Paris

Les spécificités du marché immobilier à Paris

64 % : c’est le pourcentage de locataires à Paris (contre 43 % en moyenne en France). Et ils sont nombreux à éprouver de grandes difficultés pour se loger. La tension locative du marché parisien s’explique par de nombreux facteurs. Tout d’abord, le manque de foncier disponible dans la capitale, qui ne permet pas de produire des logements neufs. Les programmes qui voient le jour s’orientent vers la création de rares logements sociaux ou vers la rénovation des logements vétustes, insuffisants pour absorber la demande.

Ce phénomène est encore aggravé par la pratique de la location saisonnière. Paris étant la capitale mondiale du tourisme, nombreux sont les investisseurs à préférer mettre leur bien en location sur des plateformes comme Airbnb. Ce sont ainsi 90 000 logements qui ne sont pas affectés à la résidence principale des Parisiens et nouveaux arrivants.

En parallèle du déficit de logement, le marché immobilier parisien se singularise par une démographie en augmentation constante. Étudiants et candidats à l’emploi viennent concurrencer les Parisiens déjà installés dans la capitale, attirés par un cadre de vie agréable et un bassin d’emplois dynamique.

Les prix au mètre carré pour investir à Paris

Le prix au mètre carré moyen pour investir à Paris est de 10 266 € pour un appartement, 11 004 € pour une maison, avec une progression de 28.7 % en 5 ans et 22 % sur 10 ans. Une moyenne qui dissimule une grande disparité entre les vingt arrondissements répartis sur la Rive droite et la Rive gauche de la capitale.

Les arrondissements les plus chers, du 1er jusqu’au 7e, affichent un prix moyen au mètre carré compris entre 12 000 et 17 000 €.

Moins onéreux, les 18e, 19e et 20e arrondissements se situent sous la barre des 10 000 € au mètre carré. L’investisseur a tout intérêt à rechercher un bien dans ces arrondissements : avec un prix d’achat plus maîtrisé, il obtiendra un meilleur rendement de son placement.

Enfin, il faut compter entre 10 500 et 14 000 pour les autres arrondissements de Paris.

Notez que dans un même arrondissement, les prix sont également amenés à varier en fonction du quartier ou de la rue. Il convient donc d’étudier le marché immobilier avec attention et de prendre conseil auprès de professionnels du secteur.

Le prix au mètre carré pour louer à Paris

Contrairement à l’immense majorité des propriétaires bailleurs qui déterminent librement le montant du loyer, vous devrez composer avec l’encadrement des loyers à Paris.

L’encadrement des loyers à Paris

Entrée en vigueur en 2015, il découpe le territoire de la capitale intra-muros en 80 quartiers répartis en 14 secteurs et fixe trois types de loyers :

–   Un loyer de référence : il varie en fonction de l’année de construction de l’immeuble, du nombre de pièces du logement et de la nature de la location (vide ou meublée) ;

–   Un loyer majoré : il ne peut pas excéder 20 % du montant du loyer de référence ;

–   Un loyer minoré : il ne peut pas descendre en dessous de 30 % du loyer de référence.

Si votre bien présente des caractéristiques particulières exceptionnelles ou particulières quant à sa localisation ou à son confort, vous pouvez demander un complément de loyer. Il s’agit là d’un levier à actionner pour proposer votre logement à un loyer supérieur au loyer majoré.

Les prix moyens à la location à Paris

Voici une moyenne des prix moyens à la location à Paris, selon la nature et le type de logement.

Bon à savoir : si vous souhaitez investir à Paris en loi Pinel, vous devrez en outre respecter le plafond de loyers de la zone A bis, soit 17.55 €/m2.

Calcul de rentabilité brute pour un investissement à Paris

Vous souhaitez investir à Paris dans le quartier de la Goutte d’Or. Le prix d’achat moyen s’y établit à 9 070 €/m2, en progression de 13.5 % sur un an et 51.4 % en 5 ans. À la location, les biens sont proposés à 30.60 €/m2, 26.30 € en fourchette basse, 35.50 € en fourchette haute.

Avec 200 000 €, vous pouvez acquérir un logement de 22 mètres carrés, que vous mettrez en location à 673. 20 €/mois, ou à 386.10 €/mois en dispositif Pinel.

Soit un rendement brut de (673.20 x 12) x 100 / 200 000 = 4 % en location classique, 2.31 % en location Pinel.

Lire aussi : Nos conseils pour réussir votre investissement locatif

Les moyens de transport à Paris

L’un des atouts d’un investissement locatif à Paris, c’est la multitude de transports en commun, qui permet de cibler la clientèle la plus large possible. Ouvert en 1900 et comptant 16 lignes, le métro parisien est considéré comme l’un des plus performants du monde. 

S’y ajoutent 5 lignes de RER, 7 gares TGV permettant de rallier les autres métropoles de France et trois aéroports internationaux. Selon le journal le Parisien, tous les habitants de la capitale résident ainsi à moins d’un kilomètre d’une station de transport ferré (métro, tram, RER).

Le bassin d’emplois à Paris

Si Paris est célèbre, c’est aussi pour le dynamisme de son tissu économique, essentiellement orienté vers le secteur tertiaire et l’innovation. Mis en place par l’entrepreneur Xavier Niel, l’incubateur de start-up Station F, le plus grand au monde, en constitue l’un des fleurons.

Le quartier d’affaires de la Défense, qui forme le premier quartier d’affaires européen en termes de superficie de bureaux, concentre quant à lui quinze des cinquante premières entreprises mondiales.

Le commerce, avec notamment l’industrie du luxe, de la mode et de l’alimentaire draine également de nombreux travailleurs dans son sillage. Autant de candidats potentiels pour votre investissement immobilier à Paris !

La vie universitaire à Paris

Autre avantage d’un investissement à Paris : la présence d’une importante population estudiantine, qui représente près du quart des étudiants français. En 2018, la capitale a été classée deuxième meilleure ville étudiante au monde par le cabinet spécialisé Quacquarelli Symonds.

Même si la décentralisation a conduit au transfert de certains établissements prestigieux dans d’autres villes de France, Paris concentre encore sur son territoire les grandes écoles de commerce (HEC, ECSP, ESSEC), Science Po ou encore l’université Paris-Dauphine. 

Les étudiants s’engagent sur des cursus longs et restent ensuite sur la capitale pour profiter des opportunités professionnelles qu’elle offre. Encore un bon point pour un investissement locatif à Paris !

Dans quels quartiers investir à Paris ?

Pour investir à Paris, deux choix s’offrent à vous : miser sur un quartier en devenir ou dans un arrondissement déjà prisé. La première hypothèse s’adresse aux investisseurs en quête de rendement. La seconde, aux investisseurs souhaitant bâtir un patrimoine à transmettre ou visant une plus-value à la revente.

• Investir dans le 13e arrondissement de Paris

Avec un prix au mètre carré en dessous de 9 000 €, le quartier de la gare d’Austerlitz offre de belles perspectives, notamment pour un investissement à destination des étudiants, grâce à la présence de l’université Paris Diderot.

• Investir dans le 20e arrondissement de Paris

Dominé par de nombreux espaces verts, restaurants et bars, cet arrondissement est à envisager pour un investissement en faveur des jeunes actifs et des familles. Prix moyen au mètre carré pour le quartier Charonne : 9 450 €.

• Investir dans le 11e arrondissement de Paris

Calme et commerçant, cet arrondissement propose de nombreuses petites surfaces, idéales pour loger les nouveaux arrivants à Paris et les jeunes actifs. Ticket d’entrée pour le quartier Roquette : 10 720 €.

• Investir dans le 9e arrondissement de Paris

À proximité immédiate de l’hyper-centre parisien, le 9e arrondissement séduit pour son animation et ses quartiers résidentiels. Bien évidemment, les prix sont un peu plus élevés que dans les arrondissements précédents : comptez 11 000 € pour le quartier Saint-Georges.

• Investir dans le 15e arrondissement de Paris

La quiétude est l’un des atouts de ce quartier, qui propose des appartements de grande superficie. Une option à envisager si vous souhaitez investir à Paris en direction des familles, moyennant un prix de 10 350 € pour le quartier Javel.