Vous choisirez la banlieue où investir en fonction de votre stratégie d’investisseur : court ou long terme (plus-value vs revenus), clientèle cible et apport disponible.
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Pourquoi envisager un investissement locatif en banlieue parisienne ?

Acheter à Paris relève d’une gageure tant les biens sont chers et la concurrence, rude. Une alternative se dessine : un investissement locatif en banlieue parisienne. Les prix y restent abordables, et les projets urbains du Grand Paris Express font exploser la demande locative. Mais où investir en banlieue parisienne ? Des réponses !

 

Quels sont les avantages d’un investissement locatif en banlieue parisienne ?

 

Avant d’entrer dans le vif du sujet et de se demander où investir autour de Paris, revenons un instant sur les critères qui plaident en faveur d’un positionnement en Île-de-France.

 

Les prix de vente demeurent faibles

 

En moyenne à Paris, le prix d’achat dans l’ancien s’établit à 10 170 euros du mètre carré pour un appartement. Il cache de fortes disparités : selon l’arrondissement et le quartier, il varie de 6 918 euros à 15 736 euros.

 

Un vrai fléau pour la rentabilité de l’investissement immobilier, d’autant plus que le marché reste haussier : + 18.5 % en 5 ans, +20.9 % en 10 ans. Outre le financement à trouver, l’écueil des prix parisiens est qu’il faut de nombreuses années pour rentabiliser son investissement.

 

Et c’est là où un investissement en banlieue parisienne prend tout son sens. Les transactions s’effectuent à des prix plus raisonnables, à l’exception des fleurons comme Neuilly-sur-Seine, Saint-Mandé ou encore Levallois-Perret.

 

Mais vous pouvez investir en banlieue parisienne à un prix deux à trois fois inférieur à ceux de la capitale, par exemple à Aulnay-sous-Bois, Cergy ou encore Aubervilliers.

 

Les projets urbains du GPE dopent la demande

 

GPE pour Grand Paris Express, un projet urbain, économique et social sans précédent. Son objectif principal ? Renforcer l’attractivité de la banlieue parisienne en désenclavant ses territoires. Comment ? Grâce au supermétro, qui permettra de relier les pôles économiques et les différentes communes franciliennes beaucoup plus rapidement.

 

Les investisseurs aguerris ne s’y sont pas trompés, qui se sont déjà positionnés sur ce marché de report, dopant au passage le prix au mètre carré des villes proches des futures gares du GPE.

 

Prenons des exemples sur quelques lignes du futur métro :

 

  • Autour de la ligne 14 : le marché immobilier a progressé de 25 % en 5 ans, voire de 40 % pour les communes où la mise en œuvre des gares est proche ;
  • Autour de la ligne 15 : les tronçons sud et ouest permettent de diminuer fortement le temps de trajet vers la Défense, ce qui a déjà dopé le marché à Saint-Denis, et laisse espérer la même progression pour les autres communes du tracé. À l’Est, Bondy, Drancy et Bobigny restent très bon marché, alors que leur valeur pourrait s’envoler à l’horizon 2030, lors de la sortie de terre des stations de la ligne ;
  • La ligne 16 : par exemple, il sera possible de faire le trajet La Courneuve – Clichy en 17 minutes, contre plus d’une heure aujourd’hui. Voici encore une piste à explorer pour un investissement en banlieue parisienne ;
  • La ligne 17 : alternative au RER B, elle peut apporter du potentiel à des communes jusqu’à présent peu prisées des investisseurs comme Villepinte et Gonesse.

 

Les bassins d’emploi sont dynamiques

 

Pouvoir rejoindre plus rapidement les hubs économiques comme celui de la Défense constitue un atout certain pour les investissements immobiliers en Île-de-France. 

 

En parallèle, d’autres projets se développent, qui méritent que l’on s’y penche, comme celui du plateau de Saclay, appelé à devenir un haut lieu de la recherche française.

 

La ligne 18 va encore renforcer l’attractivité des communes à proximité, mais où le foncier reste accessible, comme Palaiseau, Massy ou Gif-sur-Yvette.

 

Les locataires cherchent des loyers plus abordables

 

Si elles ont longtemps été boudées pour des raisons d’insécurité et d’habitat dégradé, les communes des couronnes autour de Paris ont, et font l’objet de projets d’envergure pour restaurer le cadre de vie. Elles retrouvent leurs lettres de noblesse auprès des locataires, en quête de grandes surfaces à des prix moins indécents que ceux de Paris.

 

La crise de la Covid-19 et la mise en place généralisée du télétravail ont aussi dopé l’attrait des logements en région francilienne. Encore une bonne raison d’investir en banlieue parisienne !

 

La rentabilité est supérieure à celle de Paris

 

Avec des prix de vente plus faibles, une progression du marché remarquée et qui devrait se poursuivre, et une demande locative en hausse, tous les voyants sont au vert pour s’offrir un taux de rendement supérieur à celui de la capitale. Mais où investir pour avoir la meilleure rentabilité en Île-de-France ? On vous répond par zone géographique.

 

Où investir en région parisienne ?

 

Vous choisirez la banlieue où investir en fonction de votre stratégie d’investisseur : court ou long terme (plus-value vs revenus), clientèle cible et apport disponible.

Investir dans les meilleures banlieues de Paris au Nord

 

Investir à Aubervilliers

 

En première couronne, la ville d’Aubervilliers disposera à l’horizon 2030 de deux stations du GPE, en plus du prolongement de la ligne 12, intervenu récemment. Les prix en progression de 20 % sur 5 ans demeurent accessibles : 4 305 euros pour un appartement, 3 645 euros pour une maison.

 

En clientèle cible, vous pouvez miser sur les étudiants du campus de Condorcet, les fonctionnaires et les salariés des grands noms de l’industrie comme Rhodia et Saint-Gobain.

 

Quartiers à privilégier ? Le Fort d’Aubervilliers, à proximité du métro ligne 7, et le centre-ville, qui bénéficiera de la ligne 15.

 

Investir à Saint-Denis

 

Investir à Saint-Denis, c’est s’inscrire sur un territoire en profonde mutation, bientôt connecté à 4 lignes du GPE, à la gare Saint-Denis Pleyel. Des projets relatifs aux Jeux Olympiques de 2024 transfigurent aussi la ville.

 

En moyenne de 4 372 euros pour un appartement, le prix au mètre carré a bondi de 17.6 % en 5 ans.

 

Cible ? Les jeunes actifs travaillant à la Défense, qu’ils pourront rallier en moins de 15 minutes.

 

Quartiers à privilégier ? Confluence / Pleyel et Floréal-Allende.

 

Investir dans les meilleures banlieues de Paris à l’Est

 

Investir à Bondy

 

Premier avantage d’un investissement à Bondy ? Son importante desserte en transports en commun, qui sera renforcée par la ligne 15 du GPE. Mais aussi des prix parmi les plus bas pour investir en banlieue parisienne : 3 080 euros pour un appartement, 3 035 euros pour une maison.

 

Avec les loyers pratiqués localement, il est possible de dégager une rentabilité autour de 6 %. Les acheteurs en quête d’opération d’achat-revente doivent savoir que les prix ont grimpé de 17.2 % en 5 ans.

 

Clientèle cible ? Les familles, grâce aux nombreux établissements scolaires, espaces verts et équipements sportifs.

 

Quartiers à privilégier ? Les Rives de l’Ourcq, qui accueillera la gare de la ligne 15, et le centre-ville, pour son habitat pavillonnaire très prisé des locataires.

 

Investir à Noisy-le-Grand

 

Avec un investissement à Noisy-le-Grand, vous misez sur l’une des communes qui aura accès à une liaison aux lignes 15 et 16 en 2025.

 

Côté prix, comptez 4 105 euros du mètre carré pour un appartement, 3 776 pour une maison. Ils ont évolué à la hausse de 19.3 % sur 5 ans, l’idéal pour les investisseurs de court terme. La rentabilité s’établit autour de 5.5 %.

 

Public cible ? Les salariés du quartier d’affaires de Mont d’Est, les familles, les étudiants (proximité notamment d’un centre du CNAM).

 

Quartiers à privilégier ? Les Richardets (gare des lignes 15 et 16) et de la Butte Verte (écoles et équipements publics).

 

Investir dans les meilleures banlieues de Paris au Sud

 

Investir à Versailles

 

Oui, le prix au mètre carré n’est pas le plus accessible pour un investissement locatif en banlieue parisienne : 8 631 euros pour un appartement dans l’ancien. Mais de bons coups restent à faire dans cette ville, qui jouit de la réputation du château éponyme, et qui bénéficiera bientôt d’un raccordement à la ligne 18.

 

Public cible ? Les cadres, familles et étudiants (population estudiantine estimée : 12 000).

 

Quartiers à privilégier pour investir à Versailles ? Clagny-Glatigny et Saint-Louis.

 

Investir à Clamart

 

Plus abordable, l’investissement à Clamart nécessite une mise de départ de 5 914 euros par mètre carré dans l’ancien. Il a bondi de 23.7 % en 5 ans, porté par l’arrivée à l’horizon 2023 de la ligne 10 du tramway, et de la ligne 15 du métro en 2025.

 

Public cible ? Les familles, grâce aux espaces verts et infrastructures scolaires.

 

Quartiers à privilégier ? Gare, Plaine sud et Panorama.

 

Investir dans les meilleures banlieues de Paris à l’Ouest

 

Investir à Créteil

 

Les prix ici sont très accessibles : 4 095 euros du mètre carré dans l’ancien, avec une progression de 13.5 % en 5 ans. Cette ville figure sur le tracé de la ligne 15, avec une gare qui ouvrira ses portes en 2025.

 

Public cible : les étudiants et chercheurs.

 

Quartiers à privilégier ? Front du Lac, Vieux Créteil et l’Échat.

 

Investir à Vitry-sur-Seine

 

Comptez 4 250 euros du mètre carré dans l’ancien pour investir à Vitry-sur-Seine, en augmentation de 23.4 % sur 5 ans. La ville profitera du dynamisme d’une correspondance avec la ligne 9 du tramway circulant entre Paris et Orly.

 

Public cible : les familles.

 

Quartiers à privilégier : Plateau, Moulin Vert, Ardoines.

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