Dans un contexte où les prix de l’immobilier ne cessent d’exploser depuis une dizaine d’années, il peut être légitime de se demander si cet âge d’or est susceptible de prendre fin. En effet, avant d’investir dans l’immobilier, il est normal de chercher à se projeter tant dans les revenus locatifs que dans le potentiel de plus-value du bien acquis. Or, s’il survenait un krach immobilier, il est fort probable que les perspectives économiques de votre investissement locatif soient remises en question. Le risque 0 n’existant pas et la réalisation d’un tel événement quasiment impossible à prévoir, il est néanmoins possible de se prémunir contre les risques de krach immobilier en adoptant la bonne stratégie d’investissement immobilier.
Dès lors, en quoi consiste un krach immobilier ? Comment s’en prémunir ? Que faire pendant une crise immobilière en tant qu’investisseur ? Un krach immobilier est-il une source d’opportunités ?
Les Secrets de l’Immo, en tant que spécialiste de l’investissement locatif clé en main en Île-de-France, vous livre des conseils pour faire face aux éventuelles conséquences d’un krach immobilier.
Un krach immobilier se caractérise par une diminution brutale et rapide des prix de l’immobilier. Ainsi, une diminution des prix de l’immobilier n’est pas nécessairement un krach dès lors que cette diminution est contrôlée et anticipable pour les acteurs économiques (il est d’ailleurs possible de faire un investissement locatif rentable sur un marché où les prix de l’immobilier diminuent si la demande locative reste satisfaisante).
Cette diminution rapide des prix peut impacter de nombreux acteurs surtout quand on sait qu’une grande partie du parc immobilier est financé à crédit. La diminution de la valeur des biens peut avoir une incidence directe sur la valeur des garanties et augmenter le taux de défaut de paiement des investisseurs. Les biens finissent par être saisis et/ou revendus, augmentant l’offre sur le marché et tirant ainsi les prix à la baisse. Le cercle vicieux du krach immobilier est alors enclenché, sans avoir vraiment la possibilité de savoir quand cela s’arrêtera.
Au-delà des conséquences en cascade, un krach immobilier commence souvent par un élément déclencheur parfois anodin. Les causes sont diverses et peuvent tenir tant au niveau du rendement de l’immobilier (demande locative) qu’au niveau du marché du crédit (conditions de financement) et de leurs institutions financières.
L’une des causes pouvant mener à un krach immobilier est une baisse de la demande locative sur un secteur immobilier donné. En effet, la demande locative est un élément clé du rendement immobilier sur lequel est souvent indexé le prix de vente du bien, moyennant une variation à la hausse ou à la baisse selon le niveau de risque associé à l’investissement.
En ce qu’il est assuré par les locataires, le rendement locatif est dépendant de la solvabilité de ces derniers et de leur bonne santé économique. Si les locataires ne disposent plus des revenus suffisants pour payer leur loyer et que vous avez investi à crédit, vous vous exposez à un risque de défaut de paiement au niveau de la banque puisque vous perdez les ressources clés pour la rembourser. De plus, pour séduire de nouveaux locataires, vous serez certainement obligé de baisser les loyers.
Ainsi, un choc externe pouvant affecter le pouvoir d’achat des ménages ou la solvabilité des entreprises peut se transmettre à l’immobilier et entraîner dans son sillage un krach immobilier.
L’insolvabilité des investisseurs immobiliers affectés par un choc de la demande locative peut entraîner un effet de second tour. Ces derniers, pour rembourser leur crédit, se trouvent dans l’obligation de liquider leur bien immobilier entraînant une augmentation de l’offre sur le marché de l’immobilier. Si la demande est constante, l’afflux de nouveaux biens entraîne mécaniquement une baisse de l’immobilier puisque les acheteurs disposent d’un pouvoir de négociation plus important.
L’autre cause pouvant entraîner un krach immobilier tient à la baisse de la demande immobilière, où il y a de moins en moins d’acheteurs susceptibles d’acheter les biens au prix actuel.
Cette situation peut venir d’un choc économique externe où les agents économiques voient leur niveau de liquidité se dégrader, mais aussi du secteur financier lui-même.
En effet, l’investissement immobilier est le plus souvent financé grâce à un crédit bancaire, si les conditions de financement viennent à se dégrader (crise financière par exemple), les potentiels acheteurs vont perdre en pouvoir d’achat immobilier. Le stock de biens disponibles sur le marché risque de ne pas trouver preneur entraînant un krach immobilier du fait de la baisse importante de la valeur des biens.
Méfiez-vous des oiseaux de mauvais augure autant que des diseurs de bonnes aventures. Vous trouverez sur internet des influenceurs dont les revenus sont basés sur le fait de parler chaque semaine d’un nouveau krach immobilier à venir : cela fait maintenant plus de 30 ans qu’ils se trompent. En d’autres termes, ils sont payés pour vous faire peur en disant n’importe quoi… Libre à vous de leur accorder du crédit.
À vrai dire, un krach immobilier est un événement imprévisible par nature, mais certain quant à son occurrence. L’économie fonctionnant à la manière d’un cycle (3 pas en avant pour 2 pas en arrière), vous serez certainement confronté de votre vivant à une baisse plus ou moins brutale de l’immobilier au même titre que vous serez confronté à des hausses durables et à des ralentissements.
La véritable question n’est pas tant de savoir quand interviendra le prochain krach immobilier, mais de comment investir convenablement pour faire face à la tempête quand elle surviendra.
Pour constituer un patrimoine immobilier durable dans le temps, ce dernier doit être résilient et trouver un juste équilibre entre prise de risque et rentabilité. Vouloir aller trop vite et trop fort dans l’immobilier revient souvent à construire une pyramide sur des fondations en papier. Une fois de plus, méfiez-vous des serials investisseurs de l’immobilier qui se sont surendettés pour faire de la location saisonnière en périphérie des grandes villes… La crise du Covid en a balayé quelques-uns.
La plupart des investisseurs locatifs débutants sont focalisés sur une chose : le rendement locatif. Comme nous l’avons dit précédemment, cet indicateur financier permet de mesurer le montant des revenus locatifs par rapport au prix d’acquisition du bien. En supposant la valeur du bien constante, plus le rendement locatif est élevé, plus l’acquisition sera amortie rapidement. Il faut par exemple 10 ans pour amortir un achat avec un rendement locatif de 10 % net net par an. Plutôt séduisant, non ?
La question est de savoir pourquoi des personnes investissent dans l’immobilier locatif en acceptant des rendements à 5 % net par an ? Serait-ce des pigeons ?
En vérité non, la différence entre 10 % et 5 % de rendement s’explique (sauf affaire du siècle, mais n’y croyez pas trop non plus) par ce qu’on appelle la prime de risque. L’investissement à 10 % de rendement étant plus risqué par nature que l’investissement à 5 % en raison par exemple du type de locataire cible, de son emplacement peu apprécié ou de la vétusté du bien, l’investisseur exige un rendement plus élevé sinon il aurait meilleur temps de s’orienter vers l’investissement à 5 %. C’est la raison pour laquelle on dit que la rentabilité et le risque sont indissociables et qu’il n’y a pas de rentabilité sans risque.
Ainsi, en achetant dans les cœurs de grandes villes où la demande locative est très forte et la tension immobilière élevée, vous prenez peu de risques face à un krach immobilier, mais votre rendement locatif aura du mal à dépasser 3 % net. A contrario, en achetant un immeuble menaçant ruine dans la Creuse, vous pourrez exiger un rendement de 20 % pour notamment pallier le risque de démolition à venir et à la faible demande locative.
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Faire un investissement locatif sans crédit immobilier serait contre-productif d’un point de vue économique (en raison notamment de l’effet de levier immobilier), par contre emprunter à 110 % n’est pas pour autant souhaitable.
En effet, plus vos mensualités de prêt sont importantes au regard de vos revenus, plus votre niveau de risque augmente. C’est mécanique : les impayés et la vacance locative font peser sur votre patrimoine un risque de défaut de remboursement proportionnel à vos encours si vous ne disposez pas des revenus suffisants pour faire le dos rond pendant les périodes difficiles.
Ainsi, pour éviter de subir de plein fouet les conséquences d’un krach immobilier, votre niveau d’endettement doit être modulé avec l’apport personnel adéquat pour éviter d’être obligé de vendre votre bien immobilier en pleine période de crise.
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L’assurance loyer impayé (GLI) et l’assurance vacance locative sont d’excellents amortisseurs en cas de krach immobilier (surtout si vous avez investi dans des biens à haut rendement locatif). Il vous permet de faire face au risque locatif et d’éviter de perdre brutalement une source de revenus (les loyers) souvent indispensable pour payer vos mensualités d’emprunt et les différentes charges.
L’autre point essentiel pour limiter votre prise de risque et votre vulnérabilité face au krach immobilier est de se faire accompagner par des professionnels de l’investissement immobilier, surtout si vous comptez réaliser votre premier investissement locatif.
À condition de faire appel aux bons interlocuteurs, ces derniers peuvent vous orienter vers le bon type d’investissement locatif au regard de la structure globale de votre patrimoine.
À ces fins, vous pouvez faire appel à nos services d’investissement locatif clé en main en Île-de-France. Conscient et responsable, nous vous accompagnerons vers des investissements locatifs résilients tout en négociant pour vous les meilleures conditions de financement et en réalisant des travaux de transformation. En raison de la qualité de votre bien et de nos conseils, vous avez de grandes chances de traverser sans encombre un éventuel krach immobilier.
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Si vous êtes investisseur locatif pendant un krach immobilier et que vous avez construit un patrimoine résilient, il ne devrait pas y avoir de problèmes insurmontables. Certes, il conviendra d’être lucide sur le fait que la période n’est pas idéale, mais vous disposez normalement de toutes les solutions pour y faire face.
L’important étant de ne pas paniquer et d’éviter de tomber dans un défaitisme qui vous pousserait à vous séparer de vos biens à un prix décoté. En période de krach, vendez vos biens seulement si vous n’avez pas d’autres solutions pour faire face à vos échéances de dettes. Dans ce cas, n’oubliez pas que vous pouvez négocier un moratoire sur les échéances de votre crédit ou restructurer vos dettes pour réduire les mensualités.
Bref, gardez en tête qu’un krach immobilier n’est pas éternel et que le marché finit toujours par rebondir d’une manière ou d’une autre ; c’est ce que l’histoire nous a toujours démontré !