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Les prix au mètre carré constituent l’un des atouts phares d’un investissement à Saint-Denis, bien qu’ils soient plus élevés que ceux que l’on trouve à Aubervilliers. Actuellement de 3 920 € pour un appartement ancien, ils ont connu une progression fulgurante : +2.2% par trimestre, + 12.9 % sur un an, et +28.9 % sur 5 ans !
En parallèle, le prix de la location à Saint-Denis s’échelonne entre 14 et 26 € au mètre carré selon l’état et la superficie du logement, soit une moyenne de 18.40 €/m2,, maisons et appartements confondus. Si vous envisagez d’investir à Saint-Denis en dispositif Pinel, vous devrez respecter le plafond de loyer de la zone A bis, soit 17.43 €/m2.
Avec 200 000 €, vous pouvez acquérir un logement de 51 mètres carrés, que vous mettrez en location à 938.40 €/mois, ou à 888.93 €/mois en dispositif Pinel.
Soit un rendement brut de (938.40 x 12) x 100 / 200 000 = 5.63 % en location classique, 5.33 % en Pinel.
La progression continue des prix au mètre carré devrait encore être boostée par l’achèvement des travaux du Grand Paris et l’achèvement d’autres chantiers (Tour Pleyel, village olympique…), permettant en outre d’espérer une belle plus-value à la revente.
Saint-Denis est l’une des communes les mieux desservies de France par les transports en commun. Elle est ainsi déjà connectée aux lignes 12 (station Front Populaire) et 13 du métro (stations Saint-Denis Université, Basilique de Saint-Denis, Saint-Denis – Porte de Paris, Carrefour Pleyel), aux lignes 1, 5 et 8 du tram et aux RER B (station La Plaine-Stade de France) et D (stations Saint-Denis, Stade de France-Saint-Denis).
Mais ce qui devrait signer la réussite d’un investissement à Saint-Denis, c’est l’ouverture à l’horizon 2023 de la plus grande gare du projet Grand Paris dans le quartier Pleyel, qui assurera la jonction avec les lignes de métro 14, 15, 16 et 17 (gare Pleyel). Pour relier Saint-Denis et le quartier d’affaires de la Défense, les usagers ne mettront plus que 13 minutes, contre 27 actuellement. Les aéroports seront également accessibles plus rapidement : comptez 21 minutes pour Roissy (contre 40 actuellement) et 9 minutes pour le Bourget (41 actuellement).
Autre point fort de la localisation de Saint-Denis, son accès direct à l’autoroute A1, qui permet de relier rapidement Lille et les pays frontaliers du nord de la France. Les voyageurs en voiture bénéficient de sa proximité avec l’autoroute A86 et la porte de la Chapelle pour rejoindre rapidement les aéroports et gares de Paris.
Autre avantage d’investir à Saint-Denis, le bassin d’emplois dynamiques, qui devrait encore être renforcé par l’achèvement des travaux du village olympique et paralympique en 2024. Ce projet d’envergure verra en effet sortir de terre quelque 120 000 m2 de locaux d’activités, bureaux et services, et 3 200m2 de commerces de proximité. Autre chantier qui devrait être achevé en 2023, la tour Pleyel, un hôtel 4 étoiles de 700 chambres, qui assurera la création de 600 emplois.
Par ailleurs, de nombreuses entreprises sont déjà implantées à la Saine-Denis, dont la célèbre Cité du cinéma, portée par Luc Besson, et qui accueille de nombreux tournages, AFNOR, Siemens ou encore Randstad France.
Investir à Saint-Denis vous permet de cibler les étudiants, grâce à la présence sur son territoire de l’université Paris-8, qui enseigne les sciences de la culture à plus de 22 000 étudiants. 2020 est l’année où l’incubateur I-Engage est créé sur le campus, et où l’université intègre le projet ERUA, orienté sur la mobilité des étudiants avec d’autres universités du Danemark, de la Grèce, de l’Allemagne et de Bulgarie.
Si vous envisagez d’investir à Saint-Denis à destination des familles, sachez que la commune dispose de 69 écoles publiques, 3 écoles privées, de plusieurs collèges et lycées. Le taux de réussite moyen au bac est à l’image de la ville : contrasté, avec plus de 98 % pour le lycée privé de Jean-Baptiste De la Salle, à 83 % pour le lycée public Paul Éluard.
Enfin, la ville bénéficie de nombreux équipements hospitaliers, sportifs et culturels, dont une vingtaine de terrains de foot et de rugby, des courts de tennis, 8 gymnases et 4 cinémas. Saint-Denis organise chaque année le Festival de musique classique, le Festival hip-hop des musiques urbaines ou encore les Journées cinématographiques dionysiennes. De quoi renforcer son attractivité auprès des jeunes actifs et des familles !
Outre le centre historique, deux quartiers se détachent nettement pour réussir son investissement à Saint-Denis.
Ce quartier est incontestablement le hot spot dans lequel investir à Saint-Denis. Longtemps délaissé, Pleyel rattrape aujourd’hui son retard, et un immense projet urbain verra le jour en 2023, comprenant l’installation de parcs et de toits végétalisés, de l’immobilier tertiaire ou encore un centre de conférence.
À la frontière du parc de la Courneuve, ce quartier constitue un lieu de choix pour investir à Saint-Denis à destination des familles. Elles apprécieront la présence d’équipements sociaux, culturels et scolaires, ainsi que les nombreux espaces verts comme la promenade de la Vieille mer ou le parc Marcel Cachin.
Réputé pour le charme de ses vieilles pierres, son patrimoine historique et son architecture, le centre-ville forme une autre option judicieuse pour attirer les familles et les couples de jeunes actifs. À leur disposition, de nombreux commerces de proximité et services.
