Vous avez un coup de cœur pour un bien immobilier que vous aimeriez proposer en investissement locatif. Il vous faut donc à présent lancer la transaction immobilière avec une proposition au vendeur. La question se pose donc de savoir si vous devez faire une offre au prix. La tentation est grande en effet de négocier le prix de vente ! Alors, quand est-ce pertinent de faire une offre au prix immobilier ? Peut-on refuser une offre au prix ? Que faire dans ce cas ? Réponses.
L’offre d’achat immobilier consiste à formaliser auprès du vendeur votre volonté d’acheter le logement. Elle constitue donc la première étape d’un achat immobilier. Si elle est acceptée, elle débouchera sur un avant-contrat (une promesse de vente ou un compromis de vente), puis sur l’acte authentique de vente devant notaire.
Si elle reste avant tout morale, la proposition d’achat scelle un engagement de l’acheteur vis-à-vis du vendeur : il témoigne de sa volonté d’acquérir le bien à un prix déterminé ou déterminable.
L’offre d’achat immobilier au prix peut être formulée à l’oral. Toutefois, pour vous ménager une preuve, vous avez tout intérêt à préférer une offre écrite. Ensuite, le vendeur peut :
L’offre d’achat au prix immobilier possède une durée de validité, normalement mentionnée par écrit sur le document. Si rien n’est prévu, elle dispose d’une durée de validité de raisonnable. Généralement, en immobilier, il s’agit d’un délai de 15 jours.
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Faire une offre au prix immobilier alors que vous n’avez eu que quelques dizaines de minutes pour visiter le bien peut s’avérer angoissant. Toutefois, vous avez intérêt à le faire dès lors que le logement vous semble correctement positionné sur le prix du marché et qu’il se situe en zone en tension locative.
En effet, vous serez probablement plusieurs acquéreurs à faire une offre. Tenter une négociation vous expose à ne pas obtenir d’accord du vendeur. Pour mettre toutes les chances de votre côté de voir votre offre au prix acceptée, remettez-la au vendeur à la fin de la visite.
À noter que vous pourrez toujours vous rétracter par la suite si vous changez d’avis entre temps.
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La proposition d’achat au prix immobilier doit comporter un certain nombre de mentions comme :
Modèle d’offre d’achat au prix immobilier
Identité de l’acheteur
Adresse
Identité vendeur
Adresse
Le … à …
Objet : proposition d’achat du logement situé au ….
Madame, monsieur,
En date du (date du jour), je soussigné(e), Monsieur/Madame (nom de l’acheteur, prénom de l’acheteur, adresse de l’acheteur, date et lieu de naissance de l’acheteur), ici appelé le promettant, s’engage à acquérir, après acceptation de cette offre d’achat, de façon ferme et irrévocable (nature du bien : le terrain, la maison, l’appartement…) désigné(e) ci-dessous :
Je m’engage à acheter ce bien à un prix de (montant proposé en toutes lettres) euros, hors frais de notaire. Ce montant sera payé dans sa totalité le jour de la signature de l’acte authentique de vente devant le notaire.
Si l’offre est acceptée, la transaction devra avoir lieu aux conditions ordinaires et de droit, notamment aux suivantes :
Cette offre d’achat est valable jusqu’au … inclus avec prorogation possible, en cas d’accord, jusqu’à la date du compromis.
Fait à …, le ….
À savoir : le délai de réflexion ou de rétractation ne s’applique pas pour une offre d’achat acceptée.
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La différence est grande entre la théorie juridique et la réalité, mais il convient de s’attarder un instant sur ce que dit la loi à propos d’une offre d’achat au prix immobilier. Il faut distinguer deux situations : celle où vous envoyez la proposition directement au vendeur et celle où vous remettez la proposition à un agent immobilier.
Selon l’article 1113 du Code civil, « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. ». Appliquée à une offre d’achat au prix, celle-ci devient un contrat dès lors qu’elle est acceptée.
Le vendeur fait une offre : celle de vendre son bien immobilier à X milliers d’euros. De votre côté, vous acceptez ses conditions en faisant une proposition à son prix. Il y a accord sur la chose (le logement) et le prix : le contrat est scellé.
En théorie, le vendeur est donc obligé de s’engager avec la première personne qui lui fait une offre au prix. Toujours en théorie, s’il se rétracte, il devra des dommages et intérêts à l’acquéreur.
En pratique, le vendeur demeure libre de faire ce qu’il veut, particulièrement s’il a plusieurs offres. Il peut arriver qu’il reçoive une offre au-dessus du prix, qu’il privilégiera naturellement.
Autre possibilité : le vendeur reçoit une offre au prix immobilier avec des conditions suspensives, par exemple d’obtention d’un prêt immobilier. Et une proposition au prix avec achat comptant, donc sans cette fameuse clause. Il a plus de chances de voir la vente aboutir dans le second cas, d’où l’intérêt d’accepter cette offre, même s’il en a déjà reçu une autre au préalable.
L’acheteur qui souhaite faire valoir ses droits en justice aura aussi beaucoup de mal à prouver qu’il était le premier à faire une offre d’achat au prix immobilier.
Donc, oui, dans la pratique, le vendeur peut refuser une offre au prix et choisir son acheteur !
Pour savoir s’il est possible de refuser une offre d’achat au prix immobilier, il convient de s’intéresser au mandat qui lie l’agent immobilier et le vendeur : mandat d’entremise ou mandat de représentation.
La prestation de l’agent immobilier repose sur un mandat de vente. Par ce mandat, il s’engage à tout mettre en œuvre pour trouver un acquéreur et mener la vente à son terme. Ce qui signifie, en pratique, qu’en cas de pluralité d’acheteurs, il devra étudier leurs dossiers pour déterminer leur solvabilité et leur solidité financière. Le but ? Éviter que la vente ne tombe par refus de financement par les banques.
Il existe plusieurs mandats de vente :
Contrairement aux idées reçues, le mandat de vente exclusif ne donne pas droit à l’agent immobilier d’accepter pour le compte de son client une offre d’achat au prix immobilier.
En effet, il s’agit d’un mandat d’entremise qui limite le rôle du professionnel à rechercher un acquéreur et à conseiller le vendeur sur le candidat à privilégier au regard de son dossier. Et c’est tout : il ne peut pas signer l’offre d’achat au prix immobilier.
Le mandat de représentation est une procuration accordée par le vendeur à l’agent immobilier afin qu’il puisse agir en son nom et pour son compte dans le cadre d’une opération privée. En l’occurrence, la vente d’un bien.
Dans cette hypothèse uniquement, l’intermédiaire peut signer pour le compte du vendeur une offre faite au prix. Ou la refuser, car même si lui aussi est censé accepter la première offre faite au prix, la réalité est qu’il choisira l’acheteur qui présente le plus de garanties.
Soyez conscient que se voir refuser une offre d’achat au prix immobilier reste fréquent, particulièrement dans les zones en tension foncière. Vous êtes en concurrence avec bon nombre d’acheteurs, dont certains auront des garanties supérieures aux vôtres.
La meilleure des choses à faire reste donc de poursuivre vos recherches et de faire preuve de réactivité quand une annonce immobilière se présente. Préparer votre dossier avec une attestation de financement délivrée par un courtier et programmer des alertes sur les sites d’annonces immobilières constituent deux pistes à explorer pour être le plus rapide quand un bien se présente sur le marché !
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