Pourquoi laisser dormir votre épargne alors que vous pouvez la transformer en source de revenus complémentaires grâce à la location ? Vous élargissez ainsi votre patrimoine immobilier, que vous transmettrez plus tard à vos proches. Mais comment investir dans l’immobilier ? Le guide des étapes à ne pas négliger.
Vous vous demandez est-ce une bonne idée d’investir dans l’immobilier ? Oui, pour deux raisons :
Enfin, à la question pourquoi investir dans l’immobilier, on peut aussi répondre : pour des raisons fiscales. Les dispositifs de défiscalisation et les régimes fiscaux peuvent vous permettre de bénéficier de réductions d’impôt ou d’un allégement de l’assiette imposable.
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A nouveau, la réponse est oui. Même s’ils remontent légèrement, les taux d’emprunt restent faibles, ce qui vous permet de bénéficier d’un important effet de levier. L’immobilier est d’ailleurs le seul secteur où vous pouvez emprunter pour investir !
Si vous débutez, vous cherchez à savoir : investir dans l’immobilier comment ça marche ? Suivez ces étapes !
Il vous faut d’abord vous demander pourquoi investir dans l’immobilier locatif. Quels sont vos objectifs, votre horizon de placement ? Quel type de locataire ciblez-vous ?
Concrètement, vous pouvez investir dans l’immobilier pour :
Ensuite, pour savoir comment investir dans l’immobilier, il faut s’intéresser à votre cible. Cela vous permettra de déterminer le type de logement à acheter. Vous visez les étudiants ? Recherchez un studio ou un grand logement pour un investissement en colocation. Pour les jeunes actifs, un T2 suffit, pour les familles, il faudra au minimum investir dans un T3.
Vous devez dans un premier temps calculer votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif. Vous aurez ainsi une idée du budget de votre achat immobilier. Les revenus locatifs futurs seront pris en compte dans une proportion laissée à l’appréciation des banques, mais généralement de 70 %.
Ensuite, pour savoir comment investir dans l’immobilier, il faut s’interroger sur le montant de l’apport personnel. Suite à une recommandation du HCSF, il est devenu très difficile d’emprunter sans apport. Demandez-vous quel montant injecter pour optimiser votre cashflow et obtenir un meilleur taux.
Enfin, posez-vous la question du type de prêt immobilier à choisir. Vous avez le choix entre le prêt amortissable et le prêt in fine.
Avec un prêt amortissable, les mensualités se composent d’une fraction du capital et d’intérêts d’emprunt calculés sur le capital restant dû. Au fil du temps, vous payez de moins en moins d’intérêts. Vous devrez trouver une assurance emprunteur et choisir entre les différentes garanties de prêt (cautionnement, hypothèque ou IPPD).
Avec un prêt in fine, les mensualités d’emprunt se composent uniquement d’intérêts et sont donc moins élevées. Le capital se rembourse en une seule fois, lors de la dernière échéance. Vous devrez consentir un nantissement sur un produit d’épargne non risqué et trouver une assurance de prêt.
À savoir : Les Secrets de l’Immo peuvent négocier pour vous un différé de remboursement. Une solution idéale si l’entrée dans les lieux n’est pas immédiate, pour cause de travaux de rénovation. De plus, pendant 2 ans, vous accumulez les loyers pour vous constituer une trésorerie suffisante afin de faire face aux imprévus inhérents à la location de votre bien (dépenses d’entretien, vacance locative, charge exceptionnelle de copropriété…).
L’immobilier neuf présente un avantage : les frais de notaire réduits à 2 ou 3 %. Toutefois, cette économie est à mettre en parallèle avec de nombreux inconvénients. Déjà, le prix d’achat plus élevé que dans l’ancien. Ensuite, les matériaux de construction de faible qualité, qui occasionnent une durabilité moindre du bâti. Il vaut mieux donc envisager d’acheter dans l’ancien pour réaliser des travaux de rénovation généraux et énergétique. Enfin, la TVA à 20 %, qui vient nuire à la rentabilité de l’opération.
Et pourquoi investir dans l’immobilier locatif ancien ? Pour les prix décotés, parce que l’offre est abondante et les biens immobiliers situés dans des emplacements premium. Les preneurs recherchent plus souvent des logements en centre-ville, plutôt qu’en périphérie (où se situent les programmes neufs par manque de foncier disponible), car ils ne sont pas forcément mobiles.
Comment bien investir dans l’immobilier ? En choisissant avec soin son secteur, pour éviter la carence et la vacance locative.
Les villes en tension locative constituent des options de choix, car la demande y est structurellement supérieure à l’offre. Citons par exemple Paris, Bordeaux, Lyon ou Nantes.
La contrepartie, c’est bien entendu des prix d’achat élevés, qui auront une conséquence sur le taux de rendement. Interrogez-vous, donc, sur l’opportunité de cibler un marché de report, comme il en existe tant en Île-de-France. Le projet Grand Paris Express, par exemple, rend certaines villes périphériques à Paris très attractives, comme Nanterre.
Une fois la ville ciblée, il convient de choisir un quartier, en fonction de votre cible. À proximité des universités et grandes écoles pour les étudiants, des commerces et restaurants pour les jeunes actifs…
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Impossible d’investir dans l’immobilier sans aborder la question de la fiscalité. D’une part, parce que vous allez percevoir des loyers qui viendront alourdir votre base imposable. D’où l’intérêt d’explorer à l’avance les pistes d’optimisation fiscale.
D’autre part, parce que la fiscalité est essentielle pour calculer la rentabilité nette de l’investissement immobilier et donc choisir son modèle d’investissement : location vide ou location meublée, sous les statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP).
Si vous n’êtes pas ou peu fiscalisé et que les charges estimées de votre investissement restent faibles, vous pouvez choisir les régimes micro. Micro-foncier pour la location nue, avec un abattement de 30 %, et micro-BIC pour la location meublée, avec un abattement de 50 %.
À l’inverse, si vous payez beaucoup d’impôt, il sera judicieux de choisir le régime réel pour déduire des charges des revenus fonciers ou des BIC de location meublée pour réduire votre imposition.
Les dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard ou Denormandie vous font bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location. Certains imposant des contraintes de plafonnement des ressources ou de loyers, il vaut mieux faire le point quant à leur opportunité avec un conseiller fiscal.
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L’une des raisons d’investir dans l’immobilier, c’est de profiter d’une bonne rentabilité. Ne vous basez pas sur la seule rentabilité brute, qui repose sur le prix d’achat et le montant des loyers.
Préférez la rentabilité nette, qui intègre les impôts que vous payerez sur les recettes locatives, la taxe foncière ou encore les frais liés à l’acquisition (frais de notaire) et à la mise en place d’un crédit immobilier (frais de garantie, frais de dossier, intérêts d’emprunt si vous n’optez pas pour le régime réel).
Comment investir dans l’immobilier sans que l’opération ne vire au fiasco ? En choisissant rigoureusement votre futur locataire. En tant que bailleur, vous êtes faiblement exposé au risque d’impayés, qui ne concerne que 2 % des locations.
Toutefois, autant le limiter, en examinant avec soin la solvabilité et en optant pour un candidat en CDI. Exigez aussi une garantie Visale à la place d’une assurance loyers impayés.
Écoutez votre feeling, car le risque de dégradations du bien existe aussi. Si vous pensez que le candidat est un fêtard, refusez son dossier !
La mise en location suppose de nombreuses tâches chronophages comme :
Pour vous affranchir de cette contrainte, envisagez la gestion locative. Son coût ne sera pas un obstacle, car les honoraires de l’agence immobilière peuvent être déduits des revenus au régime réel.
En vous posant la question de comment investir dans l’immobilier, vous n’aviez peut-être pas pensé à la détention indirecte d’un patrimoine. Vous pouvez par exemple investir dans une SCPI de rendement, pour obtenir des gains, dans une SCPI fiscale, pour défiscaliser ou bénéficier d’une fraction de réduction d’impôt, ou encore dans une SCPI de plus-value.
D’autres alternatives d’investissement dans l’immobilier existent comme les parts d’OPCI, le crowfunding immobilier… La diversification est la clé pour limiter sa prise de risque et augmenter son rendement.
SCI à l’IR, SCI à l’IS, SARL immobilière, SAS immobilière constituent autant de leviers à actionner pour optimiser la détention, la gestion et la fiscalité du patrimoine. Faites le point avec un professionnel !
Spécialiste de l’investissement locatif, Les Secrets de l’Immo vous accompagne dans la recherche du bien, le montage juridique et financier de votre investissement, la réalisation des travaux et la mise en location.