusqu’à 30 % du montant des travaux, sans vous voir imposer de critères de loyer.
Trouver un immeuble entier à vendre, c’est aussi s’assurer des frais de gestion réduits. Comme vous êtes en monopropriété, vous pouvez vous passer d’un syndic et de leurs honoraires exorbitants.
Il en va de même pour les dépenses de fonctionnement, qui reviennent moins cher pour un immeuble entier que plusieurs logements secs. Vous pouvez mutualiser les travaux auprès de vos artisans, afin de bénéficier d’économie d’échelle. Enfin, la taxe foncière sera moins élevée pour l’immeuble que pour plusieurs appartements ou maisons.
Carence ou vacance locative, impayés : autant de risques locatifs qui peuvent nuire au rendement d’un investissement immobilier. Avec un immeuble de rapport, vous diluez ce risque entre de nombreux locataires.
Vous serez bien entendu imposé au régime réel, mais en fonction du modèle de location choisi (location nue ou location meublée), le traitement du déficit foncier ou du déficit, par exemple, ne sera pas le même.
Pour votre recherche d’un immeuble à forte rentabilité, Les Secrets de l’Immo a deux modes de location à vous proposer : l’investissement en colocation et l’investissement en coliving.
Avec l’investissement en colocation, vous ciblez les étudiants et les jeunes actifs. En temps normal, les investisseurs acquièrent des studios et petits logements. Avec un immeuble de rapport, le prix au mètre carré est moins élevé que les petites surfaces, ce qui est un bon point pour le rendement.
Autre atout de la colocation pour le rendement d’un immeuble de rapport : la clause de solidarité dans le bail. En cas d’impayés de loyers, vous pouvez actionner chaque colocataire en règlement.
Enfin, la colocation est généralement proposée meublée. Ce qui constitue un solide avantage pour l’investisseur, qu’il agisse à titre de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
En effet, la loi autorise à déduire l’intégralité des charges supportées par le propriétaire bailleur, à condition qu’elles soient exposées dans l’intérêt de l’exploitation, et justifiées par des factures. Vous pouvez également pratiquer des amortissements en location meublée.
Lorsque vous créez un déficit, celui-ci est :
Autre modèle de location pour vous qui recherchez un immeuble de rapport à vendre à forte rentabilité : l’investissement en coliving.
Entre colocation et hôtellerie, le coliving propose des lieux privatifs (chambres, studios ou petites surfaces) et collectifs, avec des équipements généralement haut de gamme, comme une conciergerie, un spa ou une salle de sport.
Encore confidentiel, mais ayant le vent en poupe, le nombre de places en coliving a progressé de 7 % en un an, selon une étude réalisée par BNP Paribas Real Estate. La majeure partie des projets réalisés l’ont été en Île-de-France : Ecla à Massy-Palaiseau, Flatmates à Ivry-sur-Seine ou encore La Casa à Neuilly-Plaisance.
Alors, quels sont les avantages de ce type d’investissement pour le rendement d’un immeuble de rapport ?
Le coliving s’adresse à une clientèle de plus en plus nombreuse. D’abord les étudiants, puis les personnes en mobilité professionnelle. Mais également les travailleurs nomades, les familles mono-parentales et les expatriés de retour en France.
La pénurie de logements, tout comme le poids de l’habitat sur le pouvoir d’achat dans les métropoles attractives renforce encore le succès des colivings.
Le prix des loyers est supérieur au prix du marché, justifié par les équipements proposés. Encore un plus pour le rendement de l’immeuble de rapport.
Enfin, l’investisseur bénéficie en outre du régime fiscal favorable de la location meublée, sans les contraintes de la gestion locative, puisque celle-ci est confiée à un mandataire.
Trouver un immeuble de rapport à vendre avec une forte rentabilité est une tâche complexe. Ce type de bien immobilier n’est pas proposé sur les sites d’annonces immobilières grand public tels que Leboncoin.
Les informations fuitent plus facilement lorsqu’elles concernent un programme immobilier neuf, mais le coût excessif de ce type d’investissement nuira forcément au rendement. Trouver un terrain disponible et faire réaliser la construction n’est pas non plus la panacée, au regard des normes toujours plus contraignantes qu’il faut respecter.
L’idéal reste donc le secteur de l’ancien, mais encore faut-il avoir les bons plans. Car les transactions pour ce type de biens s’effectuent essentiellement en off-market. Il vous faut donc être en lien avec des agences immobilières, des chasseurs d’appartements, des notaires, mais surtout des spécialistes de l’investissement locatif.
Fort de son expertise sur l’investissement locatif clé en main, Les Secrets de l’Immo vous accompagne à chaque étape de votre projet d’achat d’un immeuble de rapport. Nous avons déjà mené à bien plusieurs réalisations d’envergure, montage du financement, réalisation des travaux et gestion locative inclus. Contactez-nous pour en savoir plus !