Pour expliquer démembrement immobilier de manière caricaturale : si la rentabilité d’un investissement immobilier est liée au rendement locatif et à l’augmentation de sa valeur (plus-value), l’usufruitier est rémunéré par les revenus locatifs tandis que le nu-propriétaire tire sa rentabilité de la valorisation du bien immobilier.
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En quoi consiste le démembrement d’un bien immobilier ?

Le démembrement de la propriété d’un bien immobilier offre de nombreuses possibilités aux investisseurs immobiliers ayant un patrimoine immobilier important : optimisation de valeur d’achat, transmission anticipée d’un patrimoine en limitant les frottements fiscaux, réduire l’impact de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)… Bref, le démembrement immobilier est une notion centrale à qui veut exploiter son patrimoine immobilier dans les meilleures conditions.

En quoi consiste le démembrement immobilier ? Quels sont les usages concrets et à qui s’adresse-t-il ?

 

Qu’est-ce que le démembrement de propriété d’un bien immobilier ?

 

Pour comprendre le fonctionnement d’un démembrement immobilier, il faut s’intéresser au concept juridique du droit de propriété consacré aux articles 544 et suivants du Code civil.

 

La notion juridique du droit de propriété et de démembrement immobilier

 

Aux termes de l’article 544 du Code civil, le droit de propriété se définit comme le fait de pouvoir user, percevoir les fruits et disposer d’une chose telle qu’un bien immobilier. Ainsi, la propriété est la composante de trois éléments :

  • l’usus c’est-à-dire le droit d’user d’une chose (habiter un appartement par exemple) ;
  • le fructus soit le droit de tirer les fruits de la chose tel que la perception des loyers pour la mise en location d’un bien ;
  • l’abusus c’est-à-dire le droit d’aliéner la chose (la détruire, la transformer, la vendre…).

 

Si ces 3 composantes du droit de propriété sont réparties entre plusieurs personnes, on dit alors que le bien est démembré. Dès lors, une personne dispose de l’usufruit (usus et fructus), appelé usufruitier tandis que l’autre dispose de l’abusus, appelé nu-propriétaire.

Forcément, ces deux personnes ne disposent pas des mêmes droits sur le bien : 

  • l’usufruitier peut user du bien immobilier et en percevoir les loyers ;
  • le nu-propriétaire dispose du bien immobilier dans les limites des droits de l’usufruitier. C’est d’ailleurs à lui que revient la pleine propriété du bien en cas de remembrement, une notion centrale de la plupart des stratégies patrimoniales basées sur le démembrement.

 

Pour expliquer les choses de manière caricaturale : si la rentabilité d’un investissement immobilier est liée au rendement locatif et à l’augmentation de sa valeur (plus-value), l’usufruitier est rémunéré par les revenus locatifs tandis que le nu-propriétaire tire sa rentabilité de la valorisation du bien immobilier.

 

Quels sont les cas où on peut recourir au démembrement immobilier ?

 

Le démembrement d’un bien immobilier peut résulter de deux choses  :

  • Une situation de fait. Par exemple, à l’issue d’une succession, le conjoint survivant peut choisir de conserver l’usufruit du patrimoine du défunt et laisser la nue-propriété aux héritiers.
  • Sous la forme d’un contrat où le propriétaire d’un bien immobilier décide de vendre ou de donner l’usufruit ou la nue-propriété à une autre personne.

 

Vous vous en doutez, c’est ce dernier cas de figure qui nous intéresse particulièrement. 

 

Les différentes formes de démembrement

 

Le démembrement de propriété d’un bien immobilier peut être consenti sur des durées différentes qui ont toutes un intérêt selon les objectifs poursuivis :

  • Le démembrement peut être fait en viager c’est-à-dire qu’il dure jusqu’à la mort de l’usufruitier. Le démembrement en viager est particulièrement intéressant dans le cadre d’une donation en vue d’anticiper sa succession ;
  • Le démembrement peut être consenti de manière temporaire, selon la durée fixée dans le contrat. Le démembrement temporaire est surtout utilisé à des fins d’investissement immobilier.

 

Comme nous le verrons, selon que le démembrement est réalisé en viager ou de manière temporaire, les conséquences tenant à la détermination de la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien immobilier changent. Cette caractéristique permet notamment d’envisager des stratégies d’investissement à des fins patrimoniales dans des conditions particulièrement avantageuses.

 

Pourquoi démembrer un bien immobilier ?

 

Cela nous amène donc au cœur du sujet : quels sont les avantages à démembrer un bien immobilier ? 

Le premier avantage tient notamment à accorder des droits sur un bien immobilier sans en perdre la propriété. Mais, le démembrement propose surtout un avantage fiscal non négligeable en ce qu’il déleste le nu-propriétaire de la plupart de ses obligations fiscales relatives au bien. De plus, la valeur fiscale et vénale de la nue-propriété et de l’usufruit n’est pas la même que celle de la pleine propriété.

 

Diminuer la valeur fiscale et le prix d’acquisition d’un bien immobilier grâce au démembrement

 

Comme nous l’avons dit, un bien immobilier démembré n’a pas la même valeur qu’un bien en pleine propriété. Cela est tout à fait logique puisque le nue propriétaire est privé des loyers et l’usufruitier de la plus-value latente.

Cette réalité entraîne en premier lieu des conséquences fiscales puisque la valeur du bien immobilier retenue par l’administration se trouve diminuée selon les dispositions de l’article 669 du CGI. Il convient néanmoins de distinguer :

  • le démembrement viager, c’est donc le barème de l’article 669-I qui s’applique selon l’âge de l’usufruitier 
  • le démembrement temporaire, c’est l’article 669-II qui s’applique. La valeur de l’usufruit est estimée à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété par tranche de 10 ans.

Dès lors, si vous envisagez une donation de l’usufruit ou de la nue-propriété, l’administration fiscale pratiquera la décote correspondante pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit (droits de donation). La donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit est donc une excellente solution pour transmettre un bien par voie de donation aux fins d’anticiper sa succession tout en conservant sa jouissance.

 

Remarque : Les abattements fiscaux pour démembrement d’un bien immobilier ne s’appliquent pas pour le calcul de l’IFI. La valeur retenue dans le patrimoine de l’usufruitier est la valeur en pleine propriété (article 998 du CGI). 

 

Aussi, il est possible dans le cadre d’un investissement immobilier d’acheter que la nue-propriété. Cette pratique est d’ailleurs de plus en plus répandue pour l’achat de parts de SCPI notamment.

L’acquisition de la nue-propriété permet d’acheter un bien (ou des parts) au rabais en accordant un usufruit temporaire à une autre personne (souvent l’exploitant du bien ou une société de gestion). Avec cette méthode vous ne percevez pas les loyers pendant toute la durée du démembrement, mais à l’issue, vous récupérez le bien en pleine propriété qui a une valeur liquidative bien supérieure à votre investissement initial.

Toutefois, l’acquisition de la nue-propriété est viable si la décote pratiquée à l’achat est suffisante pour compenser la perte actualisée des loyers futurs pendant toute la période de l’usufruit. Pour affiner la prise de décision, il convient aussi de tenir compte des économies d’impôts résultants du fait d’être seulement nu-propriétaire.

 

Remarque : Le fait de ne pas percevoir de loyer pendant le démembrement temporaire rend le financement de l’acquisition de la nue-propriété par emprunt bancaire relativement compliquée. En effet, vous ne percevez pas les loyers réguliers pour absorber tout ou partie des mensualités du prêt de sorte que vous devrez fournir un effort d’épargne important.

 

Néanmoins, l’achat en démembrement étant une pratique principalement à destination des hauts patrimoines, il est possible dans ce cas de financer l’acquisition avec un prêt in fine !

 

Lire aussi : Comment effectuer un investissement locatif autofinancé ?

 

L’avantage fiscal du nu-propriétaire pour un achat en démembrement

 

L’achat en démembrement propose de nombreux avantages fiscaux pour le nu-propriétaire à savoir :

  • La taxe foncière et l’impôt sur les revenus fonciers incombent à l’usufruitier. Le nu-propriétaire n’a donc aucun impôt à payer.
  • Les intérêts d’emprunt payés par le nu-propriétaire pour l’achat démembré sont déductibles de ses autres revenus fonciers sous certaines conditions. L’achat en démembrement permet donc de défiscaliser une partie de ses revenus fonciers préexistants tout en augmentant la valeur de son patrimoine.
  • La valeur de la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Seul l’usufruitier est redevable de cet impôt en cas de dépassement du seuil.

 

À vrai dire, comme nous le disions, l’achat en démembrement propose un intérêt non négligeable pour les hauts patrimoines. En effet, il s’agit principalement de personnes qui sont potentiellement redevables de l’IFI et qui disposent déjà d’un ou plusieurs biens immobiliers générant des revenus fonciers imposables. 

Dans les autres cas, il est peu probable que l’achat en démembrement propose des avantages supérieurs à un investissement locatif en pleine propriété.

 

Lire aussi : Comment réduire ses impôts avec les déficits fonciers ?

 

Exemple d’un achat en démembrement d’un appartement en Île-de-France

 

Vous décidez d’acheter la nue-propriété d’un appartement d’une valeur en pleine propriété de 400 000 euros.

L’usufruit est consenti à une société de gestion pour une durée de 20 ans. Il est convenu entre les parties que le prix d’acquisition de la nue-propriété du bien se fait selon les dispositions de l’article 669 du CGI soit une décote de 23 % par tranche de 10 ans.

La valeur de l’usufruit est donc de 400 000 x 0,23 x 2 = 184 000 euros. De facto, le prix de la nue-propriété est de 400 000 – 184 000 = 216 000 euros.

 

Pour financer l’achat en démembrement, vous souscrivez un prêt in fine sur 20 ans au taux de 2,5 % par an soit un montant annuel d’intérêt de 216 000 x 0,025 = 5 400 euros.

Ainsi, pendant toute la durée de remboursement du crédit in fine, vous pourrez déduire 5 400 euros d’intérêts sur vos autres revenus fonciers.

Si vous êtes imposable dans la tranche des 41 %, cette opération représente :

  • une diminution de 5 400 x 0,41 = 2 214 euros d’impôt sur le revenu à payer par an
  • une diminution de 5 400 x 0,172 = 928 euros de prélèvements sociaux

 

Pendant toute la durée du démembrement, vous aurez économisé 62 840 euros, vos charges d’emprunt étant en partie absorbées par l’économie d’impôt en résultant.

À cela s’ajoute qu’au bout de 20 ans, vous récupérez la pleine propriété du bien d’une valeur initiale de 400 000 euros (hors valorisation du marché de l’immobilier). En tablant sur une absence de plus-value (ce qui est peu réaliste sur une période de 20 ans), vous aurez gagné au total 184 000 euros (récupération de l’usufruit) pour un investissement initial de 216 000 euros avec une très faible prise de risque puisque vous n’êtes pas dépendant de la perception des loyers pour viabiliser l’opération !

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