Comme tout investisseur, vous recherchez la meilleure rentabilité en Île-de-France. Porté par différents projets du Grand Paris, le rendement des villes des couronnes n’a de cesse de progresser. Mais sur quelles villes se positionner ? Des éléments de réponse !
Pour déterminer la meilleure rentabilité locative d’Ile-de-France, encore faut-il savoir la calculer et ne pas la confondre avec le rendement.
Le rendement d’un investissement locatif intègre différents paramètres, selon si vous calculez le rendement brut, le rendement net et le rendement net net.
Le rendement locatif brut d’un investissement en Île-de-France prend seulement en compte le prix d’achat et les recettes locatives annuelles.
Le rendement locatif net d’un investissement en Île-de-France intègre le montant des charges et des frais annuels.
Enfin, le rendement locatif net net comptabilise également les impôts que vous allez payer sur les revenus locatifs. Dès lors, il s’avère être l’indicateur le plus fiable des trois.
Mais une inconnue demeure : la plus-value que vous dégagerez lors de la revente du bien. Et c’est là que réside la différence entre le rendement et la rentabilité : cette dernière intègre la plus-value dans le calcul.
Dès lors, pour calculer la meilleure rentabilité en Île-de-France, vous devez prendre en compte le prix d’achat, les loyers, les charges, les frais, les impôts et la plus-value escomptée.
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Pour obtenir la meilleure rentabilité d’un investissement en Île-de-France, il faut notamment s’intéresser de près au mode de location et à la fiscalité.
Les villes d’Île-de-France ne présentent pas toutes le même potentiel de réussite pour un investissement locatif. Pour doper le rendement, il faut bien évidemment sélectionner les plus attractives d’entre elles, sur des critères comme :
Bon nombre de villes comme Bondy ou Villiers-sur-Marne ont déjà vu leur prix au mètre carré exploser du fait de la mise en fonctionnement prochaine d’une gare du grand Paris Express.
Un mauvais point pour la rentabilité, qui peut toutefois être atténué par une acquisition dans l’ancien, avec travaux. Vous pouvez en effet déduire certaines dépenses de travaux de vos revenus et rendre votre bien immobilier toujours plus attractif aux yeux des locataires. Un atout certain pour limiter la carence et la vacance locative !
Deux options s’offrent à vous : la location vide et la location meublée.
La location nue s’adresse avant tout aux investisseurs qui veulent créer un déficit foncier au régime réel pour défiscaliser et ainsi améliorer leur rentabilité en Île-de-France grâce à l’économie d’impôt en résultant.
La location meublée, sous le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) permet aussi de tendre vers une meilleure rentabilité en Île-de-France, grâce à la déduction des amortissements et des charges, qui permettent de limiter le revenu imposable. Cette solution est idéale pour les investisseurs fortement imposables.
Si vous avez le choix entre les régimes micro (micro-foncier et micro-BIC), leurs abattements s’avèrent bien souvent moins intéressants que la déductibilité des charges au régime réel.
S’agissant des investissements en défiscalisation, il n’est pas certain qu’ils soient synonymes de meilleure rentabilité en Île-de-France, particulièrement pour la loi Pinel. Vu le prix d’achat et de location sur le marché classique, le fait de devoir investir au prix fort tout en plafonnant son loyer est souvent une mauvaise opération !
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Les prix au mètre carré dans l’ancien à Aubervilliers tournent autour de 4 305 euros pour un appartement, 3 645 euros pour une maison. Avec un prix en location, autour de 19 euros, la rentabilité s’établit à 6.5 %.
Aubervilliers a d’autres atouts dans sa manche pour offrir la meilleure rentabilité d’Île-de-France, comme deux futures gares reliées à la ligne 15 du GPE, et le campus Condorcet, qui va devenir le plus important du secteur des sciences humaines et sociales.
Autre ville pour s’offrir la meilleure rentabilité en Île-de-France, Noisy-le-Sec propose des prix de vente faibles : 3 800 euros pour un appartement, 3 728 euros pour une maison. Avec un loyer de 18 euros en moyenne, le rendement s’établit à 6.11 %.
Voici encore un marché de report où les prix de vente restent abordables, avec une moyenne de 4 178 euros du mètre carré pour un appartement, 4 250 euros pour une maison. Vous pouvez vous offrir la meilleure rentabilité d’Île-de-France en ciblant les étudiants, qui sont légion ici.
Souvenez-vous, la plus-value potentielle est intégrée dans le calcul de rentabilité d’un investissement immobilier. Même si nous n’avons pas de boule de cristal pour présumer de l’avenir du marché immobilier, nous avons pu constater une forte progression des prix sur ces villes. Laquelle laisse espérer l’une des meilleures rentabilités d’Île-de-France.
+ 17.6 % en 5 ans : voici l’augmentation des prix de vente à Saint-Denis, qui demeurent tout de même très accessibles : 4 372 euros pour un appartement et 3 429 euros pour une maison. Avec des loyers autour de 18 euros du mètre carré, la rentabilité s’établit à 5.9 %.
Le quartier Pleyel disposera bientôt d’une connexion avec les lignes de métro 14, 15, 16 et 17, qui permettront de rallier la Défense en moins de 15 minutes. À noter que la ville se situe à proximité du village olympique qui ouvrira en 2024.
Avec une progression de 18.8 % en 5 ans des prix du marché, et des prix de location à 16 euros du mètre carré, les investisseurs peuvent certifier que Cergy offre l’une des meilleures rentabilités d’Île-de-France : 7 %.
Il faut ici se positionner sur les petites surfaces pour cibler les étudiants. La ville compte le 1 CY Campus sur le territoire, qui accueille déjà 30 000 étudiants et ambitionne l’arrivée de 10 000 de plus d’ici une dizaine d’années. Sans compter la cinquantaine d’écoles maternelles et élémentaires à destination des familles.
Bien entendu, c’est à Paris que les loyers sont les plus élevés. Mais du fait des prix d’achat exubérants, vous mettrez du temps à rentabiliser votre investissement.
Ensuite, les prix à la location sont plus chers en petite couronne qu’en grande couronne, et sont tirés vers le haut par la tension locative qui règne sur certaines villes comme Massy, Nanterre et Meaux.
Il faut aussi savoir que comparativement au mètre carré, les petites surfaces comme les studios se louent plus cher que les grands appartements.
Voici les villes où investir pour s’offrir les loyers les plus hauts en Île-de-France.
21.60 euros du mètre carré en moyenne, à mettre en balance avec un prix d’achat de 3 251 euros pour un appartement, 3 007 euros pour une maison. Soit une rentabilité autour de 5 %. Les investisseurs ont déjà flairé le potentiel de cette ville, qui a vu ses prix de marché bondir de 13.4 % en 10 ans.
Avec un investissement locatif à Ivry-sur-Seine, vous pouvez proposer votre logement en location à 23 euros du mètre carré. Les prix de vente restent corrects, avec 6 035 euros du mètre carré pour un appartement, 5 663 euros pour une maison. soit une rentabilité légèrement supérieure à 5 %.
Vous l’avez compris, c’est en croisant le prix d’achat, le prix de la location et le potentiel de valorisation des biens immobiliers que vous pouvez dégager la meilleure rentabilité d’Île-de-France.
Mais la rentabilité n’est pas le seul critère à prendre en compte pour apprécier le potentiel d’un investissement locatif. D’autant plus que l’intégration de la plus-value, difficile à appréhender, n’est pas déterminante.
Il convient donc de ne pas prendre pour argent comptant la rentabilité souvent attractive indiquée par les vendeurs. Il faut aussi s’assurer de cocher des critères objectifs comme un très bon emplacement, un logement adapté à son public cible, des travaux donnant de la valeur ajoutée… Comment ? En faisant appel à des spécialistes du marché immobilier francilien comme ceux de Les Secrets de l’Immo.